¿Inquilinos por siempre?: del sueño de la casa propia a pesadilla en Argentina

Mientras en España y otras ciudades del mundo el debate se centra en cuántos inquilinos no esperan heredar una vivienda -y por ende se resignan a alquilar “para siempre” -, en la Argentina ese dilema adquiere otra dimensión: la de un mercado habitacional en crisis, con cada vez menos propietarios reales y con escasas chances de que la “herencia” sea la tabla de salvación.

Según datos recientes del INDEC, en 2022 el 21 por ciento de los hogares en el país alquilaba, frente al 65,7 % que vivía en una vivienda propia. Este porcentaje contrasta fuertemente con décadas anteriores. En particular, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la proporción de propietarios cayó de cerca del 60-70 % hacia 2010, a apenas un 50 % en la actualidad.

En ámbitos urbanos del Gran Buenos Aires y otras aglomeraciones, la dependencia del alquiler también aumentó: la población que vive en viviendas alquiladas creció, en los últimos años, respecto a los hogares propietarios.

Para buena parte de la sociedad, adquirir una vivienda propia pasó de ser una expectativa alcanzable a un anhelo difícil de concretar. Un relevamiento de 2024 de la plataforma inmobiliaria Zonaprop reveló que solo alrededor del 10 % de los jóvenes (entre 18 y 41 años) ya es propietario, y que de ese reducido grupo, un alto porcentaje accedió a la vivienda por vía de herencia.

El resto considera la compra de una vivienda como “un sueño lejano”. Más aún, la precariedad económica, la falta de acceso al crédito hipotecario realista, y los salarios estancados hacen inviable concretar ese sueño para muchos.

¿Heredar?

A diferencia de contextos europeos donde -según un reciente estudio del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA)- ocho de cada diez inquilinos asumen que nunca recibirán en herencia una vivienda que les permita dejar de alquilar, los datos argentinos muestran otra lógica: hay menos viviendas en general para heredar.

De hecho, entre los jóvenes que consiguieron vivienda propia, un porcentaje significativo lo hizo por herencia. Pero ese grupo es mínimo: apenas el 10 % de los jóvenes dicen tener vivienda propia. Por lo tanto, la "herencia", lejos de ser una alternativa masiva, se convierte en un recurso residual para la mayoría de los inquilinos.

La combinación de mercado inmobiliario caro, falta de crédito accesible, estancamiento salarial y déficits en políticas habitacionales crea un escenario donde la vivienda propia es casi un bien de lujo. Para muchos, la única alternativa viable es el alquiler.

Esto genera desigualdad estructural: quienes nacieron en familias con propiedades o con recursos para comprar están cada vez más lejos de quienes deben depender del alquiler, sin posibilidad de abandonar esa condición. En ese contexto, la idea de “heredar una casa” deja de ser simple tradición familiar para convertirse en una excepción, en una suerte de privilegio inesperado.

El mercado de vivienda propia se redujo: los hogares propietarios disminuyeron entre 2010 y 2022. Entre los jóvenes, apenas una fracción muy pequeña logra ser propietaria; muchos reconocen que el acceso a la vivienda propia les resulta prácticamente inalcanzable. Y las políticas públicas recientes no alivian el panorama: según algunas organizaciones del sector, la carencia de crédito asequible, un Estado menos activo en la construcción de viviendas y la falta de regulación del mercado profundizan la incertidumbre.

En la Argentina de 2025, la herencia deja de ser un mecanismo masivo de acceso a la vivienda. Para muchos se transforma en una quimera. La vivienda propia, otrora símbolo de estabilidad y progreso, es hoy un lujo. Y los que viven de alquiler lo hacen sin demasiadas expectativas de salir de ese ciclo.