Ventas: los departamentos chicos empujan la estadística

Según el último relevamiento del Colegio de Escribanos bonaerense, el mes de enero cerró con un incremento interanual del 13% en la cantidad de escrituras. Este dato, que funciona como un termómetro de la actividad, plantea un interrogante y una ventana de oportunidades en el mercado platense: los departamentos chicos, céntricos y todavía con precios post pandemia son lo que más sale en las góndolas de la compraventa local.

A diferencia de otros puntos del mapa bonaerense, donde el suelo o las grandes superficies marcan el ritmo, en La Plata la respuesta está en los edificios y en los usados que pueden ofrecer renta rápida. La fisonomía de la demanda local está mutando hacia un pragmatismo donde la ubicación estratégica y el “precio de oportunidad” definen el cierre de cada operación en las escribanías.

Ramón Penayo, martillero y titular de “Penayo Propiedades” analiza el dato sobre escrituras del primer mes de año. “Hay mercados como Tandil o Necochea que tienen repunte y en ese caso venden todo lo que es comercial, terrenos, todo entra en el índice”, dijo. En La Plata, el movimiento es más quirúrgico. Según indica Penayo, el mercado encontró un punto de equilibrio en un segmento de precios muy específico. “En La Plata el amperímetro se movió en el segmento de departamentos para inversión y que va hasta los 1.300 dólares como máximo, el metro cuadrado de usado”, detalla el martillero. Esa cifra actúa como el “techo” para el inversor que busca capitalizarse en el casco urbano.

La clave de este repunte general del 13% (6.495 compraventas contra 5.749 de enero de 2025), que se refleja en la Ciudad, tiene nombre propio: el sinceramiento de los valores. Tras años de incertidumbre, los propietarios parecen aceptar que para vender es necesario ajustar precios.

Gisela Agostinelli, martillera en “Agostinelli Propiedades”, confirma esta tendencia: “Lo que más se mueve son las propiedades que están un valor real de mercado, ya que los valores se han ido modificando después de la pandemia y con la suba en su momento del dólar. Han bajado desde la pandemia a hoy un 30% aproximadamente”, describe.

Esta baja y la desregulación del mercado de los alquileres armaron una pista para inversores. En esa línea se anota también la liberación de los activos del blanqueo del año pasado, que se produjo el mes pasado. “Se está viendo algo de movimiento”, avisó una fuente del mercado.

Por su parte, Agostinelli es categórica al definir el perfil de lo más buscado: “Las mayores consultas son por departamentos monoambientes y de un dormitorio en buenas ubicaciones, ya sea centro o en Barrio Norte, por ejemplo. Lo más buscado en departamentos como inversión es zona céntrica o cercana a facultades”, dijo y apuntó sobre el destino de renta del plan que se le da  capital: “La derivación de la Ley 27.551 y la aparición del DNU también ayudó a que reaparezcan los inversionistas”.

¿Cuánto hay que invertir? Según valores estimativos, los monoambientes, la puerta de entrada para el pequeño ahorrista, se mueven hoy entre los 28.000 y 40.000 dólares; el departamento de un dormitorio, el producto más elástico de la ciudad, oscila entre los 42.000 y 58.000 dólares; y para aquellas unidades de dos dormitorios, que captan tanto a familias jóvenes como a inversores de mayor escala, los precios parten desde los 60.000 hasta los 85.000 dólares. Aclaran las fuentes consultadas que esos números varían, dependiendo del confort y de si cuentan con el codiciado balcón o espacio abierto, por ejemplo.

Este escenario confirma que lo que más se vende en La Plata no es lo más barato, sino lo que ofrece mejor relación entre ubicación y precio real. Con el centro y Barrio Norte a la cabeza, la ciudad parece haber encontrado en los departamentos pequeños el motor para sostener el crecimiento de las escrituras durante este 2026.

Además de la ubicación y el valor de venta, un factor que define la concreción de las operaciones en el casco urbano es el peso de las expensas en la rentabilidad final. En zonas de alta demanda como Barrio Norte o las adyacencias a las facultades de Medicina y Ciencias Naturales, los inversores analizan con lupa el costo de mantenimiento de las unidades.

Un departamento con expensas moderadas no solo es más fácil de alquilar a la masa estudiantil, sino que asegura que el retorno de la inversión no se licúe en gastos comunes, especialmente en edificios que carecen de servicios de lujo pero ofrecen seguridad y eficiencia funcional.

La cercanía a los centros de estudio genera una dinámica particular: la rotación de inquilinos es alta, pero la vacancia es prácticamente nula. Por este motivo, el mercado platense premia hoy a las unidades que, además de estar en un “valor real”, presentan una estructura de costos operativos previsible. Los especialistas coinciden en que, en el actual escenario de desregulación, el comprador busca activos que le permitan una gestión ágil, donde la proximidad estratégica a las instituciones educativas actúe como un seguro frente a la volatilidad económica, garantizando una ocupación constante durante todo el ciclo lectivo.