Crisis en la construcción: cada vez menos departamentos

De acuerdo con los principales actores del mercado inmobiliario local, el combo de incertidumbre y escasa rentabilidad está llegando a un punto en que la brecha entre costo y valor del metro cuadrado construido es peligrosamente angosta. Y no son pocos los desarrolladores que temen el estancamiento agónico de la edificación, una actividad multiplicadora de oportunidades laborales que, mientras se mantiene relativamente pujante en algunos barrios residenciales, hace agua en la creación masiva de unidades de menor envergadura y más accesibles para billeteras promedio, como los monoambientes o departamentos de un dormitorio en propiedad horizontal.

“La renta no está dando bien desde hace bastante; creemos que tocó un piso” advierten desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos local: “lo que están dispuestos a pagar los compradores está virtualmente por debajo del costo de reposición. En una mirada amplia, hay propiedades ofrecidas a valores ‘de remate’, al 50 por ciento de lo que se podría considerar convencional o lógico, y construir departamentos a 1.200 dólares el metro cuadrado, cuando se están vendiendo a cerca de 1.000, no seduce”.

“Con la gestión del permiso de obra y un proceso constructivo eficiente, el ciclo de un edificio puede insumir de tres a cinco años, y en este contexto inflacionario un poco descontrolado, con materiales que algunos meses van por arriba del índice general, más un dólar oficial bastante planchado, no es un buen escenario para emprender” señala Valentín López Gastesi, miembro de la comisión directiva de la entidad: “lo que están haciendo algunos desarrolladores es comprar o asegurarse lotes para que la reactivación, cuando se dé sea ágil. Por ahora, lo que más está saliendo es por canje, la administración de proyectos, y salir a venderlos”.

“Una señal que puede ser positiva es que, a partir de la caída de la oferta, la rentabilidad de los alquileres repuntó, del 3 al 5 por ciento anual, más cercano a un razonable 6%, y es de esperar que vaya estimulando la construcción de tipologías chicas para ese fin. Habría que cotejar cuántos permisos para viviendas multifamiliares está dando el municipio, para prever lo que pueda pasar en el corto a mediano plazo” analiza López Gastesi: “pero si no se acomoda la macroeconomía, va a ser difícil que alguna medida coyuntural haga milagros. Lo que genera movimiento es el crédito, con cuotas pagables para el grueso de la gente”.

“Si tuviera que arriesgar, lo que más falta son unidades de escala pequeña” estima López Gastesi, “por ejemplo, los monoambientes que quieren los estudiantes que llegan desde afuera. Pero en circunstancias normales sería cuestión de tiempo que los jugadores del mercado vieran esa demanda tan fuerte y empezaran a responder, y ahora no está tan claro”.

“Desde el punto de vista constructivo, un porcentaje ínfimo de las empresas de la región que se dedican al rubro está con proyectos activos” revela Patricia Sarubo, gerente de Apymeco: “hay unos pocos edificios en marcha, con formatos pequeños, departamentos de un dormitorio o monoambientes, que son lo que más se comercializa, pero nada del otro mundo. Los inversores están más precavidos que nunca, porque meter la plata en algo a dos o tres años es la incertidumbre total y nadie quiere arriesgar su patrimonio”.

“La renta no está dando bien desde hace bastante tiempo, pero ahora creemos que tocó un piso”

“En el aspecto inmobiliario, el mercado también se mueve muy poco, y en el rango de los 120 a 130 mil dólares” describe la dirigente, que es arquitecta y martillera: “a ese precio, no necesariamente estamos hablando de pequeñas unidades. Los valores están muy deteriorados y el que se desprende de algo lo hace por necesidad, sucesiones o cuestiones personales, por lo que se bajan las cifras de manera drástica. Cerrar una operación por más de 150 mil dólares, donde sea, es casi imposible. Un monoambiente de treinta y pico de metros en el casco urbano se consigue por U$S48 mil, y está barato”.

“En materia de alquileres, en cambio, hay muy poca oferta, y lo que sale al mercado, vuela” afirma Sarubo: “en el caso de los estudiantes, un factor de peso en la Ciudad desde siempre, ahora la tendencia es buscar unidades mas chicas. Las casas grandes para varios estudiantes ya no se usan tanto; hablamos del orden de los 30 mil pesos mensuales para arriba un monoambiente de perfil medio, al que hay que sumar expensas, pero es tanta la voracidad que algunos reservan las propiedades antes de verlas, porque esperar un día puede ser fatal. En muchos casos, las familias hacen cuentas y las que tienen algún ahorro prefieren comprar en vez de alquilar”.

DESPLOME Y (MUY LEVE) REPUNTE

Una baja del 15 por ciento en las habilitaciones de un año a otro es indicio de una realidad inquietante. Y es lo que ocurrió entre 2021 y 2022 con las torres, en La Plata.

