Los condo hoteles, la inversión que crece en el mercado inmobiliario

Entre las industrias más afectadas por la pandemia por coronavirus está el turismo, un sector que luego de dos años de crisis parece salir a flote y, por ende, genera expectativas. Es por esto que muchas personas en busca de ganancias, procuran entrar en el rubro para invertir.

Y aquí es cuando el término condo hotel empieza a resonar entre las tendencias de inversión. “Los condo hoteles son la manera en que pequeños y medianos ahorristas puedan participar del negocio del turismo financiando el desarrollo de nuevos emprendimientos hoteleros y obteniendo una renta de él. En este caso el inversor es dueño de una parte del hotel y obtiene una ganancia por su explotación”, explica a Daniel Bryn, especialista en negocios inmobiliarios y fundador de Invertire Real Estate.

Cabe destacar que estas operaciones pueden hacerse con hoteles situados tanto en la Argentina como en el exterior. De hecho, los inversionistas argentinos se consolidan como los principales compradores de condo hoteles en Miami.

Es que, según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami, los argentinos ocuparon el primer puesto del total de las transacciones internacionales en inmuebles del Sur de la Florida con el 13%, alcanzando inversiones por 900 millones de dólares entre agosto de 2020 y julio 2021.

De todas formas, no es lo mismo invertir en Argentina que en el exterior, ya que las rentabilidades son distintas, como también se va a diferenciar el impacto impositivo sobre las ganancias. Por eso, siempre es necesario realizar la inversión con asesoramiento especializado, aseguran.

De acuerdo con Bryn, existen dos tipos de sistemas con los cuales se puede operar en este modelo de negocio, según Iprofesional.

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Por un lado, se venden habitaciones con escritura bajo el régimen de propiedad horizontal y estas son explotadas por una cadena hotelera que gestiona el emprendimiento. El inversor tendrá una renta proporcional por su habitación sobre el total de habitaciones utilizadas, restando los gastos del operador.

La otra operación consiste en la formación de un fideicomiso del que se suscriben cuotas-partes que permiten que el inversor tenga una participación del emprendimiento.

“Este modelo es similar a tener una participación accionaria en una empresa y le da derecho a la misma parte en el reparto de utilidades, que puede ser mensual, trimestral o anual”, detalla el especialista y agrega que, en algunos casos, el inversor puede obtener el beneficio de utilizar las instalaciones del hotel durante algún período del año.

Muchos se preguntan cuánto dinero deben invertir en la operación para poder entrar al negocio y, sobre todo, de cuánto se estima que sea la ganancia.

Consultado sobre estos conceptos puntuales, Daniel Bryn explica que la inversión depende en gran medida de la calidad del inmueble, la cantidad de estrellas del hotel y, como toda propiedad, de la ubicación.

“También es clave quién se encargará luego de la gestión y administración del proyecto. Si el proyecto es operado por una cadena internacional, el precio será más alto”, explica y agrega que actualmente los valores de una habitación rondan de los 85.000 a los 150.000 dólares.

En cuanto a la ganancia, el especialista cuenta que en condo hoteles de entre dos y cuatro estrellas, la rentabilidad promedio internacionalmente es de entre el 7% y el 12% anual.

Mientras que, si se trata de un emprendimiento local con un nivel de ocupación razonable, la rentabilidad debería estar entre un 7% y 8%.

Es importante resaltar que en los hoteles cinco estrellas la rentabilidad anual es menor. Sin embargo, existe una ganancia fuerte por la valorización del inmueble con el tiempo.

¿Es un buen negocio para alguien que invierte por primera vez? Siempre que la persona se encuentre informada y asesorada por un especialista en el sector, la inversión en un condo hotel no requiere de experiencia previa. Tampoco se estima que la persona inversionista se ocupe diariamente en el negocio, es decir, no tendrá que administrarlo. De hecho, el no ocuparse es una de las principales ventajas.

“Es muy distinto a comprar un inmueble para un alquiler tradicional o un temporario. Invertir en un inmueble operado por una empresa experta en el sector, es una buena alternativa para comenzar a invertir”, admite Bryn.