La Plata entre las ciudades más caras del país para alquilar y comprar inmuebles

La Plata está entre las tres ciudades más caras del país para alquilar, y entre las cinco más onerosas para comprar inmuebles, según un informe que se difundió recientemente. En ambos casos, el ranking lo encabeza la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que supera en un 40 por ciento los valores en los dos rubros con respecto a los que se operan en nuestra ciudad.

A su vez, operadores locales aseguraron que el mercado inmobiliario está atravesando uno de los peores momentos de la historia del sector. Los dueños piensan que se quedan cortos con los precios y aseguran que no les rinde el alquiler porque tienen la ganancia más exigua de los últimos años, y los inquilinos plantean que los valores de los alquileres están cada vez más difíciles. En relación a la compra venta, en el sector aseguran que hacen malabares para generar operaciones, dato que se refleja en cada informe mensual que ha difundido el colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires en 2019.

entre LAS CIUDADES MÁS CARAS

La plataforma Mercado Libre Inmuebles informó en qué ciudades de la Argentina es más caro comprar o alquilar.

Si se toma el precio de venta por metro cuadrado, el podio de los tres primeros lugares lo ocupan la ciudad de Buenos Aires, Mar del Plata y Rosario. La capital del país también es la ciudad más cara para alquilar, con precios que duplican, por ejemplo, a Rosario.

El año pasado fue uno de los más difíciles para el sector inmobiliario, con los niveles de ventas más bajos desde 1998, cuando se comenzaron a relevar la cantidad de escrituras firmadas en distintos distritos del país. A pesar de la caída en las ventas y de la fuerte devaluación del peso, los precios de publicación de propiedades solo tuvieron una leve caída, aunque con bajas más significativas, según los corredores inmobiliarios, al momento del cierre de la operación.

La plataforma que hizo el informe analizó más de 150.000 publicaciones activas en todo el país y detectó grandes diferencias de precios entre las principales ciudades del país.

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Por ejemplo, si se toma el precio de venta por metro cuadrado, el podio de los tres primeros lugares lo ocupan la ciudad de Buenos Aires (con 2.792 dólares promedio por metro cuadrado), Mar del Plata (1.864 dólares) y Rosario (1.786 dólares). Luego, la siguen La Plata (1.648 dólares) y Córdoba (1.461 dólares).

La diferencia entre Buenos Aires, la ciudad más cara para comprar una propiedad, y Mar del Plata, que la sigue en el segundo lugar, es de 50%; mientras que si se comparan los precios de la capital del país con San Miguel de Tucumán, que ocupa la última ubicación dentro de la lista, la diferencia llega a un 151 por ciento.

En el caso de los alquileres, el ranking de precios también es liderado por la ciudad de Buenos Aires, con un precio promedio de 16. 924 pesos para departamentos de entre uno y tres ambientes. Luego, se ubican las ciudades de Mar del Plata (10.933 pesos promedio), La Plata (10.002 pesos), Córdoba (9.633 pesos) y Rosario (8.419 pesos).

Los precios promedio de alquileres en la Capital Federal duplican a los de Rosario. Desde la plataforma, detallaron que Córdoba es la ciudad que presentó una mayor variación anual con un 30 por ciento mientras que en el caso de Mar del Plata fue de un 14 por ciento, menos de la mitad.

“La razón por la cual Rosario ocupa la quinta posición tiene relación con su menor ajuste interanual, de sólo un 24 por ciento, muy por debajo de la inflación en el último año. Esto se debe a una importante oferta y competencia en el mercado de alquileres, ya que la demanda es menor que en el resto de las ciudades analizadas generando un contexto muy competitivo que hace difícil subir los precios, debido a que aumenta el riesgo de vacancia”, destacó el análisis de Mercado Libre Inmuebles.

En La Plata, el ajuste interanual rondó entre el 35 y 40 por ciento, según distintas fuentes consultadas.

CAÍDA EN LAS OPERACIONES

En la ciudad de Buenos Aires, la venta anual de propiedades cerrará en 2019 con el nivel más bajo de su historia, según los datos del Colegio de Escribanos porteño, que releva la cantidad de escrituras mensualmente desde 1998. Aunque aun no están disponibles los datos de diciembre, se espera que la cifra anual esté por debajo de las 33.000 escrituras de 2014, el piso más bajo que se registró hasta ahora.

En la provincia de Buenos Aires los datos son similares y la caída mes a mes de las operaciones resulta más que preocupante. De este modo, 2019 fue el más bajo en relación a operaraciones inmobiliarias, desde 2005 a la actualidad, según el informe del colegio de Escribanos bonaerense -ver gráfico-.

El número de compraventas otorgadas en el territorio bonaerense registró en noviembre una disminución del 22,5 % interanual. El total de escrituras en ese mes fue de 7.230, mientras que en noviembre de 2018 se habían registrado 9.329. Los datos surgen de las estadísticas elaboradas mensualmente por el colegio profesional.

En los montos totales se evidenció un incremento del 0,8 por ciento con respecto al mismo mes de 2018 (18.170.587.488 de pesos en 2019 y 18.034.264.192 pesos en 2018), con un alza interanual del 30 por ciento en el valor del acto de compraventa promedio (2.513.221 pesos en noviembre de 2019 y 1.933.140 pesos en noviembre de 2018).

