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La Ciudad |Un mercado en estado de convulsión
El estado encarece los alquileres: se lleva casi un tercio

Se acumulan tributos municipales, provinciales y nacionales sobre la propiedad y el titular. Eso por fuera de la gestión de administración y de las inversiones en mantenimiento y mejora. Los alquileres, con fuertes subas para inquilinos y lejos de la rentabilidad histórica

El estado encarece los alquileres: se lleva casi un tercio
25 de Septiembre de 2022 | 04:28
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Desde donde se lo mire, el de los alquileres parece ser un negocio que habilita miradas de preocupación y muecas de fastidio. Quienes alquilan ven crecer la boleta al orden del 70 por ciento cuando pasa un año del contrato -más del triple del escalón que se saltaba hasta poco más de dos años- y desde el otro lado de la mesa, quienes ponen la casa, el departamento o el local, ven la renta caer en picada en las últimas décadas y cargas impositivas y de gastos que pueden restar hasta casi un tercio del resumen mensual.

Los números son estimaciones que se realizan en base a la situación de mercado actual, conjugados en un escenario que desde la convertibilidad hacia acá modificó drásticamente el punto de partida: la relación entre lo que vale una propiedad y lo que se espera que “rinda” mensualmente para quien invierte en la compra o simplemente la pone en el mercado. Las fuentes consultadas por este diario indican que ese renglón daba hasta finales de los ´90 una relación que indicaba el valor del alquiler mensual en el 1 por ciento del costo de la propiedad. Actualmente, el cálculo que realizan en las inmobiliarias consultadas indica que no llega a la mitad y estuvo últimamente hasta en el 0.3 por ciento.

Luego, cuando el inquilino se acerque a la inmobiliaria o haga su transferencia, lo que llegue a la otra cuenta, la del propietario, tendrá deducciones de gasto de administración (5%) y en adelante, la cifra bajará. La columna que miran los propietarios baja con los impuestos sobre el patrimonio, como el Municipal (3% sobre la renta anual) y el Inmobiliario (6%) la actividad económica, como Ingresos Brutos (5%), Ganancias (10%) y el sello del contrato (2%). Se calcula así, según datos del Laboratorio de Desarrollo Sectorial y Territorial de la UNLP. Será un 26% menos y un 31% si se agrega la gestión de la inmobiliaria. El detalle -ver gráfico- indica, por ejemplo, que sobre una propiedad de 50 metros cuadrados, con un alquiler de 35 mil pesos y una renta ideal anual de 420 mil pesos, habrá que restar hasta unos 128 mil.

Se aclara desde ese equipo de investigación que en el caso de los impuestos al patrimonio, no correspondería tomar como una carga cuando se trata de una propiedad, que de todos modos pagará, esté o no en alquiler. Sí es un dato a tener en cuenta para inversores en propiedades, que hacen números del retorno tras aplicar ahorros.

Tampoco se toman en cuenta otros impuestos de aplicación de acuerdo con el nivel de actividad de cada titular, como el IVA o el inmobiliario complementario (para quienes tienen más de una propiedad).

No aparecen ahí otros renglones que suelen alterar la ecuación, como por ejemplo, las inversiones en el mantenimiento y mejora de la propiedad (pintura, mampostería, instalaciones, equipos de calefacción y agua caliente, entre otros) que, sometida al uso continuo, pedirá recambios y retoques.

“Antes, hace muchos años, al propietario le rendía mucho poner las propiedades en alquiler. Luego, eso fue cambiando y ya no rendía tanto. Aunque ahora, con la nueva ley de alquileres y los aumentos que se van generando mes a mes, nuevamente escala el rendimiento del alquiler”, analizó la martillera Gisela Agostinelli.

El escenario indica que “hay poca oferta y mucha demanda” de propiedades en alquiler, según Agostinelli. Sin embargo, apuntó un movimiento inverso incipiente: “En los últimos días, con el aumento que propone la ley muchos propietarios traen para alquilar propiedades que habían retirado de la oferta”.

Según fuentes del mercado inmobiliario, hasta hace tres décadas, la rentabilidad de un alquiler rendía el 12 por ciento anual con respecto a su valor de mercado para la venta. Esa era la cuenta de los corredores inmobiliarios para sacar el valor de un inmueble de forma rápida, tanto para alquilar como para vender o comprar.

Ese panorama se alteró con el derrumbe de la economía y la paridad peso-dólar, a fines de 2001. Bajó al 8 por ciento por año y en 2002, se redujo al 5 por ciento anual.

Luego, los porcentajes siguieron en picada, con algún salto menor dentro de ese panorama. Cuatro años atrás, la rentabilidad de un alquiler estuvo entre el 3 y el 5,5 por ciento anual. Pero desde 2018 a la fecha los altibajos llegaron al 1,70 por ciento anual, la peor rentabilidad de la historia. Actualmente, se encuentra un poco arriba, en el 2,9 por ciento por año, según las estimaciones que realizan en el mercado de los alquileres en distintos puntos del país.

Como el mercado de la venta no se mueve y muchos creen que no es el momento de desprenderse de las propiedades, salvo en caso de emergencias que pueden surgir por diferentes motivos, ya hay varios propietarios que están pensando en poner en alquiler sus inmuebles para que no sufra el desgaste de mantenerlo cerrado durante mucho tiempo o afrontar los impuestos y gastos de expensas comunes, en otros casos. A su vez, se busca obtener una renta, aunque pueda resultar menos de la esperada, en lugar de que sólo represente un gasto más para afrontar.

A su vez, diversos profesionales del mercado inmobiliario sostienen que la falta de oferta de inmuebles en alquiler y la actualización impuesta por el índice del Banco Central para actualizar alquileres (ILC), han generado una pequeña “burbuja” que ha elevado los precios de los alquileres si se analiza el valor real de mercado de un inmueble contra el importe abonado mensualmente por la locación, por lo que hay inmuebles que están dejando una rentabilidad cercana al 5 por ciento anual.

En términos concretos, Ramón Penayo, desde otra de las inmobiliarias de la Ciudad, calculó que “si se calcula una inversión de 35 mil dólares en un monoambiente, el 1% (cálculo histórico del valor del alquiler mensual) seria 350 dólares, unos 95 mil pesos. Hoy, estamos lejos de esa realidad: la renta va a ser 0.47 por ciento, es decir unos 146 dólares o 40 mil pesos”.

Después de eso, todas las deducciones que detectó el equipo de investigadores de la UNLP.

Así y todo, Agostinelli y Penayo coincidieron en que los bienes raíces siguen siendo un buen negocio. “Otra cosa es en qué plazo se recuperar el capital invertido. Pero siempre sigue siendo la inversión más segura, desde el punto de vista de la escritura, la seguridad jurídica de la propiedad privada”, dijo Penayo y marcó un contrapunto con “aquellas cosas que tienen su riesgo y mayor rentabilidad como las criptomonedas o los fondos de inversión que no generan tracción en la sociedad”.

El escenario indica que hay poca oferta y mucha demanda de propiedades para alquilar

 

 

 

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