Precios, responsabilidades y oferta inmobiliaria que trae la nueva ley de alquileres

La nueva ley de alquileres traerá cambios en la negociación de los contratos y en las inmobiliarias platenses la palabra clave es capacitación: cuándo comenzará a regir, cómo impactará en los precios, en la oferta de inmuebles, en el bolsillo de inquilinos y propietarios. Los interrogantes crecen con el correr de los días, y de a poco van encontrando respuestas. Los martilleros locales que fueron consultados por este diario dieron varias pistas sobre el mercado que se viene.

Para que empiece a regir la nueva normativa hay que esperar que se publique en el Boletín Oficial. Se cree que la reglamentación irá de la mano en los tiempos con esa instancia. Por ahora rige la actividad inmobiliaria el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020, que congela precios, suspende desalojos y mantiene condiciones hasta el 30 de septiembre. Sin embargo, y tal como publicó este diario, ya hay acuerdos entre inquilinos y propietarios, con la mediación de intermediarios, para renovar los vínculos en plena cuarentena. Algunos dicen que lo hacen para avanzar en la previsibilidad de gastos, otros porque quieren “escapar” de la nueva ley.

“Plantea una incertidumbre absoluta en el precio del alquiler. Si bien se parte de una suma pactada, después habrá que esperar un año para saber qué porcentaje tendrá la actualización. Si se toman en cuenta los números de la actualidad, marca que el índice de precios y el porcentaje de suba de sueldos, da un mix de 42 a 43 por ciento. Sin embargo, con el método que se utiliza en la actualidad (oferta y demanda), las renovaciones rondan entre un 30 y 35 por ciento”, detalló Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires (CIBA).

Marcelo Babenco, vicepresidente de CIBA y miembro de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (FIRA), ejemplificó: “Hoy alquilas un departamento por 10.000 pesos y 30 por ciento de ajuste anual. Sabés que en el mes 13 vas a pagar 13 mil pesos, y en el tercer año otro 30 por ciento más. Esto da previsibilidad. En cambio el sistema de índices, principalmente el inflacionario, traerá perjuicios para el inquilino. Ahora está claro cuánto vas a pagar con la nueva ley en el primer año, pero es todo un interrogante para el segundo y tercer año. Vamos a tener pedidos de inquilinos para bajar el alquiler”.

“INCÓGNITA TOTAL”

Mariana Valverde, martillera especializada en alquileres, dijo que “el índice de actualización es una incógnita total, y un ejemplo que no es positivo es el Procrear. Esta incertidumbre puede hacer que los locadores retraigan la oferta, porque es una inversión en la que no vas a conocer la rentabilidad, y vas a estar obligado durante 3 años a un precio indeterminado, que no se puede controlar. A su vez, los ajustes pueden ser muy abruptos para el locatario”.

Estela Valverde, martillera platense con amplia experiencia en la actividad, sostuvo que “el sistema de garantías es uno de los aspectos positivos de la nueva ley. Por la facilidad que otorga al inquilino. El futuro locatario puede ofrecer un aval bancario, un seguro de caución, garantía propietaria o un recibo de sueldo, entre otras opciones”. Mariana Valverde también dijo que “la creación del domicilio electrónico es positivo, figurará en el contrato y será válido para notificaciones y emplazamientos”.

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Otro aspecto sobresaliente para los martilleros es el pago de expensas e impuestos. “En La Plata ya es costumbre que el inquilino sólo se haga cargo de las expensas comunes, y las extraordinarias las paga el dueño. Esto ahora está plasmado en la nueva ley. Con respecto a los servicios todo lo que consume el locatario lo paga: luz, gas, y varios incluyen el agua. Algunos suman la tasa municipal SUM. Pero ahora la tasa municipal no estará incluida, y algunos dueños pueden incluirla en el precio del alquiler para cubrirse y esto podría incrementar el valor del alquiler”, sostuvo Babenco.

Hay dos posturas sobre la creación de un ámbito de mediación gratuito o de bajo costo. Para Mariana Valverde “es un aspecto positivo porque brinda una nueva herramienta para el sector”. Sin embargo, para Babenco “es más burocracia. Ya hay ámbitos, como el caso de los colegios de abogados de distintos puntos del país, que cumplen esta función”.

Sobre un punto coinciden los martilleros: la exclusividad para administrar los contratos de alquiler. “Es un reconocimiento a nuestra profesión, para martilleros y corredores públicos en función de los procesos de negociación que impulsamos para llegar a buen puerto”, sostuvo Líbera. Babenco dijo que “ahora hay otras profesiones, como los abogados, que lo están haciendo pero no están habilitados. Sólo pueden redactar el contrato, pero no para administrarlo. La exclusividad de los martilleros ahora sí queda marcada en la nueva ley y es un aval para nuestra labor”.

Siembra incertidumbre la creación del Programa de Alquiler Social. Para Mariana Valverde “hay que esperar los detalles, es un interrogante importante a develar”. Babenco espera que “con este tema no vayan por propiedades desocupadas, con obligaciones de alquiler inmediato o la aplicación de un impuesto extra. Van a tener que estar las reglas muy claras, porque podrían avasallar derechos constitucionales con posibles objetivos especulativos”.

Los profesionales crearon un espacio para capacitación y debate: el Foro Profesional Inmobiliario. Funciona de manera digital, en una de las plataformas que se impuso en esta cuarentena. Tendrá su nueva actividad el lunes próximo, a las 19, con las responsabilidades fiscales que genera el nuevo marco legal.

“El índice de actualización es una incógnita total, y un ejemplo que no es positivo es el Procrear”

Mariana Valverde, Martillera