Alquileres: las claves del mercado 2025 y cómo seguirán los ajustes de precios

El ajuste precios de los alquileres sigue siendo el principal dilema, ya sea de inquilinos como de propietarios. Si bien, la merma en los índices de inflación -sobre todo del segundo semestre- pudo haber planchado algunos montos iniciales, lo cierto es que aún siguen existiendo distintas modalidades para aplicar los aumentos.

Por ejemplo, aún siguen siendo los bolsillos "que más sufren" aquellos que aún se rigen por la ley derogada, que sólo en diciembre debieron cubrir un incremento del 208,6 por ciento. Quienes aún sostienen contratos bajo ese marco, en enero próximo deberán cubrir un incremento del orden del 190,6 por ciento.

En cuanto a los aumentos que deberán afrontar quienes se rigen con acuerdos semestral, el incremento a cubrir durante el primer mes de 2025 se estima que será del orden del 63,7 por ciento. Respecto de los contratos con ajustes trimestrales y cuatrimestrales, los aumentos oscilarán entre el 13,4 y el 19,1 por ciento.

Alquileres: lo más buscado en La Plata

Desde el Colegio de Escribanos se puntualizó que “las estadísticas del mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires mostraron en octubre un total de 11.213 escrituras, cifra que fue la más alta del corriente año y volvió a evidenciar una nueva suba interanual”.

Según el relevamiento mensual que realiza la entidad, dicho valor representó un incremento del 15,25 por ciento frente a las 9.729 operaciones registradas en octubre de 2023. Además, se advirtió un crecimiento en la comparación intermensual, pues las escrituras aumentaron un 12,65 por ciento respecto a las 9.954 contabilizadas en septiembre pasado. Siempre en relación con las operaciones registradas a nivel provincial, las hipotecas también se expresaron en número positivos.

En octubre se firmaron 1.308, lo que representó un alza del 53 por ciento respecto a las 854 de septiembre y un salto interanual del 141 por ciento frente a las 543 de octubre de 2023.

Rentabilidad de alquileres

En el mercado inmobiliario local se suman datos que describen un nuevo escenario para las inversiones en propiedades con destino de alquiler. Según estimaciones, el producido anual por la renta ya puede estar en el orden del 8% del valor de la propiedad, lo que representa un avance significativo en la comparación cercana, ya que hace algunos meses permitía sacar entre el 5 y el 6%.

Según el cálculo de la martillera y analista del mercado Gisela Agostinelli, en La Plata, ese índice “hoy es de un 8 % anual”.

Para entender el cálculo, ofrece datos locales: “Por ejemplo, un departamento de 45.000 dólares, tomando el 8 % da 3.600 dólares al año. Eso, dividido 12, estaría dejando 300 dólares por mes”. Mirando la cuenta desde otro ángulo “un departamento de 45 mil dólares se alquila en 300 dólares que son 300.000 pesos”, calcula.

En las ventas de departamentos y casas se ve la vuelta de la inversión en ladrillos

Según la martillera, estos números indican un avance: “La realidad es que hace unos meses estaba 5 o 6% y al aumentar los alquileres aumentó el índice. También en relación a que los valores de venta han bajado”.

Ramón Penayo, titular de otra inmobiliaria platense con cartera en ese rubro, comparte la mirada sobre el avance de los números: “Hoy, calculando el monto de inversión en relación con los alquileres, está muy bien la relación. Sucede que el peso se ha apreciado con respecto al dólar. Antes, la renta mensual era de 30 dólares y en estos días, a un departamento de 35 mil ó 40 mil dólares se le saca entre 280 mil y 300 mil pesos al mes. Ya estamos cerca de lo que pasa en el mundo”, grafica.

Más oferta y el peso sube ante el dólar

Así se desprende de un informe sobre el mercado inmobiliario realizado por el Monitor de Acceso a la Vivienda del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM).

A lo largo de los últimos meses se observa un crecimiento sostenido de la cantidad de publicaciones para alquiler permanente, en detrimento de los temporarios. El estudio, planteado en la capital federal como escenario, repite el resultado que detectan en el análisis del mercado regional en las inmobiliarias de la Ciudad.

En noviembre, por primera vez, se registraron anuncios que no especifican si corresponden a alquileres permanentes o temporarios, lo que podría estar vinculado a la derogación de la ley de alquileres, indica el estudio.

A su vez, se registró una caída sostenida en los anuncios en dólares durante los últimos meses, algo que podría estar relacionado con el sostenimiento del valor del dólar, haciendo menos atractivo para los propietarios ofertar una vivienda en la moneda estadounidense.

Esa tendencia se detectó en La Plata en los últimos meses, en casas y locales comerciales, cuando el dólar blue empezó a aquietarse con respecto al peso y cargar así con el impacto de la inflación.