Volatilidad cambiaria, mayor presión impositiva, inflación: tener una propiedad en alquiler tradicional en La Plata ya no promete la rentabilidad de las épocas doradas de ese tipo de inversión. Lo dicen los analistas y los actores del mercado: si en los años ´90 se obtenían rentabilidades anuales que rondaban el 12%, en la actualidad, y en el mejor de los casos, ese indicador oscila entre el 1 y el 3% anual.

En ese marco, son cada vez más los propietarios que migran a otras opciones, como los alquileres temporarios, en busca de rentabilidades más interesantes (con precios hasta un 32% más caros).

Es un fenómeno que excede a la Ciudad y que se verifica en todo el país, donde la rentabilidad del alquiler tradicional se ubicó en un piso histórico del 2,8% el último mes de diciembre, según el informe de una consultora privada. Y es una tendencia que genera algunas inquietudes. Una de ellas es el impacto que el aumento de este tipo de oferta puede tener en la disponibilidad y en el precio de las propiedades en oferta para alquileres tradicionales.

Todo esto se da en La Plata en el marco de características singulares: según dos trabajos difundidos recientemente por portales de Internet orientados a las inversiones inmobiliarias, se trata de una de las tres ciudades más caras del país para alquilar detrás de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de Rosario. Y está ubicaba en el primer lugar, junto con Mar del Plata, en la lista de urbes en las que se tarda más tiempo en conseguir un inquilino para una propiedad: la demora promedio en La Plata es de 35 días, cuando en ciudades como Salta (ubicada en el otro extremo de la misma nómina) se tarda 18 días.

La situación deja desconformes a todos. Los propietarios hablan de una pérdida constante de rentabilidad, pero las asociaciones de inquilinos siguen hablando de alquileres excesivamente caros y de un fárrago de requisitos de difícil cumplimiento para acceder a las propiedades.

Es en ese marco en el que aparecen nuevas opciones, en las que es el mercado porteño el que marca el camino.

Una de las que surgió con más fuerza en los últimos tiempos es el alquiler temporario, que en esa ciudad, ya representa el 40% de la oferta y que presenta precios hasta 32% superiores al de los alquileres tradicionales, según un informe elaborado oportunamente por la Defensoría del Pueblo porteña.

Frente a esta tendencia, están quienes indican que la proliferación de alquileres temporarios reduce la cantidad de propiedades disponibles para los inquilinos tradicionales y presiona negativamente sobre los precios. Junto a esa, la otra tendencia que se percibe en el mercado porteño es el alquiler de galpones para logística, que también promete rentabilidades superiores.

De las dos, la que se reflejó en La Plata es la primera: la cantidad de departamentos para alquileres temporarios creció y actualmente se ofrecen a precios que sugieren rentabilidades superiores a las de los alquileres tradicionales: esa oferta contempla propiedades con precios en dólares y en pesos, precios que oscilan entre los 10 y los 42 dólares por día o entre 1.400 y 2.800 pesos diarios, en uno u otro caso.

Según un informe, los alquileres temporarios en el país tienen precios 32% más caros

Con todo, quienes se volcaron a este tipo de opción reconocen que el número de propiedades que se ofrecen para este tipo de alquiler creció en los últimos años en La Plata, pero hablan también de rentabilidades también en baja y de un factor que consideran clave: se trata de ”un tipo distinto de servicio que tiene otros costos y otros riesgos”.

“Mantener un departamento para este tipo de alquiler cuesta entre 7.000 y 10.000 pesos mensuales y para cubrir esos costos es necesario tenerlo ocupado entre 15 y 20 días por mes y eso no siempre es fácil. Este mes, por ejemplo, la demanda cayó mucho y hay departamentos que no han tenido un sólo pcupante en todo el mes”, dice Nicolás (38), quien desde hace una década se dedica a los alquileres temporarios en La Plata (ver aparte).

Afriman también que esta opción no tiene, al menos por ahora, el mismo peso en el mercado platense que en otros como el porteño.

La Plata, se afirma, si bien tiene mercado para ese tipo de alquileres, presenta una diferencia notoria con ciudades como Buenos Aires o, por caso, Mendoza. Mientras en esos casos el principal motor de esta alternativa es el turismo internacional, que paga mayoritariamente en dólares o euros, en La Plata el principal usuario del alquiler temporario es local y paga en pesos.

Esos usuarios a los que se orienta mayoritariamente la oferta platense son personas que viajan a la ciudad para hacer trámites o estudios médicos, para ver espectáculos en el Estadio Único o son familiares de estudiantes de visita.

Las situaciones descriptas no obstan para que los principales actiores y analistas del mercado sigan abonando aquella frase tan instalada que asegura que los ladrillos representan la opción de inversión más segura.

“El escenario puede no ser el mejor hoy, en que las rentabilidades son bajas, pero eso puede cambiar y el capital no se pierde”, dice por caso a este diario Carolina Otero Rossi desde una inmobiliaria local, quien además relativiza el impacto de los alquileres temporarios: “a diferencia de Buenos Aires, La Plata no recibe muchos turistas que paguen en dólares y el movimiento es distinto”, opina.

Mientras tanto, las estimaciones a nivel nacional indican que recuperar la inversión de un departamento a través del alquiler tradicional demanda hoy en la Argentina entre 31 y 36 años.

razones de una caída

Para Aníbal Fortuna, presidente del Colegio de Martilleros de La Plata, entre los factores que incidieron para la fuerte caída de la rentabilidad de los alquileres tradcionales se cuentan las sucesivas devaluaciones y el impacto de la inflación.

“Aunque se habla de una inflación promedio anual del 53%, en los rubros que inciden en el mantenimiento de una propiedad el índice fue superior y alcanzó en algunos casos al 70%”, afirmó el dirigente en diálogo con este diario.

Algunos propietarios destacan que lo mismo había pasado ya en 2018, cuando hubo una inflación anual de alrededor del 50%, pero el precio de los alquileres tradicionales subió en torno al 35% en el mismo lapso.

Las expensas extraordinarias y el costo de los servicios generales fueron algunos de los renglones que más aumentaron y que más afectaron a la rentabilidad de las propiedades en los últimos tiempos, según destacó Fortuna.

Por otra parte, el desfasaje entre inmuebles que se venden en dólares y rentas que se cobran en pesos también se hace sentir.

En este contexto algunos analistas consideran que el mercado está cada vez más sostenido por quienes ya tienen una propiedad en alquiler y que cada vez son menos los que compran para luego arrendar, dado que la renta actual resulta poco atractiva para un inversor.