El sueño de la casa propia y la vuelta a la cultura del ahorro

Twitter: @martintetaz

La noticia llegó primero en forma de comunicación del Banco Central y tardó un poco en difundirse por los medios, en parte porque nadie comprendía muy bien los alcances de la novedad y en parte porque es difícil comunicar temas técnicos, pero con un impacto tan fuerte en la vida de todos.

La novedad es que la entidad monetaria creó un instrumento llamado Unidades de Vivienda, que será conocido en adelante por su acrónimo “Uvi”, que básicamente es un índice que se actualiza de acuerdo al coeficiente de estabilización de referencia; el viejo CER.

En castellano esto implica que por primera vez en 70 años los depósitos mantendrán su capacidad de compra, más una tasa de interés que rondará entre 2 y 5%. Así, quien hoy tenía 20.000, 50.000, ó 100.000 pesos y no sabía en que invertirlos, o se iba al dólar, ahora tiene una alternativa en pesos que siempre lo cubre de la inflación y le da una rentabilidad real.

Pongamos por ejemplo que alguien deposita 100.000 y que hay 50% de inflación en el año. Pues bien, esa persona cobrará al año siguiente 150.000 (los 100.000 ajustados por inflación), más un interés adicional que dependerá de lo pactado con el banco.

Una de las consecuencias más nocivas de la inflación es que, al erosionar el valor del peso, destruye la moneda doméstica, haciendo que el país pierda soberanía monetaria. En otras palabras, mojando la pólvora del Banco Central que no puede inyectar dinero en la economía porque la gente lo fuga al dólar automáticamente. Esta ha sido la historia recurrente del país desde que en 1946 empezó a haber alta inflación de manera sistemática. Por eso los argentinos pensamos en dólares y por eso tenemos bajas tasas de ahorro.

La posibilidad de hacer depósitos en UVIs, que se ajustan por inflación, permite recuperar el ahorro y evitar que los excesos de pesos se vayan a comprar divisas. Si la gente deposita sus ahorros en este nuevo instrumento, habrá automáticamente más oferta de financiamiento para los créditos hipotecarios, que son la otra gran novedad que facilita este dispositivo.

BAJAN A LA MITAD LOS REQUISITOS DE ACCESO AL CRÉDITO

Hasta ahora, el mejor crédito disponible en el sistema financiero tenía una cuota de $1.500 cada $100.000 de préstamo, a veinte años. Para comprar un departamento de 3 ambientes que costaba 1.000.000 de pesos, había que pagar entonces una cuota de $15.000, pero como la cuota no puede representar más del 30% de los ingresos, para acceder a ese crédito había que ganar $50.000 por mes, algo que está fuera del alcance del 95% de las familias argentinas.

El nuevo sistema de UVIs permite sacar un crédito con una cuota que es prácticamente la mitad de los que era hasta ahora, con lo que se podrá acceder a un préstamo para comprar un tres ambientes, por ejemplo, con ingresos familiares del orden de los 25.000 pesos, multiplicando de manera notable el acceso al crédito.

Para tener una idea de la potencialidad de la iniciativa pensemos que en Argentina todo el crédito hipotecario representa el 1,5% del PBI, mientras que en Uruguay es el 6% en Perú el 5,5% y en los países que hay sistemas similares a las UVIs, como en Colombia o Chile es del 3,5% y el 18% del PBI respectivamente. Quiere decir que la medida puede multiplicar el crédito hipotecario entre tres y doce veces, reactivando la construcción y dinamizando el mercado inmobiliario.

¿CUÁLES SON LOS RIESGOS?

La principal preocupación es que la inflación (que ajusta el capital que se adeuda) sea más alta que el crecimiento de los salarios y no resulte posible pagar las cuotas, como ya ocurrió en tiempos de la 1050. Para evitar esto, el BCRA dispuso que, si la inflación crece 10% más que los salarios, el banco estará obligado a refinanciar el crédito, extendiendo el plazo para que las cuotas resulten accesibles y nadie pierda su vivienda.

Muchos preferirían que la cuota se ajuste de acuerdo a los salarios, pero por razones legales los créditos y los depósitos solo pueden actualizarse por CER, porque el artículo 10 (todavía vigente) de la Ley de Convertibilidad prohíbe cualquier otra indexación. Lo cierto es que, a la larga, de todos modos, los salarios terminan creciendo por encima de la inflación, porque los avances de productividad de la economía implican mejores salarios reales a través del tiempo, de manera que entre un crédito que ajuste por inflación y uno que lo haga por salarios, sería mejor el primero para el deudor.

En cualquier caso, cuando el Banco Central logre aprobar una ley que le permita ajustar usando por ejemplo el índice de salarios, se despejará la mayor incertidumbre del nuevo mecanismo y el mercado hipotecario realmente explotará, porque cada uno podrá elegir la fórmula de ajuste que lo deje más tranquilo. Hasta tanto lo logre, los bancos podrían también instrumentar un seguro que cubra la diferencia entre la evolución de la inflación y los salarios.

La otra luz amarilla, que más que riesgo es una certeza, es que, si el sistema tiene éxito, los precios de las propiedades van a subir, por lo que los verdaderos ganadores serán los primeros que se animen a tomar estos nuevos créditos, ahora que se puede.

(*) El autor es economista, profesor de la UNLP y la UNNoBA, investigador del Instituto de Integración Latinoamericana (IIL) y autor de "Casual Mente" y "Psychonomics"