Derecho de superficie: Inmobiliario básico y complementario

El Código Civil y Comercial de la Nación (C.C.C.N.) -aprobado por la Ley N° 26994-, receptó los aportes doctrinarios y jurisprudenciales que se fueron concretando en nuestro país a lo largo de los años, entre esas modificaciones cabe citar la incorporación de la figura del derecho real de superficie.

Ello interesa a la materia tributaria en tanto fue necesario reformar el Código Fiscal (C.F.) a fin de adicionar un sujeto pasivo al Impuesto Inmobiliario.

Este derecho no fue admitido por Vélez Sarsfield en el derogado Código Civil (C.C.), más aún se encargó de prohibirlo expresamente (art. 2614 C.C., redacción original).

Luego, más recientemente, en el año 2001 se dictó la Ley N° 25509 -actualmente derogada por el nuevo Código- que contemplaba la posibilidad de constituir derecho de superficie, aunque sólo limitado al derecho real de superficie forestal.

DERECHO REAL

Hoy, el C.C.C.N. regula el derecho real de superficie en los art. 2114/2128, lo define como un derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, y es admitido en sentido amplio, es decir el derecho de plantar, forestar o construir (derecho de superficie) o bien sobre lo plantado, forestado o construido (propiedad superficiaria); para algunos autores esta es una de la modificaciones más importantes que el Código introduce en materia de derechos reales, por cuanto hablar de derecho de superficie implica una separación entre el dominio directo (que detenta el propietario) y dominio útil (al que tiene derecho el superficiario), que sumados conforman el dominio pleno.

En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, a fin de su recepción, se dictó la Ley N° 14880 -Impositiva para el año 2017- a través de la cual se dispuso una serie de modificaciones al Código Fiscal (C.F.).

En tal sentido, mediante los art. 169 y 172 del C.F. se incorporó como contribuyente del Impuesto Inmobiliario a los superficiarios; y, asimismo, a través del art. 170 de dicho cuerpo legal se estableció que a los efectos de la constitución de la base imponible del Impuesto Inmobiliario Básico deberá determinarse, por un lado, la valuación fiscal de la tierra y de los edificios y otras mejoras que quedaren excluidas de la afectación al derecho real, y por otro, la correspondiente a edificios u otras mejoras existentes o ejecutadas por el superficiario, correspondiendo el pago del impuesto devengado al titular del suelo y al superficiario, respectivamente.

Ello tiene su correlato en lo dispuesto en el art. 2116 del C.C.C.N. que al referirse al emplazamiento del derecho real de superficie establece que el mismo puede constituirse sobre todo el terreno o sobre una parte determinada, o sobre construcciones ya existentes aún dentro del régimen de Propiedad Horizontal.

Asimismo, el mencionado art. 170 del C.F. indica que la valuación fiscal correspondiente a los edificios y otras mejoras existentes o ejecutadas por el superficiario se vinculará a una partida temporal, distinta y derivada de la correspondiente a la partida de origen y aclara que, si se afectara al régimen de Propiedad Horizontal, se generarán las respectivas partidas, que también tendrán carácter temporal.

Esta última situación se presentará cuando el superficiario construya y decida someter tal bien al régimen de Propiedad Horizontal (facultad prevista por el art. 2120 del C.C.C.N.), que podrá hacerlo con separación del terreno perteneciente al propietario, pudiendo, además, gravar y transmitir las respectivas unidades funcionales en forma independiente del terreno durante el plazo de duración del derecho de superficie.

Quedan excluidos los bienes sujetos total o parcialmente al derecho de superficie

En cuanto al Impuesto Inmobiliario Complementario que debe abonarse por cada conjunto de inmuebles de una misma planta (urbana edificada, urbana baldía, rural y/o subrural) atribuibles a un mismo contribuyente, el artículo 169 del C.F. indica que quedan excluidos los bienes sujetos total o parcialmente al derecho de superficie.

Por su parte, Arba a través de la Resolución Normativa N° 4/17 dispuso que las partidas temporales que se generen como consecuencia de la constitución de derechos reales de superficie no se considerarán a los fines de determinar la procedencia del Impuesto Inmobiliario Complementario, mientras que las partidas de origen sí serán consideradas a esos efectos, conforme su valuación fiscal.

Abogadas Yanina de Prada y Romina Góngora De Fazio (Magister. en Derecho Tributario) Abef