“En el mundo inmobiliario hay varios fenómenos operando al unísono” destaca la arquitecta María Botta, secretaria de Planeamiento Urbano de la Ciudad: “por un lado, a partir del inicio de la pandemia, la cantidad de permisos solicitados para casas en barrios cerrados y desarrollos de este tipo, principalmente en la zona norte y noroeste del partido, viene opacando al resto. Por otro, tras el bajón de la cuarentena, en 2021 se otorgaron 755 permisos para viviendas multifamiliares y en 2022 hubo un descenso a 641, pero en los últimos tres meses la curva parece haber tomado dirección ascendente y se insinúa una leve recuperación”.

“Los trámites y permisos se clasifican en viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares, y locales comerciales” precisa la funcionaria: “estamos empezando a desglosar los multifamiliares en propiedades horizontales de pequeña escala, y edificios, con miras a estudiar con qué tendencia nos encontramos al final del primer trimestre de 2023. Afortunadamente hay algunos edificios que estaban judicializados y van retomando las obras”.

“Tras el bajón de la cuarentena, en 2021 se otorgaron 755 permisos multifamiliares y en 2022 hubo una baja a 641; en los últimos tres meses, se viene insinuando un leve repunte”

En la Comuna afirman que, más allá de las peripecias de la economía nacional o “macro”, están trabajando “en diferentes estrategias de planificación y estímulo”. Botta repara en que “en lo que va de la gestión avanzamos mucho en tratar de poner límites y ordenar el desmadre y la heterogeneidad de la periferia del casco y el ejido fundacional mismo”. Una de las movidas, que está en las gateras, es la de la “transferencia de índices” de lotes patrimoniales del casco histórico, donde no se pueda demoler lo existente, a “zonas de promoción” que podrían estar situadas, entre otros lugares, en la herradura de circunvalación. En síntesis, la torre que no pueda erigirse arrasando con la casa antigua, se podrá levantar con las características que hubiera tenido allí, pero en otra ubicación predeterminada.

“Está bastante conversado con los privados y con Patrimonio” adelanta la titular de Planeamiento, que propende a “densificar” las áreas con provisión de servicios, y hace hincapié en que “hemos impulsado reglamentación que simplifica y acorta los trámites para los constructores, como el final de obra a distancia o los permisos express, y seguiremos haciendo lo que esté a nuestro alcance”.

“Tenemos que incentivar la construcción, porque llegar a un escenario de parálisis sería muy peligroso y devastador para un montón de gente que vive de ella directa o indirectamente” reflexiona Ramón Penayo, broker desde hace más de 20 años, actualmente al frente del SIOC (Sistema Inmobiliario de Oferta por Computación): “corremos peligro como nunca de que el costo quede por encima de la rentabilidad”. Es ilógico que alguien se juegue a construir monoambientes de 30 metros cuadrados por más de mil dólares el metro, para venderlos a U$S40 mil y monedas. En la crisis de 2001, el rebote para la construcción fue rápido y pronunciado; actualmente estamos en algo que se asemeja más a un tobogán”.

“Si hablamos de alquileres, históricamente, cuando se introdujeron regulaciones desde afuera del ambiente, con buena voluntad pero cierto desconocimiento de muchas particularidades, como es la ley aún vigente, la experiencia nunca fue buena y ahora tampoco” sentencia Penayo: “muchos departamentos chicos fueron retirados del mercado, hay gente en lista de espera, y los departamentos que aparecen disponibles ni se alcanzan a publicar: la ansiedad es tal que la primera consulta es para reservar directamente ‘con los ojos cerrados’, algo que desde ya evitamos, pero si fuera por los clientes alquilarían sin visitar el lugar”.

ESTUDIANTE DEL INTERIOR BUSCA

Entre los 36.886 ingresantes que tendrá la Universidad Nacional de La Plata en 2023 -cifra que aumentará porque resta computar aquellas facultades que inscriben durante febrero- el 37,6% no proviene de nuestra ciudad y sus alrededores. Son 13.873 jóvenes que en un significativo porcentaje entrarán a tallar en el mercado de alquileres, tensionándolo aún más.

La UNLP tiene para ofrecer alojamiento y alimentación gratuita en su “campus” berissense a 195 estudiantes que cursen en alguna de las 17 facultades, y que no cuenten con los recursos económicos suficientes para afrontar los gastos de un alquiler en la ciudad. Los responsables del albergue precisan que en 2023 serán 113 los aspirantes a graduarse que compartirán el lugar con 82 jóvenes que ya se hospedan desde el año pasado. Además hay numerosas pensiones, y algunas plazas en hostels; en uno céntrico, muy bien ubicado, la cama en una habitación individual con baño compartido cuesta $38 mil mensuales.

De todos modos, el grueso de los jóvenes deberá alquilar, y el panorama es hostil. “Esperamos no llegar al nivel de ‘oferta cero’ en alquileres, porque estamos muy cerca, apenas se libera una propiedad, a las pocas horas se ocupa, más allá de los valores” coinciden los brokers inmobiliarios: “un monoambiente del centro por el que se pedían treinta mil pesos hace doce meses, se puede ir al doble sin que nadie se rasgue las vestiduras”.