Mercado inmobiliario: cómo transformar la crisis en oportunidades

“Las ventas solamente se dan cuando el inversor ve que está ante un precio que más no puede bajar en dólares, por los metros, por el estado, por la ubicación del inmueble. Ahí está la oportunidad, y si se lo sabe buscar, el negocio aparece”. El testimonio de un experimentado broker local sintetiza la mirada de la mayoría de sus pares, en este contexto turbulento.

Dicen que las crisis son fecundas en oportunidades. Que a río revuelto, ganancia de pescadores. Y en pleno tembladeral económico, con el dólar libre en una escalada que no encuentra techo y los precios de referencia de casi todo en continuo movimiento, hallar opciones que permitan mantener el valor de los ahorros, o invertir con perspectivas de balance positivo, es como encontrar una balsa en pleno naufragio. En este sentido, el mercado inmobiliario aparece siempre como un faro. Pero... ¿Es sensato, hoy por hoy, “enterrar” el capital en ladrillos? Protagonistas y referentes del mercado analizan a fondo el escenario: ¿conviene comprar, o desensillar hasta que aclare?

“En este escenario de volatilidad hay oportunidades, justamente, porque los precios de los inmuebles están por debajo de lo que se consideraría habitual, o de lo que debería ser. Esto abre posibilidades, tanto para quien compra su primera vivienda como para quien invierte en desarrollos inmobiliarios, en la compra de pozo. Todavía los valores están a la baja, pero consideramos que en poco tiempo esta tendencia se va a revertir, así que este momento es particularmente propicio para invertir” destaca la martillera pública Viviana Yacoub.

“La volatilidad condiciona todo; esta semana, el dólar paso cómodo los mil pesos, dos días después por algún artilugio del gobierno retrocedió cien... ya no se sabe cuál es el valor real, aunque yo creo que está por encima. Y si bien es mucha la incertidumbre que crea la proximidad de las elecciones presidenciales, así y todo hay oportunidades para quien busca comprar, ya que la gente necesita vender para hacer frente a deudas, o resolver algún litigio, un divorcio o una sucesión. Entonces salen a la luz ofertas interesantes, bastante por debajo de las que fijaría un mercado estándar” contextualiza Ramón Penayo, martillero con vasto desempeño al frente del Sistema Inmobiliario de Oferta por Computación (SIOC).

“Hay que considerar que el costo de la construcción está alto, y aquellas unidades que están terminadas, sin riesgo, es decir que no tenés que esperar el desarrollo de la obra y sus plazos, hoy se están comercializando a unos U$S 1.100 el metro cuadrado, cuando ése es casi el precio de levantarlas” advierte Penayo: “esto induce a reflexionar si no se viene un parate aún mayor, dado que es riesgoso y casi temerario invertir en lo que no tiene un buen mercado de venta, es decir, para perder plata. Los constructores se van a quedar con los dólares antes que ir a menos. Y la venta de casas está complicada porque no hay crédito hipotecario, dentro del desbarajuste que tiene el Gobierno”.

RESERVA DE VALOR

“La inversión ‘en ladrillos’ sigue siendo una buena opción, como lo ha sido históricamente y lo seguirá siendo, no sólo a nivel nacional sino mundial” plantea por su parte la presidente del estudio Yacoub, quien además es arquitecta: “es súper rentable y es seguro, es una de las formas que tienen, desde el pequeño ahorrista hasta el gran inversor, de resguardar su capital sabiendo que los valores, en general, siempre aumentan. Y si los valores no son los que debieran ser, por equis coyuntura, siempre existe la chance de esperar un mejor momento; cuando vos comprás un departamento ‘en pozo’, a la inversión inicial se le puede añadir una rentabilidad, cuando la obra esté terminada, de un 20 a 30 por ciento, siempre hablando en dólares”.

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“En este momento conviene invertir en pozo, en construcción, más que comprar terminado, porque si observamos la relación precio-valor, es mucho más favorable. El dinero que hay que desembolsar es menos; por supuesto, hay que esperar el tiempo que demora la obra, unos dos años en promedio; otro punto a favor es que en esa modalidad se compra con financiación. El riesgo radica en que se deposita la confianza en un tercero, que es la empresa constructora, pero a mayor riesgo, mayor ganancia eventual. Vale aclarar que en los casos de inmuebles terminados también hay oportunidades, porque hay gente que no tiene otra que vender y los valores están por debajo del promedio histórico. Hay que saber buscar”.

Concluye la profesional: “nosotros canalizamos una fuerte demanda y consulta permanente por parte de inversores, porque somos desarrolladores inmobiliarios: tenemos doce mil propiedades en venta y además en alquiler; en ese contexto, la mayor cantidad de averiguaciones se orienta a la inversión”.

