En el sector inmobiliario ajustan bajas al 15% y ya hablan de “sinceramiento”

Los valores de las propiedades para la compraventa hace por los menos dos años están a la baja. Los factores que están empujando esta situación son el retroceso del costo de la construcción derivado de la devaluación del peso y la brecha cambiaria entre dólar oficial y paralelo; la menor demanda debido a la nula oferta de créditos hipotecarios en el contexto económico actual (recién se lanza el Procrear) y el crecimiento de la oferta de propiedades. Un estudio realizado en todo el país que fue presentado esta semana a la prensa toma un dato no mensurado antes por los especialistas: los precios efectivamente pagados en operaciones frente a los valores publicados en las operaciones pactadas en lo que va del año.

En La Plata se pagó el m2 de un departamento 7,18% por debajo del precio pedido

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Además de remarcar que todas las operaciones tiene como referencia única al dólar blue al cambio del día, tomando las principales ciudades del país se puede ver que en La Plata se pagó el metro cuadrado de un departamento 7,18 por ciento por debajo del precio pedido por el vendedor, mientras que en las casas ese guarismo trepa a 8,12 por ciento. En tanto, en CABA esos números son de 7,65 por ciento y 6,8 por ciento, respectivamente.

En nuestra Ciudad el valor del m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de U$S1.190, siendo el ticket promedio de U$S62.052. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se produjo una baja del 7,18 por ciento en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 25 por ciento en relación al valor del m2 cerrado (siendo en 2019 de U$S1.585). Con respecto a las casas, el valor del m2 cerrado es de U$S950 con un ticket promedio de U$S112.064. El porcentaje de negociación mostró una baja del 8,12 por ciento en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior no indica una variación con respecto al valor de m2 cerrado en 2019.

En el detallado informe nacional, que hizo foco en algunas plazas en particular, como nuestra Ciudad, CABA, Rosario, Santa Fe capital, Neuquén y Córdoba, entre otras, se puede ver que el precio en el que se vendieron propiedades este año estuvo entre un 7 y un 13 por ciento abajo en dólares de lo que se pedía.

Para el estudio, realizado por Remax Argentina entre 140 inmobiliarias, se tomaron sólo aquellas localidades y tipologías que reunían un número significativamente alto con relación a la cantidad de operaciones que se hacen en cada distrito concentrándonos así, en este primer informe en los precios de Ciudad de Buenos Aires, algunas ciudades de la Provincia de Buenos Aires, Santa Fe, Córdoba y Neuquén. En torno a esa muestra, analizaron la variación entre el último valor de publicación versus el valor del cierre, dato inédito en el mercado argentino, para luego también comparar esos guarismos con los del mismo período del año anterior.

En el informe marcan que hay cuatro elementos que definen en el mercado los precios más elevados: se toman como referencia los valores de publicación que no son valores de venta, se elige a la inmobiliaria que mayor precio le otorgue a la propiedad, el cliente siempre le pone un plus porque considera que su propiedad es mejor o más linda, y se deja un margen de negociación. Todos estos elementos consideran que llevaron a que los precios estén entre un 30 a 40 por ciento arriba del de “equilibrio” en promedio, por eso se habla de un “sinceramiento” más que de fuertes rebajas, según le explicó a este diario el titular de Remax Argentina y Uruguay, Sebastián Sosa.

En paralelo, se conoció un nuevo informe elaborado por el Observatorio Inmobiliario de la Cámara Argentina de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) en el que se indica que las operaciones y negociaciones entre las partes, tienen un cierre a la baja tanto en compraventa como en alquileres. La gran mayoría ubica esa baja en el orden del 10 al 20 por ciento, en tanto la quinta parte de los consultados sostiene que fue entre el 30 y el 40 por ciento al momento de cerrar una operación de compraventa.

El 75 por ciento de los consultados asegura que la baja en los valores de las propiedades a la venta ronda entre el 10 y el 20 por ciento. Quienes opinan que los descensos son aún superiores (del orden del 20 al 40 por ciento), representan el 20 por ciento del universo consultado y solo el 5 por ciento sostiene que no hubo cambios en los precios para la venta de inmuebles.

