La renta por alquileres se pierde entre una gran maraña de impuestos, tasas y gastos

La renta por alquileres, ese ingreso que durante décadas fue uno de los caminos de la clase media platense para colocar sus ahorros, que generaba un círculo virtuoso entre el inicio de la inversión en “ladrillos” para construir un edificio hasta el ingreso que recibía el propietario por ese alquiler se fue deshilachando entre impuestos y nuevas regulaciones, que dejaron la rentabilidad en un mínimo histórico de apenas un 2 por ciento anual en dólares.

Hay que remontarse a la época de las hiperinflaciones de los gobiernos de Alfonsín y Menem para encontrar un piso más bajo para obtener ganancias a través de un alquiler.

Con crudeza, la propietaria de una inmobiliaria le contó a EL DÍA el caso de un jubilado de nuestra Ciudad que alquila un departamento que compró con gran esfuerzo. Hoy poco le queda de esa renta que en bruto no sobrepasa los 12.000 pesos, y de neto ronda los $$8.000, aunque si hay un gasto grande en el edificio para pagar con las expensas extraordinarias, a veces se queda casi 5 meses sin ganancia.

La devaluación del peso es una de las razones principales para entender por qué los dueños se quedan mes a mes con menos dinero en el bolsillo, pero a los propietarios también le juegan en contra los incrementos de costos de mantenimiento, expensas, tasas e impuestos que, según estadísticas privadas, alcanzan el 40 por ciento anual.

Por ejemplo, un departamento de dos dormitorios de entre 55 y 60 metros cuadrados ubicado en una zona céntrica de la Ciudad con una antigüedad de 20 años y de calidad standard que tiene una valuación fiscal de $5.000.000 se alquila en promedio por $20.000 al mes y el inquilino debe agregarle unos $4.000 de expensas. Pero el propietario empieza a restar de esos $20.000 entre $2.000 y $2.500 mensuales de impuesto inmobiliario y municipal (APR), a lo que se suman unos $1.000 de agua (es una tasa y no un servicio, por eso queda casi siempre a cargo del dueño), un 3,5% de Ingresos Brutos (unos $500) más el pago de expensas extraordinarias, para las cuales en muchas ocasiones se forma un fondo de reserva de unos $700 mensuales, aunque por ejemplo una rotura de una caldera puede “barrer” con la renta de unos 4 o 5 meses, según explicaron a EL DÍA distintos martilleros que operan en la Región.

A esto se suman el pago del honorarios de la inmobiliaria (alrededor de 4 por ciento), el impuesto inmobiliario complementario que cobra la Provincia, que varía según la cantidad de inmuebles que tenga el propietario, lo que desalienta la inversión en vivienda para alquiler.

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Algo parecido pasa con los impuestos a las Ganancias y Bienes Personales, que dependerán del propietario, su patrimonio y sus ingresos, aunque de pagarse también restan a la renta general. Si es monotributista -la mayoría lo es- tiene que pagar los gastos del impuesto y un contador, otros $2.000 aproximadamente. Y hacer frente a cualquier rotura eventual. Por eso, en el mejor de los casos le quedan $14.000 sin contar lo más difícil de cuantificar que es un gasto grande por extraordinarias, Ganancias, Bienes Personales e inmobiliario complementario, por un departamento que vale unos U$S80.000, según explicó un contador.

En estricto off los martilleros explicaron que “el sistema actual encarece el alquiler y deja sin renta no solo al que tiene un departamento. Hay vecinos que tienen hasta 5 propiedades y esto es más común de lo que parece en nuestra Ciudad, porque volcaron ahí los ahorros de toda una vida de trabajo. Hace 15 años daba una rentabilidad del 1 por ciento mensual en dólares, ahora da apenas 2 por ciento anual. Esto no solo generaba ganancias al dueño, sino que la oferta era mayor, y además generaba mucho empleo en actividades relacionadas con la compra y el alquiler (martilleros, arquitectos, ingenieros, agrimensores, etc.). Lamentablemente, hoy para muchos es un dolor de cabeza”.

El martillero platense Héctor Agostinelli, le explicó a este diario que “declarar el contrato en la AFIP es algo que ya existía, pero todas las trabas que están poniendo respecto a los alquileres hacen que los propietarios estén cada vez más temerosos. Si a eso se le agregás que el alquiler no rinde los salen del mercado y al haber menos oferta los valores van a seguir subiendo. La nueva ley vino para mejorar la situación de los inquilinos, pero no fue beneficioso”.