La rentabilidad del alquiler con cuentas que no cierran

El veranito que se planteaba a fines de 2024 para el negocio del alquiler de viviendas duró poco. Aún con números que duplican los peores momentos del mercado regido por la ya derogada ley 27.551, la cosecha en tiempos de la desregulación empieza a generar alarma.

Según estimaciones que se conocen por estas horas en la Ciudad, el producido anual por el cobro de un alquiler para vivienda puede rondar el 6 por ciento. Eso surge de la sumatoria de 12 meses del pago mensual y el cálculo de lo que eso representa con respecto al valor de mercado de la propiedad.

En una inmobiliaria local se hacía la siguiente cuenta: un departamento con valor de 40 mil dólares o 48 millones de pesos, con un alquiler mensual de 240 mil pesos indicaría el 6 por ciento de renta anual.

El dato indica una caída con respecto a lo que se calculaba a mediados de diciembre, que daba un 8 por ciento anual, lo que representaba un avance significativo en la comparación cercana, ya que a mediados del año pasado se podía sacar entre el 5 y el 6 por ciento.

El cálculo que hacen algunos operadores locales indica que en diciembre se tocó un techo y en adelante la curva está en sentido descendente. La mirada de algunos inversores que hablaron con este diario indica que los números hacen crujir las expectativas.
Más allá del índice hay que tener en cuenta que no todo ese dinero va a parar a la caja o a la cuenta. De ese total, se deducen costos de mantenimiento, gestión administrativa de los contratos (inmobiliaria) e impuestos de la vivienda y personales.

Junto con la desregulación del mercado de los alquileres, el Gobierno Nacional activó incentivos fiscales para propietarios, pero en el escenario todavía pesan algunas penalidades, como por ejemplo la suba del inmobiliario para quienes suman más de una vivienda.

También se busca tocar el segmento de la construcción con el estímulo al ingreso de dólares del blanqueo en proyectos que lleven entre 40 y 50 por ciento de ejecución.

El dato indica una caída con respecto a cálculos de diciembre, que daban un 8%

Mirando un poco hacia atrás, la rentabilidad de los alquileres quedó lejos del 12% anual que se midió en algún punto de la década de los `90 y llegó a un pozo de entre 1 y 3 por ciento en 2020. En 2022, cuando ya regía la Ley de Alquileres,  rondaba el 3%. Entonces, se advertía sobre el deterioro de las expectativas de los inversores ante una norma a la que se le cuestionaba el plazo de tres años para los contratos y el ajuste una vez por año, con un índice elaborado por el Banco Central. Sobre eso, las cargas impositivas a nivel Nacional y Provincial. Ante el cuadro, la plaza se fue “secando” por el retiro de unidades hasta tocar un punto lindante con la “oferta cero”. Muchos inversores no aceptaban jugar con esas reglas y muchos inquilinos penaban con la búsqueda de vivienda y los precios que se pedían. Por estos días, ya no se habla de eso. El mercado se expandió y aparecieron inversiones en edificios y complejos de vivienda.

Sin embargo, se advierte otra paradoja. La construcción tiene un costo que en los valores de venta no aparece reflejado. Según el índice que elabora Apymeco (Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia), el metro cuadrado construido está en el orden de los 1.383 dólares ó 1.680.000 pesos. En las inmobiliarias, se calcula que las propiedades nuevas se venden a razón de 1.200 dólares el metro y en las usadas la cotización indica mil dólares el metro.

La martillera Gisela Agostinelli, de Agostinelli Propiedades consideró que “comprar es siempre una buena opción de inversión. Asegura capital en ladrillos”. Con respecto al mercado e alquileres, analizó que “la derogación de la ley 27.551 y la aparición del DNU, que establece mayores libertades, ha hecho que los propietarios vuelquen propiedades al mercado de la locación”.
Sobre el negocio en ese segmento opinó que “viene en alza la rentabilidad y se estima que así seguirá”. Esto, en un contexto en el que, según evaluó, “se está atravesando una etapa de cambios que trae oportunidades”, dijo y detalló con “la aparición de los créditos hipotecarios” y “un dólar estable” que “da tranquilidad a los propietarios y a los potenciales compradores”.

En la góndola de alquileres, “se pasó de no haber oferta y haber un exceso de demanda a mucha oferta y una demanda que no la supera”.

Con todo, “los valores de los alquileres se mantienen estables, han bajado y ahora están estables”, sostuvo la martillera. Se estima que en el rango de los 200 mil y los 400 mil pesos se mueve la pizarra de cotizaciones para departamentos estándar de 1 a 3 ambientes. Eso indica valores que pueden estar por debajo de lo que se pedía hace un año.

Un inversor que habló con este diario puntualizó en eso: “No suben los alquileres, pero la inflación hace subir gastos e impuestos y hasta tiene incidencia en el mercado del dólar. Todo eso va limando la rentabilidad del alquiler”.

Por su parte, Ramón Penayo, titular de Penayo Propiedades coincidió en que los valores están “estáticos” y ya “no se alquila tan fácil” por una mayor oferta. Pero se mostró optimista con los números actuales del mercado: “Cuando la rentabilidad llega a estos números es bueno porque otros sectores, como la construcción trabajan y no se va al plazo fijo o a negocios tecnológicos. Va al ladrillo, que es algo seguro y tangible”.