La venta de tierra como parte indivisa

Ernesto F. Othaz *

eothaz@yahoo.com

Escribo estas líneas al solo efecto de arrojar algo de luz sobre el significado de parte indivisa de la tierra atento a que se ven con frecuencia la venta de lotes con escrituración inmediata y que no se ajustan plenamente a lo que anuncian. Vender partes indivisas de tierra es perfectamente legal, pero habría que agregar algunas consideraciones .

Todo el sistema normativo referido a la división de la tierra, se podría resumir en dos partes principales:

1- Las normas, ya sean provinciales o municipales que regulan las áreas, sus usos, factores de ocupación y dimensionado.

2- El proceso de división de la tierra, con arreglo al punto 1, por lo general motorizado por desarrolladores privados.

Muy frecuentemente los intereses de los desarrolladores no coinciden con las normativas vigentes en ese momento. Esto hace que se busquen formas alternativas para desarrollar emprendimientos, que merecen algunos comentarios.

* Una parte indivisa -como indica su nombre- es algo que no fue dividido, esto es: un porcentaje del total y como porcentaje no está individualizado en un lugar físico.

* Al no estar ubicado físicamente no puede ser amojonado como lote.

* En caso de hacer una construcción, esta no puede ser hecha con ajuste a las normas municipales ya que la Comuna requiere ajustarse a la zonificación y dimensionado de la Ordenanza vigente, esto seguramente no será posible por la naturaleza misma del loteo.

* Las divisiones de la tierra hechas de acuerdo a la normativa vigente requiere de pasos previos, que hay que decir, son bastante obvias y de sentido común: estudio de impacto ambiental -prefactibilidad dada por la Municipalidad-, factibilidad hidráulica -proyecto de saneamiento, esto es desagüe del predio a través de calles, proyecto y dimensionado del paquete estructural de calles, alcantarillado, etc.-, provisión de energía eléctrica domiciliaria y para alumbrado público, provisión de servicios esenciales como agua y cloacas. Con todo estos pasos cumplidos es que se aprueba el plano de división en la Municipalidad y el plano final del proyecto.

A todo esto hay que agregar que a cada parcela generada se le asigna un número de partida inmobiliaria, una nomenclatura catastral y un deslinde, lo cual la hace ubicable dentro del conjunto en forma inequívoca.

Como se desprende de estas apreciaciones las divisiones de la tierra en lotes de uso urbano requieren de trámites de variada complejidad y por supuesto de inversiones considerables. Esto genera parcelas que pueden ser utilizadas para construir viviendas en forma legal, transferir, hipotecar, etc.

Además, y principal, el propietario no queda vinculado a los otros tenedores de las otras partes indivisas, con el riesgo de embargos sucesiones y otras situaciones.

* Agrimensor

“El propietario no queda vinculado a los otros tenedores de las otras partes indivisas, con el riesgo de embargos, sucesiones y otras situaciones”