Para alquilar un monoambiente, hasta 230 mil pesos en el Centro

En el mercado de los alquileres, los monoambientes se cotizan en la actualidad en un margen amplio de valores, que puede ir de los 200 mil a los 230 mil pesos en las áreas céntricas de mayor demanda y bajar casi a la mitad de ese techo si se opta por alguna ubicación de la zona sur. Con la construcción en una meseta, la rentabilidad como idea de inversión en crisis y un mercado inmobiliario en plena transición, son unidades elegidas, en gran parte, por estudiantes universitarios.

También se hacen lugar profesionales o turistas en la franja de los alquileres temporarios, la modalidad que permite a los propietarios asomarse a la ganancia.

La zona donde se concentra mayor cantidad de monoambientes es la de 1 a 13 y de 38 a 60, tomando en cuenta las zonas de facultades y aquellos sectores que tienen un buen acceso al transporte para llegar a esas aulas.

Según informaron distintas fuentes consultadas, la zona “caliente” es la que está cerca de las unidades académicas. Ahí el valor de alquiler para este tipo de vivienda ronda entre los 200 y 230 mil pesos por mes. Un poco más alejados, pueden estar entre 170 y 190 mil pesos mensuales.

En la periferia, por ejemplo Los Hornos, el precio puede estar entre los 140.000 y 160.000 pesos. En Altos de San Lorenzo y Villa Elvira los precios rondan entre los 120.000 y 150.000 pesos.

“Todo depende de la calidad de la construcción, los servicios, si tienen balcón, acceso al transporte público, posibilidad de guardar una bicicleta, zona y servicios”, dijo la martillera pública Gisela Agostinelli.

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RENTABILIDAD

En el mundo de la construcción se advierte que el alquiler, pensado como una inversión que devuelva algo de ganancia es hoy una mala opción. Entre eso, la falta de crédito y la ausencia de incentivos, la actividad afronta un escenario sombrío en los últimos años; al menos, en las zonas de alta densidad, que se diferencian de los proyectos de barrios cerrados y countries.

En relación a la rentabilidad anual, según el martillero Ramón Penayo, el monoambiente está arriba con respecto a departamentos de más metros. “Comprándolo a 35.000 ó 45.000 dólares, tenés la posibilidad de alquilarlo a un precio que te permita recuperar, de a poco, la inversión que hiciste. Pero, por ejemplo, para un departamento de 2 dormitorios que te cuesta entre 80.000 y 90.000 dólares es muy difícil tener un alquiler de 900.000 pesos mensuales. Como mucho podés alquilarlo en 500.000 pesos. Tenés más años para recuperar la inversión y lograr una ganancia”. De la cuenta entre lo que se invierte y lo que vuelve por la renta mensual habrá que deducir pago de impuestos, tasas, expensas extraordinarias y gastos de administración. Sería entonces sentarse a esperar que pasen varias décadas.

Fuentes del mercado de la construcción e inmobiliario calculan que hoy la rentabilidad anual de un alquiler está en el orden del 4 por ciento. En casos puede ir algún punto arriba. “Es bastante mejor que los índices que tenías hace unos años, donde no superaba el 2 por ciento, pero está por debajo de lo que ocurría hace unos meses”, dijo un empresario del sector aludiendo al último salto del dólar blue, que llegó a tocar los 1.500 pesos.

Para Penayo, “el costo de la construcción está alto en pesos, la comercialización del metro cuadrado está entre 1.000 y 1.100 dólares y no llegás a cubrir los costos de reposición”. Una mirada similar tienen los constructores de la Ciudad.

En tanto, el martillero Santiago López Akimenco, del Foro Profesional Inmobiliario, indicó que “estamos en un año bisagra. Donde la macroeconomía se está acomodando. Hay amesetamiento en la construcción, el alquiler no está acompañando a la inflación y es muy difícil moverse en un mercado ganado por la incertidumbre sobre lo que ocurrirá en los próximos meses”.

Uno de los constructores que habló con este diario dijo que “recuperar la inversión en la venta es difícil. El valor de venta está por debajo de la reposición. Hay un quiebre en la industria que no hace rentable construir en la forma tradicional y sacar una ganancia. Por eso, la gran mayoría de los emprendimientos que están en análisis o tienen cierto avance son al costo, por el sistema de consorcios. Prácticamente no hay venta por boleto. No da la ecuación a favor de ningún inversor”.

DEMANDA

En el mercado inmobiliario destacan que los monoambientes son unidades demandadas por estudiantes universitarios, también por quienes buscan su primera vivienda y los profesionales independientes que necesitan un espacio de trabajo separado del hogar.

Además, señalan que son inmuebles ideales para inversores que quieren acceder a un retorno de bajo riesgo.

Se calcula que la rentabilidad anual de un alquiler está en el orden del 4 por ciento

Se toma en cuenta que a la hora de elegir se buscan espacios funcionales, con posibilidades de expansión, luminosos. También son muy valorados los edificios que tienen bajos costos fijos.

Entre la demanda y los proyectos constructivos también interfiere el freno a este tipo de diseños en normas de alcance Provincial y local. En la práctica, se toma otro camino: donde pesan las limitaciones según cálculos de densidad, en los planos empiezan a aparecer oficinas, que vuelven a ser vivienda en la práctica.

VENDER AL COSTO

La demanda también presenta alteraciones. Gustavo Casco, presidente del colegio de Arquitectos de La Plata indicó que “después de la pandemia muchos estudiantes universitarios no volvieron y además se abrieron universidades y carreras en ciudades del interior de la Provincia, situación que disminuyó aún más la demanda”. En ese renglón, también aparece los extranjeros: “Cuando el país era barato en dólares vinieron muchos y como ahora está caro en dólares, también se fueron muchos”, dijo.

El directivo también analizó el mercado: “Construir y vender cuesta lo mismo, cerca de los 1.000 dólares. El esfuerzo de la construcción da una utilidad muy magra, tras dos años de desarrollo. Sólo sigue siendo una oportunidad para quienes tienen un excedente y pueden destinarlo a una inversión en ladrillos”, dijo y agregó que “el valor del metro cuadrado es alto para construir, es muy baja la rentabilidad y el recupero de la inversión es más largo”, agregó el profesional.

CONSTRUCTORES

En la Asociación de pequeñas y medianas empresas de la construcción (Apymeco) indicaron que “normalmente las empresas incluyen en los proyectos a los monoambientes. Son unidades más chicas, de menor valor y más fácil de vender”. Sin embargo, “la industria de la construcción hoy está paralizada por los aumentos que hubo en distintos rubros en los últimos años. Si bien el precio y la inflación se estabilizaron en los últimos meses, se hizo en un nivel alto, caro”, dijo Gustavo Marín, presidente de la asociación.

De todos modos, Marín indicó que conviene invertir en la construcción porque el precio de venta es más bajo que el costo de la construcción” y detalló: “No hay muchos proyectos de construcción nuevos porque no es negocio. La situación se va a modificar cuando se agote el stock actual.