El Gobierno apura los créditos mientras los bancos suben la tasa

El mercado de créditos hipotecarios en Argentina navega en aguas turbulentas. Por un lado, el Gobierno busca revivir el sector de la construcción con un nuevo esquema de financiamiento. Por el otro, el mercado de préstamos para vivienda se enfrenta a su propia tormenta, con una oferta que se enfría y tasas que se elevan, desafiando la lógica de un contexto de demanda sostenida.

En la Expo Real Estate, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció una nueva línea de crédito del Banco Nación. La medida, que busca dinamizar la construcción, habilitará un fondo de 500 millones de dólares para financiar proyectos inmobiliarios urbanos y suburbanos a un plazo de 72 meses, con la posibilidad de transferir el crédito al comprador final. El ministro explicó que el objetivo es superar el “techo de crecimiento” impuesto por las condiciones de financiamiento en pesos, caracterizadas por tasas elevadas y plazos cortos. Para el Gobierno, la clave es ordenar la macroeconomía, reducir impuestos y desregular para incentivar la inversión privada, un pilar fundamental para el crecimiento del sector.

La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, analizó que “el crédito siempre reactiva y hacía tiempo que no estábamos teniendo. Desde que los bancos lanzaron las líneas de créditos el mercado cambió completamente. Inicialmente, estuvo tranquilo y después de un tiempo prudencial comenzaron las consultas”.

En esta línea, puntualizó que “con esto que anunció el ministro de Economía sucederá lo mismo”. Según opinó, “hay que darle tiempo a las medidas”.

El anuncio de Caputo choca con una realidad económica más compleja. Si bien existe una demanda latente por créditos para vivienda, los bancos argentinos han comenzado a encarecer y a demorar la entrega de estos préstamos. “Hay demanda de créditos para vivienda, no se rechazan, pero los bancos subieron las tasas y algunos los demoran”, explicó a este diario una fuente del mercado financiero. La estrategia, se analiza responde a un problema estructural: el descalce de plazos.

El fondeo bancario para créditos hipotecarios, que se extienden a 20 o 30 años, proviene en gran medida de depósitos a muy corto plazo. Esta brecha genera un problema de liquidez para las entidades. Cuando la demanda de préstamos sube, los bancos necesitan fondearse más caro, lo que se traduce en un aumento de la Tasa Nominal Anual (TNA).

A esta dinámica se suma la tentación que ejercen otros instrumentos financieros. En un escenario de alta volatilidad, las inversiones a corto plazo ofrecen rendimientos atractivos. “Es un momento donde hay descalce entre lo que implica el fondeo para una hipoteca de 20 años con un escenario donde se generan estímulos para que el dinero esté colocado en inversiones a 20 días”, explica la misma fuente.

Según datos que circulan en el mercado, solo el Banco Nación mantiene la tasa del 4,5% (clientes que acreditan haberes) en créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). El resto subió, en promedio, cerca de 4 puntos porcentuales. El ajuste se vincula a la reciente suba del dólar, que acumuló un 15% desde mayo. Total: complica la capacidad de quienes buscan acceder a una casa propia.

La puja entre las líneas de crédito UVA y los créditos tradicionales refleja también esta tensión. Las líneas tradicionales exigen ingresos muy altos y resultan en cuotas elevadas, mientras que los UVA piden un ingreso más bajo y ofrecen cuotas iniciales más accesibles, pero ajustan por inflación. La indexación del capital es vista por los bancos como una herramienta para proteger sus colocaciones, mientras que para los deudores representa una incertidumbre sobre la cuota.

El anuncio de Caputo, si bien apunta a la reactivación, enfrenta otro obstáculo macroeconómico: el alto costo de la construcción.

“El anuncio tiene un tema con el valor de la construcción, que es alto, y las propiedades usadas son baratas todavía, con lo cual no se ve un auge”, advirtió otro ejecutivo en el mundo de las finanzas que habló con este diario. Esta disparidad tiene el pie sobre varias inversiones locales.