Rescisión de contratos: inquilinos buscan los mejores precios

El mercado inmobiliario tomó una dinámica diferente a la que se vivía a principios de año y fines de 2023. Desde hace varios meses no para de crecer la oferta de propiedades, los precios del mercado regulan las actualizaciones impuestas por índice de precios al consumidor o el índice de contratos de locación y son cada vez más los inquilinos que se animan a rescindir contratos cuando los precios se van por las nubes por los cálculos anuales, semestrales, cuatrimestrales o trimestrales. A su vez, tener un departamento vacío le puede significar cerca de 150.000 pesos de gastos sin recuperación a los propietarios, por expensas, impuestos, servicios y mantenimiento, siempre que no haya un imprevisto por daños.

El martillero público Ramón Penayo admitió que “se producen rescisiones. Con la aplicación del ICL de la ley 27.551 (actualización anual, en contratos de 36 meses) los ajustes se van a valores altísimos. Por ejemplo, para un departamento con 300.000 pesos de alquiler supera largamente los 900.000 pesos y algunos llegan al millón de pesos. Hay casos en los que se decide negociar, pero en otros el inquilino rescinde, y se va a otro lugar más accesible, con actualizaciones cuatrimestrales, pero con valores que puede afrontar. Lo hacen a pesar de los gastos del nuevo contrato y la mudanza”.

Por su parte, la martillera pública Gisela Agostinelli contó que “al haber mayor cantidad de oferta hay locatarios que rescinden o no renuevan al terminar el contrato y buscan otra cosa. Antes esto no se daba porque realmente no había oferta. Antes del DNU del gobierno de Milei, que desreguló el mercado, el 100 por ciento renovaba sea cual fuere el precio”.

En tanto, el martillero público Santiago López Akimenco sostuvo que “se continúa bonificando parcialmente un porcentaje de la actualización para que no sobrepase el valor de mercado vigente. Las que tenemos (hoy en un nivel bajo) no son necesariamente por la búsqueda de desprenderse de la ley 27551. Se dan por otras situaciones que más tienen que ver con los ingresos salariales”.

“Al principio del año tuvimos más cantidad de casos que actualmente. Ahora con la estabilización del valor de los alquileres sumado a los acuerdos en las actualizaciones bajaron mucho los planteos de las dificultades de pago y las posibles rescisiones anticipadas”, agregó el profesional.

Por su parte, la martillera pública Mariana Valverde sostuvo que “el mercado se está auto regulando, encontrando, prácticamente, el punto de equilibrio. En ese contexto, en nuestro caso no tenemos un número relevante de pedidos de rescisión”.

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Cabe indicar que aún quedan muchos contratos registrados bajo la ley derogada porque se firmaron antes de su derogación: es decir acuerdos por tres años con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL); y también otros cerrados a mediados de octubre de 2023, con aumentos cada seis meses con ajustes según el índice de Casa Propia cuando la ley fue modificada.

Los contratos ajustados bajo el ICL, que mide inflación y salarios suben este mes 226 por ciento anual. Este incremento es considerablemente superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que creció un 209 por ciento en el mismo período.

A su vez, hay casos de martilleros que toman ese índice y lo dividen por 2 en caso de ajustes semestrales, o bien por 3 en caso de actualizaciones cuatrimestrales. Sin embargo, distintos inquilinos y especialistas plantean que ese índice de ajuste anual de la ley 27.551 “no puede tomarse como referencia”, y que “se debe hacer por el tiempo que transcurre el contrato. Por ejemplo, si fue firmado en abril, al cumplirse los primeros cuatro meses hay que tomar los cuatro meses de inflación y salarios de abril a julio, y en agosto haber aplicar ese porcentaje, de lo contrario el inquilino tiene que cargar con una inflación anterior al periodo en el que firmó el acuerdo, explicaron distintas fuentes consultadas.

De igual modo, el ICL es superior al IPC. Por ejemplo, cuando el ajuste por IPC por cuatro meses da 18 por ciento, por el ICL calculado en el mismo periodo puede superar el 30 por ciento.

DEPARTAMENTOS VACÍOS

Por otra parte, martilleros locales se refirieron a los costos que representa tener un departamento vacío. Puede representar entre 100.000 y 150.000 pesos, o más, según el tamaño de la propiedad, ya que depende de los valores de las expensas.

Agostinelli indicó que “tener un departamento desocupado no conviene. Depende del departamento, pero ronda aproximadamente los 150.000 mil pesos. Más el alquiler que deja de percibir. Todo esto sin incluir que se rompa algo por el no uso”.

En tanto, López Akimenco dijo que “el gasto de un departamento vacío puede ser desde un 35 hasta un 50 por ciento de lo que se puede obtener por su alquiler: expensas ordinarias, servicios e impuestos”.

Por su parte, Penayo indicó que si se toma en cuenta un monoambiente o un departamento de un dormitorio, el gasto por el departamento vacío puede llegar a los 100.000 pesos.

El aumento de la oferta de alquileres lleva a los inquilinos a elegir entre distintas opciones