Nuevos aspectos del derecho de superficie

Por RODRIGO SALINAS GIUSTI
Abogado- Asociación Bonaerense de Estudios Fiscales (Abef)

El Código Civil y Comercial de la Nación incorporó el derecho de superficie. El art. 2114 lo define como un derecho real temporario, constituido sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo. Es una carga o gravamen respecto del dueño del suelo, titular de un dominio imperfecto desmembrado.

Desde el punto de vista impositivo, el Código Fiscal local recogió el instituto en el art. 169, estableciendo que los superficiarios serán contribuyentes del impuesto Inmobiliario, excluyéndolos del complementario.

El plazo convenido por las partes no puede exceder de 70 años para las construcciones y de 50 años para las forestaciones y plantaciones.

Así, ambas partes quedan garantizadas con un derecho de carácter real con la oponibilidad frente a terceros

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El objeto será siempre un inmueble ajeno, mientras no haya edificación o plantación, pues una vez comenzadas las plantaciones o construcciones (propiedad superficiaria) el objeto será un inmueble propio. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal. Debe instrumentarse mediante escritura pública y puede ser transmitido por acto entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión.

El titular de dominio puede disponer o gravar el inmueble sin turbar el derecho del superficiario, así como este último puede gravar, afectar a propiedad horizontal, transmitir o gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas.

Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario, debiendo el titular del derecho real sobre el suelo indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario.

REGISTRO

Para su oponibilidad frente a terceros, corresponderá registrarse la respectiva escritura pública. Es por ello que el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires procedió al dictado de una norma registral (DTR 21/16) en donde regula el procedimiento de calificación e inscripción del derecho real en cuestión.

Cabe destacar que en virtud de la determinación del objeto superficiario ya sea sobre todo el inmueble o bien una parte determinada del mismo a los fines de formalizar el contrato oneroso o gratuito, es el estado parcelario superficiario el documento cartográfico adecuado para materializarlo. La parcela que se origine deberá contener medidas lineales, angulares, superficiales y la fijación de cota cuando afectare vuelo, rasante o subsuelo.

Recientemente, ARBA reglamentó a través de la Resolución Normativa 009/18 las pautas relativas a la registración de los estados parcelarios superficiarios que servirán de base para la constitución del derecho real de superficie, regulando asimismo el marco normativo que deberá regir las distintas modalidades de publicidad catastral.

En la dinámica contractual, el citado derecho aparece como una opción en los casos de inversiones inmobiliarias en las que un sujeto aporta el terreno y otro el desarrollo de la obra, pudiendo constituir a favor del desarrollista un derecho de superficie sujeto a la condición resolutoria de la finalización de la obra proyectada, pactando un plazo máximo razonable a tal fin y acordando que, al concluirse el edificio y operarse la extinción del derecho de superficie, el dueño del suelo, luego de afectar a propiedad horizontal, le transfiera al desarrollista cierta cantidad de las unidades construidas. Así, ambas partes quedan garantizadas con un derecho de carácter real con la oponibilidad frente a terceros, y no ostentarán un mero derecho personal como sucede en los fideicomisos inmobiliarios.

NUEVA HERRAMIENTA

En este sentido, tal vez sean los inmuebles de dominio privado del Estado los que mayor potencialidad presentan para ser asiento de esta nueva herramienta jurídica, pues permitirá darle a estos un destino habitacional, socialmente útil.

El desarrollo de la figura en el ámbito privado dependerá de la evolución en las costumbres de la sociedad. Aún resulta culturalmente difícil concebir la posibilidad de desdoblar y separar la propiedad del suelo con las construcciones, como así también aceptar la adquisición de dominios revocables sobre edificaciones destinadas a vivienda. Tal vez los primeros pasos se darán en construcciones destinadas a actividades comerciales (locales, oficinas, cocheras, etc.) pues en estos casos resulta mucho más acorde a estos destinos la aplicación de propiedad temporaria.