La explosión del barrio cerrado: ocupan más de un tercio del avance urbano  

Mientras esperan concreción 30 proyectos para nuevos countries y barrios cerrados en la Ciudad, con desarrolladores interesados en una demanda que ya se expresa en más de 70 urbanizaciones establecidas, puede concluirse que el  “éxodo” hacia un modo de vida entre cercos, paredes y guardia, explica uno de cada tres nuevos metros cuadrados de la extensión urbana  en La Plata durante la última década medida. Sin embargo, los desarrolladores y quienes compran se encuentran con un gran problema por inexplicablemente demoras de parte de organismos provinciales para dar por aprobados el trazado de esos tramos tan demandados.

El avance explosivo en el modelo se relaciona, según explican desde inmobiliarias consultadas por este diario, con la problemática de la seguridad como factor fundamental. En general, quienes se deciden a invertir entre 40 y 100 mil dólares por un terreno y de 75 a 350 mil dólares en la construcción o compra de una casa, según una estimación de valores promedio, buscan la paz perdida en el clásico formato donde la vida privada y familiar dialoga en forma permanente con el espacio público.

“Los countries y los barrios cerrados buscan solucionar un problema social grave como es el tema de la inseguridad”, afirmó la martillera Gisela Agostinelli y analizó que se ve a nivel local un escenario que ganó relevancia a nivel urbano en las últimas décadas, en diversos países.

El modelo tiene opciones que implican costos variables. Va desde los countries y clubes de campo con servicio de vigilancia y áreas de uso común (recreación, deportes) hasta los más modestos, barrios cerrados con un portón de acceso común. La diferencia, además de la cotización, está en el precio de las expensas ordinarias, que pueden ir desde cero a los 50 mil pesos.

Desde otra de las inmobiliarias de la Ciudad, Ramón Penayo, contó que “hubo una demanda muy grande en la pandemia”, que asoció con “la necesidad de tener verde”. Ayudó, según el martillero, la tecnología aplicada al entorno laboral: “Muchísimas cosas se informatizaron y hay actividades en las que ya no hace falta tener oficina”. Así, en sectores de ingresos medios y altos “muchísima gente que vivía en departamento se fue al lugar más verde porque el encierro era terrible”.

De todos modos, hay que tener en cuenta que en muchas zonas puede haber problemas con el wifi y la telefonía de línea. Aunque este último servicio va camino a la extinción.
Según datos de la Municipalidad, en La Plata hay 13 clubes de campo que están situados sobre el corredor que tiene como eje la ruta 2.

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A eso, se suman otras 60 urbanizaciones cerradas. Aparte, están en trámite más de 30 planes de creación de barrios cerrados y abiertos. Las zonas elegidas, se informó, están al Norte, Sur y Oeste del distrito, que son áreas de promoción creadas a partir de las modificaciones al Código de Ordenamiento Urbano (COU) que se efectuaron durante 2020 y 2021, se indicó desde la Municipalidad.
Ese avance se puede expresar también en datos concretos dentro de la mancha urbana de la Ciudad.

Entre 2006 y 2016 el Gran La Plata creció 33,84 kilómetros cuadrados en la ocupación urbana

El Centro de Investigaciones Urbanas y Territoriales (CIUT) de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNLP estudia el crecimiento por extensión en la Ciudad. Según datos reunidos por ese laboratorio, en una década (2006-2016), el Gran La Plata creció 33,84 kilómetros cuadrados la ocupación urbana, bastante por encima del total de superficie del casco urbano, que llega a los 25 kilómetros cuadrados.

Dentro de esa expansión, el 97 por ciento pertenece al sector residencial y un tercio de eso, el 36 por ciento, corresponde a barrios cerrados. Luego, el 48 por ciento son urbanizaciones formales; el 13 por ciento asentamientos ilegales; el 2 por ciento, establecimientos industriales; y el 1 por ciento, equipamiento (escuelas, centros de salud etc.).

Los precios del lote y la casa

Según datos del mercado local, los countries “más económicos” son los que están sobre la ruta 2, al sur del distrito, como en la ruta 6, cercana a la Región. Por estas zonas, un lote oscila entre 30 mil y 45 mil dólares, y una casa puede construirse desde 75.000 mil dólares aproximadamente.

En tanto, en countries más cercanos al casco y con más instalaciones y amenities los lotes pueden valer hasta cien mil dólares y una casa puede arrancar a partir de los 350 mil dólares en adelante.

Con respecto a los barrios cerrados, el valor del terreno puede oscilar entre 45 y 50 mil dólares y una casa, en su armado, podría estar en el orden de los 200.000 mil dólares.
El problema con las escrituras

Una vez resuelta la compra y la obra, quedan los papeles. Según coinciden fuentes del sector, la concreción del trámite de la escritura puede resultar tortuoso y llevar años de espera. “Con las casas en countries ya armados, lo más antiguos, no hay problema. Eso apareció con los desarrollados en los últimos 5 años. Ahí, se hace una cesión de derechos y luego, en un tiempo, la escritura”, apuntó una fuente del mercado local.

