Los alquileres, entre el crecimiento de la oferta y la baja de los contratos

Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/23 del Gobierno Nacional, en la Región, tanto como en la Provincia y el resto del país, coexisten al menos dos situaciones para los propietarios, los inquilinos y las inmobiliarias. Mientras están vigentes los contratos suscriptos desde marzo del 2021, 2022 y 2023, se produjeron nuevos acuerdos tras la eliminación de la normativa. Por esto, al momento de referir la situación, existe una heterogeneidad de factores.

Los contratos de alquileres firmados bajo la ley N°27.551, que actualizan el precio de los alquileres anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), sufrieron una suba de 164,06% este mes frente a una inflación interanual que en el segundo mes del año se ubicaría entre 275% y 288%. Con el aumento, si actualmente un inquilino estaba pagando $200.000 pasa a pagar $528.120. Aunque, si el contrato finaliza, el propietario puede solicitar un monto diferente para la renovación.

El presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, explicó a EL DIA que, en el caso de los contratos post derogación, “los aumentos son trimestrales” por lo que, en marzo, se calculan de forma acumulada según los datos del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el Instituto Nacional de Censos y Estadísticas (INDEC).

Cabe destacar que, los nuevos contratos de alquiler ya no se rigen obligatoriamente por el ICL, sino que las partes son “libres” de decidir el índice que gusten para la indexación y tampoco son anuales -lo deciden previo al contrato- ya que la derogación de la ley de alquileres impulsada por el Gobierno de Javier Milei desreguló los contratos de locación de viviendas.

Desde el final de la pandemia, la oferta de alquileres en las principales ciudades del país experimentaba una disminución constante, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023 de 4700 publicaciones. De hecho, este diario publicó más de una decena de artículos respectivos que aludieron a la crisis de la oferta de alquileres en La Plata y alrededores, principalmente, causada por la imposibilidad de aplicar ajustes correlativos a la inflación.

Sin embargo, tras la derogación de la ley de alquileres, en enero de 2024 la oferta aumentó en las urbes más densamente pobladas.

El cambio principal que trajo la derogación de la Ley de Alquileres es que, ahora, las partes negocian los puntos más importantes de los contratos, lo cual estaba regulado con la norma: el tiempo de duración, el precio, los ajustes y su frecuencia, la moneda en que se pagará, la garantía a presentar, entre otros. Por este motivo, de a poco, los propietarios vuelven a poner a disposición sus inmuebles, en parte debido a la nueva flexibilidad que locador y locatario tienen para que el contrato se adapte mejor a sus necesidades.

La oferta

El titular de Inquilinos confió que se incrementó la oferta a nivel general. “De 5000 avisos, ahora hay 10.000, de los cuales la mayoría están dolarizados (para el caso de CABA)”, compartió.

Por su parte, la martillera Patricia Robledo, organizadora del Foro Profesional Inmobiliario, coincidió, en diálogo con este diario, con que creció el número de las unidades en alquiler en La Plata. “A partir de la aplicación del DNU, empezaron a aparecer más inmuebles en el mercado, lo cual se debió a cierta tranquilidad que se generó en los propietarios por el tema de la actualización y que no haya una obligatoriedad de que un contrato durara tres años”, relató.

Sin embargo, la profesional advirtió que “el gran conflicto es el desfasaje que hay entre los precios de los inmuebles”. Por ejemplo, hay departamentos idénticos que pueden alquilarse desde $90.000 hasta $200.000 y tiene que ver con la coexistencia de los contratos de 3 años y los acuerdos post derogación de la ley.

Guillermo Saucedo, secretario general del Colegio de Martilleros de La Plata, estimó, sin embargo, que “la oferta no ha crecido en lo que debería haber sido y todavía hay más demanda”. Ante esto, explicó que las “prórrogas”, en medio del final de la ley y la derogación jugaron un papel influyente, por lo que mucha gente estiró sus alquileres por unos meses.

Presiones

Muñoz señaló que, en el caso de las personas que siguen con contratos de 3 años, “hay una presión muy fuerte de los propietarios para exigir pagos por fuera de los establecido en el contrato porque quieren aumentar como lo hacen en el mercado”.

Si bien algunos alquileres quedaron muy lejos de los valores del mercado, esta situación aquejó a varios platenses que, tras la derogación de la ley y sin ninguna medida cautelar dictada al DNU, en los últimos meses recibieron mensajes de algunas inmobiliarias o los dueños (en casos de acuerdos particulares) para hacer un “esfuerzo” y pagar más.

La situación de los Estudiantes

Saucedo aseveró que “han bajado los alquileres de los estudiantes”. Respecto a las causas de esta situación, el secretario general del Colegio de Martilleros de La Plata contó que “los estudiantes de están reuniendo para poder vivir con alguien y, así, compartir los gastos; es algo que se ve en las redes sociales, donde los jóvenes buscan con quien convivir”. En efecto, de acuerdo a lo que corroboró, es un fenómeno que “se volvió a dar” en La Plata, como en otros momentos en los que aumentaron los alquileres.

Muñoz aportó que, desde la Federación de Inquilinos Nacional, registraron que “hay una crisis muy importante en las ciudades universitarias” en torno a los alquileres. “Los alumnos ya no pueden volver a alquilar y no se sabe hasta cuándo van a estar las universidades abiertas, así que hay un problema importante que involucra la posibilidad de estudiar”, remarcó.

Patricia Robledo contó que hubo un cambio en las formas de alquilar en la Ciudad. “Antes los estudiantes alquilaban individualmente y ahora buscan de forma grupal”, percibió. También destacó cómo el segmento de personas de 20 a 40 años, en pareja o con hijos, “deciden volver a vivir con los familiares hasta que se regularicen los precios de los alquileres”, aportó.

“La oferta no ha crecido en lo que debería haber sido y todavía hay más demanda”, afirman