Alturas y dimensiones, las claves del nuevo Código

La segunda etapa del Plan de Ordenamiento Territorial, sancionada ayer en el Concejo Deliberante, se centra, fundamentalmente, en dos aspectos de la planificación de la Ciudad: las alturas máximas de las construcciones y las dimensiones de las viviendas, influyendo en las densidades de cada zona.

Este Código de Ordenamiento Urbano (COU) regula que la altura máxima de los edificios que se construyan de ahora en más no pueden superar el ancho de la calle en la que está emplazado. Por lo tanto, propone mayores elevaciones para avenidas (30 metros) y menores para calles de una mano (18 metros). Entre los cambios, recorta la altura máxima en el microcentro. Hasta ahora, los edificios podían alcanzar hasta 12 y 14 niveles y desde esta sanción no podrán superar los 10 en las avenidas. Sí se permitió ese máximo para la zona de la Circunvalación, donde hasta ahora había un límite de seis pisos.

Además, en el microcentro se elevaron las alturas en las calles de un sentido del microcentro. Hasta ahora podían tener seis niveles y en el futuro podrán alcanzar los ocho.En el resto del casco histórico se permiten construcciones de 10 niveles en las avenidas y seis, en las calles angostas continuará siendo de seis.

Una de las novedades es la habilitación a la elevación de las construcciones por fuera del cuadrado. Las avenidas de la zona Norte, a la altura de Tolosa, y la zona Oeste (San Carlos y Los Hornos) tendrán habilitada la posibilidad de construir hasta seis niveles en las avenidas principales cercanas al casco (la 526, la 137 y la 143) y en el área más alejada del Oeste, hasta cuatro. En algunas avenidas del sur, como la 122; la 1; la 7: la 19 y la 25, en segmentos puntuales cercanos a la Circunvalación, también se podrá elevar el nivel de los edificios hasta cuatro pisos.

El resto de la periferia, desde Villa Elisa, City Bell, Gonnet y El Peligro hasta Abasto, Villa Elvira y Altos de San Lorenzo, sólo se permitirán construcciones de tres pisos, a fin de preservar el espríritu residencial de esos barrios.

En conclusión, la nueva regulación limita construcciones superiores a 10 pisos en el casco fundacional, aunque las eleva en algunas calles angostas, pero permite su elevación en las localidades linderas al cuadrado, especialmente en la zona Oeste. Se espera que el impacto que sufran estos barrios en la próxima década sea el de un incremento en su densidad. De la mano de ese pronóstico se desprenderán necesidades como las consecuentes de un incremento del flujo vehicular, más cantidad de centros educativos y de locales comerciales, entre otras demandas urbanísticas.

CUF: LAS DIMENSIONES

Un segundo aspecto que regula la nueva normativa es el de la cantidad de unidades funcionales (CUF) que se permiten por parcelas. Según indicó el secretario de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos, Sergio Resa, esto depende de la zona donde esté emplazada la propiedad y de sus dimensiones.

Sólo las parcelas de menos de 200 metros cuadrados quedan exceptuadas del CUF. El resto tendrá un coto a la cantidad de viviendas que pueden construirse por parcela y establece un mínimo de las dimensiones que puede tener cada unidad funcional, a partir de un cálculo que contempla la cantidad de pisos, de viviendas y la superficie total de la propiedad.

Resa explicó a EL DIA que el espíritu de esta medida es evitar la proliferación de monoambientes y, sin prohibirlos, incentivar la construcción de departamentos de 55 metros cuadrados en promedio. “Detectamos en el mercado una oferta demasiado abundante de monoambientes y de casas muy grandes. La medida busca propiciar la existencia de hogares de dimensiones intermedias”, justificó.