Mercado de viviendas en alquiler: que el remedio no sea peor que la enfermedad

Agustín Lódola

Laboratorio de Desarrollo Sectorial y Territorial, UNLP

Los problemas del mercado de alquiler de la vivienda forman parte de un desafío mayor que se relaciona con la situación habitacional argentina. El alquiler es uno de los caminos para acceder a la vivienda (18% de los hogares son inquilinos), también se accede mediante la propiedad (72% de los hogares) u otras formas más precarias de ocupación. En la actualidad dentro de los hogares inquilinos predominan estratos sociales medios/altos.

A mediados de 2020 se aprueba con bastante consenso una nueva ley (N° 27.551) para regular el mercado de alquileres “formales” que: a) quitó discrecionalidad en algunas cuestiones (las actualizaciones pasaron a ser anuales y por información objetiva -índice-), b) aumentó el plazo del contrato, que en un contexto de inestabilidad elevó los precios de ingreso; c) intentó redistribuir el costo de alquilar (comisión inmobiliaria por ejemplo) en favor del inquilino, aunque no lo logró porque en economía sabemos, que el responsable legal de una obligación la puede trasladar hacia otros; lo que sí hizo fue imponer mayores costos de oportunidad a los propietarios (regulación del monto de la garantía, extensión del plazo mínimo y devolución actualizada, entre otras).

Dichos mayores costos y requisitos de formalización de los contratos ante la AFIP (en un mercado muy informal), sumado al contexto de inestabilidad macroeconómica generó una disminución de la oferta disponible y un incremento de los precios de ingreso. Al tratarse de un bien de primera necesidad con pocos sustitutos estos costos fueron asumidos más que proporcionalmente por los inquilinos.

Los tributos (nacionales, provinciales y municipales) que recaen sobre la propiedad no parecen haber influido en la rentabilidad para los oferentes, dado que los mismos aumentaron (en los últimos años) por debajo de la inflación y del precio promedio de alquileres.

Sin dudas algunos cambios normativos pueden ser necesarios, en un contexto de alta inflación e inestabilidad cambiaria acortar el periodo del contrato podría incrementar la oferta y quitarle incentivos a la elusión de la normativa.

Sin embargo, dichos cambios no van a solucionar la cuestión de fondo que requiere conjuntamente: de crédito hipotecario en un contexto de estabilidad macroeconómica y fortalecimiento de la capacidad adquisitiva del salario para que la clase media pueda acceder a la propiedad; planes de vivienda social para los sectores más vulnerables e informales; y una revisión integral de lo tributario/administrativo para lograr mayor formalización del mercado, incluyendo algún tratamiento especial para los intermediarios inmobiliarios que manejan dinero de terceros; teniendo en cuenta que los mayores costos (tributarios) para el locador en este mercado se terminan trasladando al inquilino.