“En las últimas semanas, notamos que al acercarse el turno electoral se fueron reduciendo las solicitudes por visitas a los inmuebles; no obstante, estos días hemos tenido varias más. Tal vez ante la inestabilidad económica y la volatilidad de la moneda estadounidense, muchos ahorristas han sacado su dinero del banco” aventura la martillera platense Estela Valverde: “estamos teniendo averiguaciones por propiedades que oscilan entre los 50 a 60 mil dólares. Ésa es, más o menos, la franja promedio por la que nos consultan, sobre todo por casas chicas a reciclar. La zona mas requerida es Gonnet, donde ya no es posible conseguir en esos montos; sí en Villa Elisa, por dar un ejemplo”.

“Por las propiedades de mayores montos, no hay consultas por el momento, lo que tiene que ver con la inestabilidad del tipo de cambio ‘blue’” acota Valverde, en el metier desde hace tres décadas. “Después, tenemos otra vertiente” añade: “ante la inexistencia de oferta de alquileres, y siendo inminente la inscripción de los estudiantes en la Universidad, los padres que nos llaman desde el interior están consultando para comprar departamentos de un dormitorio, cuyos montos hoy están muy accesibles. Familias bonaerenses y de Río Negro nos han planteado que van a acompañar a sus hijos a inscribirse, y ‘de paso’ a comprar departamentos, ya que los precios están bajos y hay muchas oportunidades en la zona de facultades y el centro”.

Patricia Yacoub precisa que “entre las zonas más rentables y demandadas, en el casco urbano, para invertir, está la que el código de edificación designa como ‘UC1’, que permite mayor densidad para erigir departamentos; respecto de quienes buscan para vivir, o para levantar su primera casa, hablamos acerca de los suburbios en el norte del partido, preferentemente City Bell y Gonnet”.

“La mayor oferta vendedora está también en la zona norte, vinculada con la división de la tierra: los loteos, los nuevos emprendimientos, sean abiertos o cerrados” explica la desarrolladora: “en cuanto a inmuebles ya construidos, en el casco hay abundante oferta de departamentos en edificios; y en el norte, casas de gente que se retira de la zona céntrica, por ejemplo, porque avanza la actividad comercial y cambia el perfil de sus barrios, y se van a vivir a otros sectores. ‘Grosso modo’, el ticket promedio está entre los 50 y 80 mil dólares, porque las transacciones de las que eran las grandes casas, con valores por encima de 200 mil dólares, son lo que más planchado está”.

“En los informes más recientes de los colegios de escribanos, el bonaerense y el porteño, se ha relevado un leve repunte en la cantidad de escrituras, pero con relación a un año pésimo” cierra Ramón Penayo: “el mercado de ventas está parado, el de hipotecas no existe, tampoco hay mucha demanda para comprar... Tenemos un problema macro. Creo que en el corto plazo va a repuntar la oferta de venta, paradójicamente con la reforma de la ley de alquileres; un grupo de propietarios va a venir a la inmobiliaria y decir ‘ma’ sí, ponelo para vender que alquilar no me da plata’. Estamos en una tormenta perfecta, pero la expectativa de un cambio para mejor es lo último que se pierde”.

Alquilar... ¿misión imposible?

“Dentro de nuestra cartera de alquileres cuyos contratos se vencen, la tendencia es que los propietarios ya no vuelven a suscribir nuevos acuerdos” sintetiza Estela Valverde: “Hay una gran decepción con la nueva versión de la ley, que achica más la rentabilidad, muy por debajo de los valores reales de mercado y la inflación. Muchos locadores han retirado sus llaves de la oficina, y los clientes de hace añares nos han dicho que directamente archivemos las que están en nuestro poder. No hay prácticamente propiedades en ofrecimiento para vivienda; sólo unidades donde se pueden emprender proyectos, o algún taller, o locales comerciales. Eso es todo”.

“En materia de alquileres, a una ley que era muy cuestionada por inmobiliarias y propietarios, el oficialismo acaba de introducirle cambios que no van a mover el amperímetro” coincide Penayo: “si el objetivo era que con esto se volcaran más unidades al mercado, y beneficiar a los inquilinos, va a pasar lo contrario. El propietario no va a tener un mayor estímulo, y el mercado se va a parar aún más; con treinta años en esto, me parece que las cosas se desvirtúan más de lo que estaban. Esto, a pesar de que hay muchísima demanda de alquileres, y más al no haber crédito para comprar viviendas; las consultas son incontables, pero sin destino positivo”.

“La inversión ‘en ladrillos’ es una buena opción, como lo ha sido y lo seguirá siendo”