Avalúo e impuesto inmobiliario

Miguel T. E. Oroz (abogado)

Asociación Bonaerense de Estudios Fiscales

La creciente expansión de la estructura urbana destinada a los usos habitacionales, comerciales, profesionales y/o afines, en los núcleos o aglomeraciones de considerable importancia, que se exterioriza a través de la edificación bajo el régimen de la propiedad horizontal, ha venido generando numerosas controversias, debido a los diferentes criterios interpretativos sobre la normativa catastral y su correcta articulación con el régimen legal del impuesto inmobiliario, particularmente cuando existe una combinación de aquellos, es decir, las unidades funcionales no tienen un único fin o destino.

En tal sentido, es útil recordar que “los propietarios, poseedores a título de dueño o responsables de los inmuebles, sean personas humanas o jurídicas, de carácter privado o público, estarán obligados a denunciar cualquier modificación que se introduzca en las parcelas de su propiedad, posesión o jurisdicción, a través de la presentación de una declaración jurada de avalúo ante la Autoridad de Aplicación, dentro del término máximo de treinta (30) días contados a partir de que tal modificación se encuentre en condiciones de habitabilidad o habilitación” (conf. art. 81 ley 10.707).

Asimismo se agrega que “la Agencia de Recaudación podrá verificar las declaraciones juradas y efectuar relevamientos, totales o parciales, para determinar su correcta realización y las obligaciones fiscales que correspondan. Dicha determinación se notificará al interesado, junto con sus fundamentos, con los efectos previstos en el Código Fiscal de la Provincia y contra ella podrán interponerse los recursos reglados en el mismo Código” (conf. art. 84, ley 10.707).

De modo complementario, establece la respectiva reglamentación que “la Dirección Provincial de Catastro Territorial deberá clasificar y tipificar las accesiones” y “serán objeto de justiprecio aquellas que con destino a vivienda, comercio, industria, dentro de su tipo o característica, se hubieren incorporado al suelo urbano, suburbano, subrural o rural (…) y deberán ser valuadas cuando se encuentren en condiciones de habitabilidad o de habilitación.

A tal fin se considera como: a) Habitable: aquellas accesiones destinadas a vivienda que se encuentren techadas, aisladas del exterior por cerramientos y dispusieran de los servicios indispensables, aún cuando no los hubiesen conectado; b) Habilitadas: a todas las accesiones destinadas a comercio industria u otras actividades lucrativas que reúnan los requisitos edilicios mínimos para su habilitación en el Municipio de su Jurisdicción y dispusieran de los servicios básicos aún cuando no los hubieran conectado” (conf. arts. 9, 10 y 12 del Decreto 1736/94).

Como regla general, los efectos nunca pueden extenderse hacia el pasado

Un punto de controversia, se ha suscitado al momento de establecerse cuando se dan las condiciones de habitabilidad o habilitación en el caso que las unidades funcionales están destinadas de modo concurrente a diferentes usos, como acontece si son afectadas a viviendas, cocheras y/u oficinas comerciales, es decir, cuando en rigor, la situación no puede quedar encuadrada en una sola de las variantes anteriormente referenciadas.

En un caso resuelto por el Tribunal Fiscal de Apelación de la Provincia de Buenos Aires, Sala I, en fecha 18/02/2021 (Expte. N° 2360-30358/2013, “Zocco”) se zanjó en parte esta cuestión, fijando el criterio donde se sostuvo que al no poder aplicarse en su totalidad el concepto de habitable, correspondía entonces remitirse a la noción de habilitada. Como consecuencia de la prueba producida, se acreditó que los servicios esenciales existían, aunque no se pudo comprobar si estaban o no conectados. Sin embargo, la autoridad comunal informó la fecha en que la obra fue aprobada en tanto se cumplimentaron todos los requisitos previstos en el Código de Edificación Municipal, circunstancia que resultó suficiente para anclar temporalmente el revalúo, y de esta manera descartar la posición fiscal que pretendía retrotraerlo oficiosamente en su efectividad, al 1 de enero del año en que según adujo, descubrió mediante una fiscalización, la existencia de construcciones y mejoras no declaradas.

Reafirmando su línea de razonamiento, también se recordó que conforme lo establece el art. 53 de ley 12.576 –texto según ley 13.003-“las correcciones efectuadas por la Dirección Provincial de Catastro Territorial, por ausencia o deficiencias en datos esenciales para establecer la valuación fiscal de los inmuebles, tendrán vigencia catastral a partir de su toma de razón y, respecto a la aplicación del impuesto inmobiliario desde el 01 de enero del año siguiente de producida dicha corrección”. Como puede advertirse, como regla general, los efectos nunca pueden extenderse hacia el pasado.

Las pautas sentadas en el decisorio citado, revisten un valioso antecedente con enormes implicancias prácticas, que será conveniente conocer e invocar a la hora de resistir la embestida fiscal.