En esa misma línea, otra fuente del sector enmarcó esa demora en un problema generalizado que también se extiende a los edificios. “Hay edificios nuevos, que estaban en 2020 todavía sin plano de propiedad horizontal (PH) que sale de la Provincia después que sale el plano municipal y demora más. Luego, en base a eso, se realiza el PH para que cada unidad tenga su matrícula”, apuntó uno de los operadores consultados y analizó que todo se afectó por el aislamiento sanitario: “Al no haber presencialidad, se complicó. Hay edificios que son de 2019 y 2020, y están saliendo los planos ahora”.

En 2021 se aprobó la regulación de los barrios cerrados según la legislación Provincial

Ante el cuadro, se indicó, está el recurso de hacer la escritura por una porción de la propiedad total (del edificio o el barrio cerrado, por ejemplo). Pero en adelante, al normalizarse la entrega de papeles y planos, habrá que rehacer la escritura por unidad funcional.

Desde el Ministerio de Gobierno de la Provincia se indicó que “lo que existe referido a problema de escrituración es que cuando un barrio no ha realizado la tramitación que permita registrarlo de acuerdo a la normativa, seguramente al llegar a ARBA para realizar la subdivisión no puedan hacerlo”.

A la vez, se señaló que “en casos extremos pueden existir loteos en una zona que no cuenten con los indicadores urbanísticos correspondientes y tampoco podrán realizar la subdivisión”.

Los loteos sin aprobación

Distintos son los casos de las urbanizaciones en las que habrá dificultades con los papeles, pero a raíz de irregularidades en el proceso de creación que, concretamente, no tienen autorización oficial.

“Estos emprendimientos que son mal denominados loteos, no se encuentran registrados en Geodesia y no encuadran su marco legal en la propiedad horizontal o propiedades especiales (clubes de campo, barrios cerrados) si no que la escritura se inscribe en el registro de la propiedad de inmuebles como la compra de una parte indivisa, es decir, una propiedad con varios condóminos o dueños. La problemática es que se desarrollan sobre campos productivos o atravesados por algún arroyo sin autorización municipal, en zonificaciones rurales, generando un caos en el código de planeamiento urbano de La Plata”, indicó Mirta Libera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Buenos Aires (CIBA).

“Generalmente, estas partes indivisas la comercializan sociedades con distintas denominaciones, propietarios particulares o alguna asociación (que desarrollan el negocio y luego se disuelven) y no inmobiliarias tradicionales con un martillero y corredor que se responsabilice ante algún problema que pueda surgir y ponga en riesgo su matrícula”, advirtió la directiva de CIBA.

En 2021 también se aprobó en el concejo deliberante la regulación de los barrios cerrados conforme establece la legislación provincial, se indicó desde la Comuna.

En ese sentido, se apuntó desde esa administración que “en el pasado se generaban barrios cerrados bajo la figura de Propiedad Horizontal, es decir, sin cumplir las exigencias que implica el decreto provincial de urbanizaciones cerradas, como no ceder espacios verdes, no tenían exigencias en cuanto a la forestación, no presentaban sistemas de calles internas, o espacios comunitarios, entre otros incumplimientos”.

Durante las últimas semanas, se realizaron operativos dedicados a la clausura de un loteo situado a pocas cuadras de la localidad de Ignacio Correas. La urbanización en ciernes se delineó sobre un campo dedicado antes a la ganadería.

Algo parecido cerca de allí: vecinos del conjunto de Parque Sicardi y Villa Garibaldi, pidieron se le cierre el paso a un loteo que da hacia Garibaldi. Sostienen que está en la planicie de inundación del arroyo El Pescado y carece de autorización.

Desde el Municipio se indicó que siguen los controles “para frenar el avance de loteos ilegales en La Plata, que además de estafar a los vecinos que compran los terrenos de buena fe a un valor menor que el precio del mercado, les venden suelos sin infraestructura, sin aprobaciones a nivel provincial y municipal, sin factibilidad de servicios, sin accesibilidad, entre otras características”, se indicó.

Desde el Ministerio de Gobierno de la Provincia, se indicó sobre el circuito de habilitación de este tipo de emprendimientos que el desarrollador debe iniciar el trámite de pre factibilidad en el Municipio, con la presentación de la documentación para solicitar la localización y la pre factibilidad (art. 6° - D9404/86). Luego, el  municipio otorga la localización y gira hacia la Provincia el expediente para que se inicie el trámite de obtención de la pre factibilidad.

Más adelante, el desarrollador debe volver al municipio con la documentación para solicitar la factibilidad final (art.7° - 9404/86). Finalmente, el Municipio enviará a la Provincia el pedido de factibilidad final, se indicó.