Qué se podrá construir y qué no en La Plata si se vota el nuevo Código de Ordenamiento Territorial

La Plata está ante una reconfiguración decisiva. El nuevo Código de Ordenamiento Territorial (COT), que será tratado por el Concejo Deliberante, propone una reforma que no sólo actualiza la normativa vigente sino que redefine completamente qué se puede construir y qué no en todo el Partido. Desde el Casco fundacional hasta las localidades rurales, pasando por el ensanche, los ejes comerciales, los corredores regionales y el cordón hortícola, cada sector recibiría un tratamiento distinto, con reglas estrictas para la edificación, la apertura de calles, los usos permitidos, las alturas máximas y la preservación ambiental.
Se trata de un documento enormemente amplio y lleno de aristas a considerar, que funciona como manual técnico para los próximos 20 o 30 años. Si se aprueba, el Código determinará desde la altura de un edificio en calle 13 hasta el tamaño mínimo de una parcela rural en Abasto, pasando por qué tipo de industria puede instalarse en Olmos, qué loteo se habilita en Villa Elvira o qué zonas deberán quedar definitivamente libres de construcción.

A continuación, un recorrido exhaustivo por las claves del proyecto y sus implicancias urbanas.

TRES ÁREAS, UNA SOLA CIUDAD: CÓMO SE DIVIDE EL TERRITORIO

El COT divide a La Plata en tres grandes áreas, que definen la matriz de usos y posibilidades edilicias: Urbana, Complementaria y Rural. Cada una establece reglas, prohibiciones y criterios de desarrollo muy diferentes.
1) Área Urbana: el corazón donde la Ciudad puede crecer. Es la zona donde la edificación está más permitida y regulada. Incluye: el Casco fundacional; el primer ensanche; las centralidades de localidades como City Bell, Villa Elisa, Los Hornos, Tolosa, San Carlos, etc.; los corredores principales (7, 13, 44, 520, Camino Belgrano, Centenario, etc.)

LO QUE SE PODRÁ CONSTRUIR

El nuevo Código habilita: edificios de mediana y alta densidad en zonas centrales y corredores; viviendas multifamiliares; comercio minorista y mayorista según zona; gastronomía, oficinas, servicios profesionales; equipamiento urbano de escala local o regional; emprendimientos mixtos (planta baja comercial + vivienda).

DÓNDE SE PERMITIRÁ MAYOR ALTURA

Las zonas con potencial de consolidación edilicia son (ver gráfico en página central o en eldia.com): Eje Fundacional (AU-EF); Central Casco (AU-Cca); Corredores de Centralidad (CC1 a CC5).

En esos sectores se permiten construcciones de 6 a 10 niveles, con un sistema de retiro obligatorio a partir del sexto piso para mantener el asoleamiento y la escala urbana. Los primeros seis niveles deberán implantarse sobre la línea municipal; los superiores deberán correrse 3 metros hacia adentro.

Ejemplos concretos: sobre 7 entre 44 y 60, podrán levantarse edificios de mayor altura, pero siempre acompañando el ancho de la avenida. En 13 entre 32 y 72, el nuevo perfil urbano tenderá a consolidarse con volúmenes más altos. En Camino Belgrano, la categoría de “corredor regional” habilita usos comerciales de escala extra-local y edificaciones más intensivas.

DÓNDE HABRÁ LÍMITES ESTRICTOS

En cambio, las zonas residenciales puras (AU-R4, R5 y R6) tendrán densidad baja o media baja.

Significa: no se permiten torres; no se permiten edificios altos en barrios como Gorina, San Carlos profundo, Villa Elvira residencial, Etcheverry urbano o Los Hornos fuera de sus centralidades; predomina la vivienda unifamiliar o dúplex de baja escala

ÁREA COMPLEMENTARIA

2) Área Complementaria: el “fuelle urbano” donde casi no se podrá urbanizar. Corresponde al borde de la mancha urbana, donde la expansión será muy limitada. Está pensado como una zona de transición, donde deben preservarse espacios abiertos, baja densidad y actividades compatibles.

Permitido: actividades industriales de 1° y 2° categoría; corredores de servicios logísticos; viviendas de baja intensidad (parcelas grandes); clubes de campo y barrios cerrados aprobados previamente; “Lotes con Servicios” sólo si el sector forma parte de la macroárea urbana.
Prohibido: abrir nuevas calles que formen manzanas urbanas; desarrollar barrios cerrados nuevos (salvo excepciones patrimoniales); construir edificios multifamiliares; densificar sin planificación previa.
Es decir: la zona complementaria deberá funcionar como una “frontera controlada” que evita que la ciudad se siga extendiendo sobre su borde agrícola.

ÁREA RURAL

3) Área Rural: prohibición de urbanizar y preservación del cordón productivo. Es la zona más extensa del Partido e incluye: Abasto; Etcheverry; El Peligro; Olmos rural; Arana; Sicardi rural; Colonia Urquiza; El cordón florifrutihortícola.

Sólo se podrán construir: viviendas preexistentes y sus ampliaciones; equipamientos rurales (viveros, invernáculos, galpones agrícolas); industrias de base agropecuaria; establecimientos agroindustriales; clubes de campo en zonas específicas (AR-CC); servicios rurales (salud, educación, apoyo productivo).

