Las expensas llegan con aumentos de hasta 30 por ciento anual

Los inquilinos de departamentos en la Ciudad y también los dueños, ven cada día con mayor inquietud un tema que en muchos casos los pone contra las cuerdas: el excesivo aumento de las expensas que deben pagar para una mejor calidad de vida.

Tanto en el centro como en los barrios las expensas suben y se hace cada vez más difícil afrontar los gastos. La Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata señaló que este año los aumentos llegarán al 30 por ciento.

Y explicaron esos incrementos, en parte, porque “el gremio de los encargados de edificios está pidiendo un 24% de suba de sus salarios por seis meses”, aunque destacaron que “todavía no ha sido consensuado con las Cámaras de CABA en las negociaciones paritarias. De salir aprobado ese monto, se trasladaría automáticamente a las expensas que pagan inquilinos y propietarios de departamentos”.

Pero no solamente el sueldo de los encargados tiene incidencia, pues también se esperan incrementos en el valor del agua, de la electricidad, del gas para aquellos edificios que tengan calderas centrales o calefones centrales, apuntaron desde la entidad.

En definitiva, indicaron, “las expensas subirán en el transcurso del año en un orden de alrededor del 30% a los efectos de cubrir los incrementos de los gastos mencionados anteriormente”.

VALORES

Así las cosas, un departamento de un dormitorio en el centro de la Ciudad hoy está pagando alrededor de $ 1.500 de expensas ordinarias y este valor puede incrementarse de un momento a otro si suben el valor de los costos.

Uno de dos dormitorios esta por encima de los $ 2.000 pesos de expensas en promedio, indicaron los administradores, y explicaron: “Poco tiene que ver si la propiedad está en el centro de la Ciudad o en algún barrio, como por ejemplo La Loma o Meridiano V, pues no es la ubicación geográfica la que incide en el costo de las expensas, sino los servicios que tengan los edificios y que hacen a una mejor calidad de vida de quienes viven allí”.

“Que un edificio se encuentre en la periferia -explicaron los expertos del rubro- no significa que vaya a pagar menos de expensas. Por ejemplo, en un barrio de gente de clase media a veces quieren poner un sistema de seguridad de cámaras, o algún tipo de servicio más para mejorar la calidad de vida, como instalar un grupo electrógeno para que sigan funcionando las bombas de agua o los ascensores cuando se corta la luz. Todo eso después hay que mantenerlo y se hace a través de las expensas; por eso la ubicación geográfica de los edificios no es parámetro en esta cuestión”, expresaron.

LA COMPOSICION

Las expensas además del sueldo del encargado y las cargas sociales se componen también con los abonos de los servicios de mantenimiento como ascensores, bombas de agua, portón. Además influye Absa, ya que algunos edificios tienen medidor de agua; Edelap por la electricidad de los espacios comunes, y ciertos edificios pagan Camuzzi porque tienen calefacción central o termotanques en el último piso, o bien tres o cuatro termotanques grandes para todo el edificio, entonces también tienen factura de gas. Obviamente el aumento de los servicios ha impactado fuerte en las expensas.

Un edificio puede ser igual al de al lado, tener la misma cantidad de departamentos y metros cuadrados, sin embargo las expensas pueden variar porque los edificios son como las familias, en uno existe un esquema de gastos y en el otro, un esquema de gastos totalmente distinto. Entonces van a variar estando en la misma zona, en la misma cuadra, hasta siendo pegado uno del otro.

Puede que en uno tenga empresa de seguridad privada y en el otro no; que en uno haya un generador de energía y en el otro no; que uno esté haciendo una obra de cañerías de agua y el otro no; que uno tenga cámaras de seguridad monitoreada y en el otro no las tenga. Hay muchos gastos que varían de un edificio a otro y no es que todos son iguales ni por la cantidad de departamentos o metros cuadrados.

EL CODIGO CIVIL Y RECOMENDACIONES

Desde la Unión Argentina de Inquilinos aconsejaron a asesorarse antes de suscribir un contrato de locación porque, consideran, que en el nuevo Código Civil y Comercial no queda muy en claro el tema de las expensas que se pagan en los edificios.

Señalaron que “el Código Civill vigente en la actualidad, ha modificado y redefinido el concepto de expensa, por intermedio de una redacción poco clara que perjudica a los inquilinos”.

“Con el régimen anterior de la ley 13.512 -agregaron-, la definición era mucho más clara ya que las expensas ordinarias comprendían aquellos gastos comunes u ordinarios, que indefectiblemente son los habituales, tienen periodicidad y que obviamente podían preverse con anticipación, por ejemplo: salario del encargado, cargas sociales, seguros del edificio, mantenimiento de ascensores, etc.

Las expensas extraordinarias (ver aparte) por el contrario eran aquellas que veían reflejados gastos eventuales, ocasionales, imprevistos y que por su naturaleza no se repetían con cierta periodicidad, por ejemplo: indemnizaciones por despido al personal, construcción e una parrilla en la terraza, cambio de un ascensor, etc. A dicha distinción le cabe el mayor sentido común, siendo totalmente clara, pudiendo permitir al inquilino, con anterioridad a firmar el contrato de locación, saber antes de ingresar cual iba a ser el monto que debía abonar en ese concepto y de esa manea tener una previsión de sus gastos”.

“El nuevo Código Civil ha reformado el concepto de expensas mediante una redacción poco clara”

“Pero el nuevo Código Civil y Comercial ha reformado el concepto de expensa en el régimen de Propiedad Horizontal, mediante una redacción poco clara que perjudica a los inquilinos”, dijeron desde la Unión Argentina de Inquilinos.

“Por eso, quien vaya a suscribir un contrato de locación debe indicar en los gastos que deba abonar el inquilino y específicamente dentro del rubro expensa común ordinaria que se especifique:

1) Que la misma siempre va a estar integrada por los “gastos habituales del consorcio” o 2) una enunciación que podría indicar lo siguiente: “se entiende por expensas ordinarias todos aquellos gastos que liquide la administración del consorcio de propietarios, actual o futura que hagan al normal funcionamiento del edificio, a saber: remuneración del personal, pagos por suministros, servicios, seguros, mantenimiento, gastos y honorarios de la administración, excluyéndose de tal concepto fondos de reserva, indemnización al personal del edificio y/o a terceros, pago de sentencias y/u honorarios contra el consorcio de propietarios, mejoras en partes comunes y reparaciones en distintas unidades funcionales.

“De esta manera el locatario se asegura no quedar obligado a tener que afrontar gastos que sólo deberían corresponder a los propietarios del inmueble”, concluyeron.