Alquileres: en el Centro juega también el efecto diagonal

En el complejo mapa inmobiliario de La Plata, la vieja máxima que dicta que el valor de los alquileres depende exclusivamente del barrio parece haber quedado superada por una realidad mucho más capilar. Hoy, el mercado platense se mueve bajo una lógica de microubicaciones donde la diferencia de precios no solo se establece por el “cerco” de una zona determinada, sino que se define calle por calle, e incluso, por la proximidad estratégica a las diagonales que cortan la cuadrícula fundacional.

Analistas del mercado local consultados por este diario coinciden en que el ranking de barrios ya no es el único termómetro. Actualmente, las diagonales andan a los codazos con las principales arterias céntricas por capturar los mejores valores, generando un escenario donde dos propiedades similares, separadas por apenas cien metros, pueden presentar cotizaciones sensiblemente distintas. Los valores siempre varían dependiendo de la ubicación, el tamaño, las características propias de la propiedad, los metros cuadrados, la presencia de balcones y, un factor determinante en estos tiempos, el valor de las expensas que abona mensualmente.

A diferencia de lo que ocurría décadas atrás, donde el centro comercial tradicional monopolizaba los precios altos, hoy las diagonales han ganado un protagonismo indiscutido, especialmente en el segmento de departamentos para estudiantes e inversores.

La diagonal 73, en particular en el tramo que va desde Plaza Rocha a Plaza Moreno; la diagonal 77 en el sector donde sus tramos  se van acercando a Plaza Italia; y la diagonal 74, en el corazón del casco urbano, entre Plaza Italia y Plaza Moreno, pueden mostrar cotizaciones más altas que sus calles transversales.

ILUMINADAS

La martillera Gisela Agostinelli, de la inmobiliaria “Agostinelli Propiedades”, aporta una visión técnica sobre esta preferencia: “Las diagonales permiten un fácil acceso brindando una buena conectividad con las calles de la Ciudad y generalmente están bien iluminadas, pero en el día a día las personas no entran a la inmobiliaria diciendo que buscan un departamento cercano a determinada diagonal. Por lo general nos dicen ‘busco céntrico’ o cercano a parada de colectivos o a zona de facultades”.

Esta búsqueda de funcionalidad valoriza por sobre cualquier otra característica estética. Así, se sostiene que un departamento ubicado en una diagonal céntrica puede resultar entre un 10% y un 20% más caro que uno situado en un barrio periférico, aunque la diferencia se diluye cuando se compara con una “buena ubicación” sobre las calles tradicionales del eje fundacional.

“Lo céntrico es más caro, lo periférico más económico y, dependiendo la ubicación exacta, variará el precio para arriba o para abajo”, explican en el sector.

LOCALES: UNA BRECHA ABISMAL

Donde la diferencia de valores se vuelve realmente radical es en el mercado de los locales comerciales. Aquí, la cuadra elegida puede determinar la viabilidad de un negocio no solo por el flujo de gente, sino por el costo fijo del alquiler. Un local de 50 metros cuadrados en la esquina de calle 6 y 56 puede rondar los 650.000 pesos, pero ese mismo metraje sobre la diagonal 74 y 47 trepa rápidamente a 1.400.000 pesos.

La disparidad se vuelve aún más evidente en superficies mayores. Un local de 150 metros cuadrados (10x15 metros) sobre la diagonal 74, en su tramo más comercial, puede cotizar entre los 5 y 6 millones de pesos mensuales. El contraste es total cuando se traslada esa misma superficie a una calle de menos luces, donde el valor desciende a cifras de entre 800.000 y un millón de pesos.

GASTRONOMÍA VS. INDUMENTARIA

El tipo de comercio que avanza en cada arteria también está redefiniendo el valor del suelo. Mientras que los centros comerciales tradicionales como Calle 8, Calle 12, Cantilo en City Bell o la zona del Pasaje Rodrigo mantienen su hegemonía en el rubro de indumentaria y vestimenta, las diagonales se abren al sector gastronómico. En particular, la 74.

Lo que funciona con mayor fuerza son los bares y formatos tipo resto. No obstante, se advierte un cambio sociológico en la ciudad: la zona de cervecerías y cafeterías se expandió hacia barrios que antes eran impensados para tales fines.

“Hay un montón de barrios que hoy tienen bares para merendar, para ir a tomar una cerveza o para cenar, algo impensado antes. Lo gastronómico fue abarcando muchos lugares”, comenta Agostinelli.

LA PRIORIDAD, EL MICROCENTRO

Para quienes buscan unidades como inversión, la prioridad absoluta sigue siendo el departamento chico (monoambiente o un dormitorio) en zonas cercanas a las facultades.

En este punto, estar sobre una diagonal es un “plus” de conectividad y seguridad (por la iluminación), pero no una condición de búsqueda primaria.

“Hay una realidad: hay diagonales bien ubicadas donde el valor de la propiedad es más elevado”, sostiene la martillera y va más allá: “En una diagonal puede estar a un precio y la misma propiedad en otra diagonal a otro”.

En conclusión, el mercado inmobiliario platense de 2026 muestra un dinamismo donde la conectividad le gana a la tradición.

Las diagonales, antes vistas como arterias de tránsito rápido, se han consolidado como polos de vida urbana y comercial que desafían los precios de las avenidas, obligando a inquilinos y comerciantes a estudiar el mapa calle por calle antes de firmar un contrato.