Quedará prohibido: cualquier intento de urbanizar; nuevas calles de diseño urbano; nuevos barrios cerrados no previstos; subdividir por debajo de la unidad económica rural; construir viviendas multifamiliares.

La consigna es clara: el suelo rural no podrá convertirse en suelo urbano.

ALTURAS: EL PRINCIPIO QUE CAMBIA LA LÓGICA EDILICIA

Uno de los puntos más importantes del Código es la regla de altura: ningún edificio podrá superar el ancho de la calle a la que enfrenta.
Esto implica que: en calles estrechas (8-12 metros), sólo podrán construirse edificios bajos. En avenidas de 20, 26 o 30 metros, se habilitan pisos más altos. En los corredores donde se autoricen 8 o 10 niveles, deberá cumplirse el “retiro de torre”: los primeros 6 niveles al borde y los superiores corridos hacia adentro.

También habrá excepciones: templos y edificios monumentales podrán solicitar autorización para exceder la altura normativa.

RETIROS OBLIGATORIOS: AVENIDAS QUE CAMBIARÁN DE PERFIL

El documento incluye un extenso listado de retiros obligatorios que deberán respetarse para todas las nuevas construcciones.

Algunos de los más relevantes: 20 metros: Av. 90 (Ruta 6); 7,5 metros: Av. 7, Av. 155, Av. 167; 5 metros: Camino Belgrano, Camino Centenario, Av. 44 (tramos), Av. Arana; 2,5 metros: Av. 13, Av. 44 hacia Ruta 6, Av. 520 en ciertos segmentos.

En esas zonas no podrá edificarse nada: ni cocheras, ni ampliaciones, ni semicubiertos.

Este esquema prepara ensanches futuros, mejora la accesibilidad y permite pensar en corredores de transporte público más eficientes.

HUMEDALES E INUNDABILIDAD: LAS PROHIBICIONES MÁS DURAS

El Código define una restricción absoluta: cualquier parcelamiento ubicado en el Complejo de Humedales Maldonado-El Pescado no podrá ser edificado ni ocupado.

Esto afecta especialmente sectores de: Villa Garibaldi; Arana; Parque Sicardi; Poblet; Ignacio Correas.

La restricción se inscribirá en el Registro de la Propiedad y será obligatoria.

LOTEOS Y SUBDIVISIONES: FIN DE LA URBANIZACIÓN DISPERSA

Las normas para subdividir tierra son extremadamente estrictas.
Área Urbana.- Permitidos loteos siempre que: haya aptitud hidráulica; exista infraestructura completa; se respeten los indicadores de uso y ocupación.

Área Complementaria.- Prohibido: abrir calles; generar manzanas nuevas; crear urbanizaciones tipo ciudad. Sólo pueden admitirse subdivisiones aisladas y de baja densidad.

Área Rural.- Prohibido: Loteos urbanos. Cualquier subdivisión que no respete la unidad económica rural.

LOTES CON SERVICIOS: VIVIENDA SOCIAL Y UNIFAMILIAR

El Código habilita proyectos de “Lotes con Servicios” únicamente dentro de sectores urbanos y bajo un régimen muy estricto: vivienda única, unifamiliar y permanente; visado municipal completo; cesiones obligatorias para espacios verdes, equipamiento y servicios; escritura por Escribanía General de Gobierno.
Esto busca evitar la proliferación de loteos sin infraestructura.

DISTRITOS ESPECIALES: CON NORMAS PARTICULARES

El Código también define zonas de regulación específica: distritos de preservación patrimonial; zonas con valor histórico que mantendrán reglas más duras de volumen y ocupación; distritos de recuperación territorial; áreas con pasivos ambientales que no podrán construirse hasta su saneamiento; distritos de usos específicos; cementerios, energía, transporte, saneamiento; distritos de interés urbanístico; grandes vacíos urbanos que podrán transformarse en proyectos públicos o privados para generar vivienda y equipamientos.

LO QUE NO PODRÁ CONSTRUIRSE BAJO NINGÚN CONCEPTO

El Código enumera prohibiciones explícitas: construcciones sobre trazas futuras o ensanches previstos; viviendas multifamiliares fuera del área urbana; edificaciones en humedales e inundables; subdivisiones en áreas donde está prohibido abrir calles; parcelas interiores sin frente a la vía pública; cualquier obra que supere la altura máxima permitida; construcciones dentro de la franja de retiro obligatorio.

UN NUEVO MAPA URBANO PARA LAS PRÓXIMAS DÉCADAS

Si el Concejo Deliberante aprueba el nuevo Código, La Plata cambiará su modo de crecer. La Ciudad adoptará una matriz más compacta, con centralidades definidas, corredores más intensivos, zonas residenciales protegidas, un cordón rural preservado y una política clara de protección ambiental.

No sólo se actualizarán los indicadores edilicios: se redefinirá la relación entre densidad, infraestructura, transporte, producción rural y calidad de vida. Será, en términos urbanos, la transformación normativa más profunda desde el trazado fundacional.