Se profundiza el debate por la ley de alquileres

La ey de Alquileres, como adelantó este diario, cumplirá tres años de vigencia, por lo que comienzan a vencer los primeros contratos firmados entre inquilinos y propietarios con plazo de 36 meses como estipula la norma, en medio de un fuerte debate sobre la continuidad de la iniciativa o una nueva norma, que está parada en el Congreso.

El 1 de julio de 2020, tras la aprobación del Congreso, entró en vigencia la actual Ley de Alquileres, que introdujo como modificaciones principales la extensión a tres años en los contratos de locación -anteriormente de dos años- y la actualización anual sobre la base del Índice de Contrato de Locación (ICL) -coeficiente entre el IPC y el Ripte-, que elabora el Banco Central (BCRA). Hasta ese momento, los aumentos en los alquileres se pactaban de común acuerdo entre inquilinos y propietarios, intermediados por las inmobiliarias, mayormente con una periodicidad semestral y en algunos casos anual.

El objetivo de la norma fue dar mayor previsibilidad a los inquilinos al extender el plazo y fijar una modalidad de actualización; sin embargo, sumado al contexto de pandemia, el efecto en el mercado fue que cayó la oferta de propiedades para alquiler, los propietarios las retiraron, y se registró una suba en el costo de entrada a las propiedades.

Se estima que el stock de propiedades en alquiler cayó más de 30% y creció la tendencia, sobre todo en la ciudad de Buenos Aires (CABA), a negociar los alquileres en plazos temporarios y en algunos casos en dólares, lo que evade las condiciones de la ley.

Asimismo, por la retracción de la oferta, se elevaron los precios de entrada a los alquileres: en mayo la mediana de los monoambientes ofertados en CABA fue $ 92.500 (+115,1% interanual), con lo cual el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en mayo era $ 84.512, cubre el 91,4% de un alquiler. En el caso de 2 ambientes la mediana en mayo fue $ 120.000 (+140%) y para 3 ambientes $ 160.000 (109,2%), según CESO.

La escala de aumentos

Dentro de los contratos, un alquiler que comenzó en julio de 2020, tuvo en julio de 2021 un primer aumento de acuerdo con el ICL de 41%, luego en julio de 2022 tuvo el segundo incremento de 58,16% y en julio próximo aumentaría alrededor de 95% de acordarse la renovación del contrato, lo que acumula una suba cercana a 360%.

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Sobre esta situación, el referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, afirmó que hace falta un paso más para que la ley favorezca a los inquilinos, que consiste en “regular el precio inicial del contrato”. Mientras, la presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cucicba), Marta Liotto, dijo que “es altamente probable que la situación se agrave en los próximos meses”, dado que “a partir de este mes comienzan a vencerse los contratos firmados dentro del marco de la actual ley de Alquileres, y esto implicará una fortísima suba de los cánones locativos”.

“Esto se agravaría aún más si los propietarios de muchos de esos inmuebles deciden no mantenerlo en alquiler; la situación es verdaderamente desesperante para los inquilinos”, afirmó Liotto.

Dijo que “para salir de esta situación, hay que avanzar con la necesidad de modificar la ley de Alquileres y a la vez poner en práctica un paquete de medidas dirigidas a aumentar el stock de unidades en alquiler”.

Por su parte, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló que “antes de la ley, una propiedad estaba entre 60 y 90 días en oferta y ahora no hay propiedades, son escasas o nulas la oferta y un inquilin o está a la espera hasta que sale una y cuando aparece tiene que ser apta a su presupuesto”.

“El problema es: ¿A dónde van las familias? La mayoría hace extensiones de sus contratos tratando de contener la situación y los propietarios entienden que las partes se tienen que poner de acuerdo”, agregó.