Para el director ejecutivo de CAMESI, Mariano García Malbrán, “estos porcentajes nos hablan de la complejidad por las que atraviesa el mercado que es sensible a las incertidumbres económicas. La baja en los valores de los inmuebles responden a una necesidad real de cerrar operaciones por parte de los vendedores”.

PRECIOS A LA BAJA Y RAZONES

Al respecto, Sosa le explicó a EL DÍA que el mercado pacta bajas en dólares en los precios de las propiedades porque “hay un sinceramiento, en especial si se compara con propietarios que eligen un lugar de venta porque le ofrecen un valor más alto, pero que no es el de mercado, y a veces también influye que se sube más para dejar un margen para negociar y que el mismo dueño cree que su inmueble vale más que lo que le dicen. Toda esa cadena explica que el empresario a veces sube los precios más de un 30 o 40 por ciento y distorsiona el valor real de mercado de un inmueble por ese impacto de factores subjetivos, como la expectativa a veces desmedida del comprador, márgenes para negociar y el efecto de tasar alto para captar clientes, lejos de los precios que se pagan en el mercado”.

El informe tiene como objetivo, según explicaron, poner valores más reales que los que hoy se ofrecen y brindar referencias más sólidas respecto del movimiento real de precios, mediante la presentación de estudio comparativo de valores a partir de precios ya pagados en operaciones que se hicieron en esta marca.

Sosa brindó un panorama alentador y subrayó que el sector “no está para nada parado, al contrario, nosotros ya tenemos más visitas que en los meses pre-pandemia y en operaciones estamos muy cerca de llegar a ese nivel también”, y aclaró que esta situación es muy distinta a la del 2001/2 porque hay mayor liquidez en el mercado, por eso el mercado se sinceró y en compraventas las rebajas en dólares no superan el 15 por ciento.

POR CIUDADES

En el análisis del primer semestre 2020 en distintas ciudades del país se puede ver que en CABA, en lo que va del año se hicieron aproximadamente 8.000 escrituras menos que en el mismo periodo del 2019. Eso implica una caída del 62 por ciento. Las dos tipologías de propiedades que más rotan (casa y departamentos) demuestran el siguiente comportamiento: el valor del m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de U$S2.280, siendo el ticket promedio de U$S121.712 (sin distinción de ambientes). Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 7,65 por ciento en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo con el primer semestre del 2019, hay una baja del 10,38 por ciento en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de U$S2.544). Con respecto a las casas, el valor del m2 cerrado es de U$S1.632 con un ticket promedio de U$S276.034. El porcentaje de negociación mostró una baja del 6,80 por ciento en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior muestra un porcentaje de baja no significativa (0,79 por ciento) con respecto al valor de m2 cerrado en 2019.

En Santa Fe Capital el valor del m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de U$S 1.245, siendo el Ticket Promedio de U$S68.699. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 7,64 por ciento en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, no se observa una variación con el valor del m2 cerrado del año anterior. Con respecto a las casas, el valor del m2 cerrado es de U$S640 con un Ticket Promedio de U$S78.936. El porcentaje de negociación mostró una baja del 10,49 por ciento en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior muestra un 15 por ciento de baja con respecto al valor de m2 cerrado en 2019.

En Rosario el valor del m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de U$S 1.482, siendo el Ticket Promedio de U$S 81.487. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 11,15 por ciento en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 17,39 por ciento en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de U$S 1.794).

En Córdoba el valor del m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de U$S 920, siendo el Ticket Promedio de U$S50.226. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 3,66 por ciento en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 6,88 por ciento en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de U$S 988).

En Neuquén el valor del m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de U$S 1.541, siendo el Ticket Promedio de U$S84.424. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 5,35 por ciento en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 7,56 por ciento en relación al valor del m2 cerrado (siendo en 2019 de U$S 1.667).

Con respecto a las casas, el valor del m2 cerrado es de U$S924 con un Ticket Promedio de U$S117.857. El porcentaje de negociación mostró una baja del 16,91 por ciento en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior muestra un 25 por ciento de baja con respecto al valor del m2 cerrado en 2019.