En lo que respecta a la comparación con el mes anterior, se evidencia una disminución del 9,4 por ciento entre noviembre y octubre de 2019, en el que se habían registrado 7.979 compraventas. Los montos disminuyeron un 20,4 por ciento en igual período (18.170.587.488 pesos en noviembre y 22.828.807.812 pesos en octubre del año pasado).

En cuanto a la cantidad de hipotecas, en noviembre se registraron 383, lo que representa una disminución del 22,9 por ciento con respecto al mes de octubre pasado, en el que se habían registrado 497. Los montos disminuyeron un 6,6 por ciento en igual período (3.202.685.599 pesos en noviembre y 3.430.122.338 pesos en octubre de 2019).

Respecto al mismo mes del año 2018 la disminución en la cantidad de hipotecas es del 41,1 por ciento (383 en noviembre 2019 y 650 en noviembre 2018) mientras que en los montos la disminución fue del 35 por ciento (3.202.685.599 pesos en noviembre de 2019 y 4.939.246.006 pesos en noviembre de 2018).

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en noviembre 2.410 registros, una baja de 34,7 por ciento respecto del mismo mes del año anterior. Fue el décimo octavo mes consecutivo con caída en la medición interanual. En noviembre, el monto medio de las escrituras fue de 6 millones de pesos (cerca de 98.000 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio), un 20 por ciento que noviembre de 2018.

“Los números reflejan el parate del sector de todo este año y evidencian las dificultades que se profundizaron a partir de septiembre. Es el noviembre más bajo de nuestra serie histórica, un 11 por ciento debajo del mismo mes de 2014, que era el más bajo”, explicaron en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

LOCALES COMERCIALES

Una situación muy particular atraviesan los locales comerciales que tienen costos tan altos como dispares.

Como ha reflejado este diario en distintas oportunidades, son numerosos los locales que están desocupados y la rotación de emprendimientos en cada espacio comercial es constante.

Según comentan fuentes vinculadas a las operaciones de alquiler de locales, “es llamativo que haya emprendimientos que se extiendan por uno o dos meses y luego bajan las persianas. El contrato de alquiler no puede realizarse por menos tiempo a dos ó tres años, pero tiene la cláusula que permite rescindir al medio año”. Sin embargo, numerosos emprendimientos se montan por 60 ó 90 días y como el precio del alquiler se hace cuesta arriba con respecto a los ingresos que tienen los comerciantes la ecuación se hace imposible de sostener para cumplir con las obligaciones mensuales”.

2019 fue el peor año de la última década en la compra venta de inmuebles en la Provincia

En el sector estimaron que en algunos casos podría existir la figura de convenios de “prueba”, pero distintos operadores inmobiliarios consultados por este diario marcaron que “no se pueden hacer contratos por menor tiempo a lo estipulado por ley, porque puede derivar en conflictos judiciales”.

Remarcaron los operadores inmobiliarios que el precio de los alquileres de locales se fijan por la ubicación antes que por la dimensión del inmueble. Y los valores son muy variables a menos de 300 metros de distancia.

Según un estudio que se dio a conocer meses atrás, a nivel nacional, el sector donde más emprendimientos se destruyeron en los últimos cuatro años fue el comercio, seguido por transporte y almacenamiento, la industria y el campo.

Para la Fundación Nuevo Milenio, el 16,09% de los locales comerciales platenses están “cerrados definitivamente o en alquiler”.

En comparación con el trabajo de julio de 2018, el último que se difundió el año pasado refleja una mejora en Los Hornos y en Olmos. En el resto del Partido el aumento de negocios cerrados es muy fuerte, al punto que la variación anual es de -22,82% en Gonnet; -28,32% en Ringuelet; -92,99% en Tolosa; -110,50% en Villa Elvira; -128,95% en Villa Elisa; -144,81% en City Bell, y -151,6% en Melchor Romero. En ese relevamiento se incluyeron tres localidades: Gorina, donde la cantidad de negocios sin actividad asciende al 18,4% del total; Hernández, con el 19,3%, y Abasto con el 7,5%.

En el sector inmobiliario se informó que el costo del alquiler respecto de las ventas está muy por encima de la media histórica, antes se destinaba entre el 7 y el 8 por ciento de las ventas para solventar el alquiler del local, mientras que en la actualidad ese porcentaje se ubica entre el 20 y el 25 por ciento.

“UNO DE LOS PEORES MOMENTOS”

Para Héctor Agostinelli, agente inmobiliario de la Ciudad, “este es uno de los peores momentos del sector. Nadie está conforme. El que alquila le parece caro el precio, y el propietario tiene rendimientos muy bajos. En ambos casos son datos objetivos. Uno mide la ganancia que puede obtener y el otro lo compara con sus ingresos y lo que tiene que destinar para afrontar el pago mensual del alquiler. Y en el caso de las compras y ventas se está viviendo una situación particular. Ponemos el hombro cada jornada para despertar la creatividad,generar oportunidades y concretar operaciones”.

Otros operadores remarcaron que “cuestiones legales, administrativas y de capacidad de potenciales compradores para conseguir divisas con la finalidad de comprar una vivienda, generan una merma de operaciones que se ve reflejada en todos los indicadores disponibles”.

“Es un momento difícil para las operaciones inmobiliarias, en todos los rubros”