La transferencia de inmuebles y el impuesto a las Ganancias

Por MIGUEL H. E. OROZ
Abogado Asociación Bonaerense de Estudios Fiscales (Abef).

La reforma producida por la ley 27.430, trajo importantes novedades en materia del impuesto a las Ganancias, en lo referente a la enajenación de bienes inmuebles. Al respecto, corresponde recordar que según lo previsto en la ley 23.905 (1991), se estableció un impuesto sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país, siendo sujetos obligados, las personas físicas y sucesiones indivisas, que revistan tal carácter para el impuesto a las Ganancias, en tanto dicha transferencia no se encuentre alcanzada por este último gravamen. En los casos de cambio o permuta se consideran sujetos a todas las partes intervinientes en la operación siendo contribuyentes cada una de las mismas, sobre el valor de los bienes que transfieran.

Se aplica sobre el valor de transferencia de cada operación y es adeudado desde que se perfecciona la transferencia gravada, que se considera configurada cuando suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento equivalente, se otorgue posesión o se otorgue la escritura traslativa de dominio. En las ventas judiciales por subasta, en el momento en que quede firme el auto de aprobación del remate. La alícuota es del 1,5 por ciento.

En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir casa-habitación propia, o cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo el régimen PH, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto. En tales supuestos, debe gestionarse ante la AFIP, el Certificado de No Retención y luego probar la adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino.

Sin embargo a partir del 01/01/2018, la situación ha variado, pues se eliminó el I.T.I. y se lo sustituyó por un nuevo tributo, aunque la modificación no posee efectos con relación a las operaciones sobre inmuebles adquiridos hasta el 31/12/2017, que se transfieran durante la vigencia de la nueva ley, los cuales seguirán abonando el I.T.I. Es decir, se incorpora como nuevo concepto de ganancia, los resultados derivados de la enajenación y de la transferencia de derechos sobre inmuebles. Alcanza al producido de la venta, y lo grava con una alícuota única del 15%.

Se incorpora como ganancia, los resultados de enajenación y de transferencia de derechos sobre inmuebles

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La suma sujeta a gravamen se determina deduciendo del precio de transferencia, el costo de adquisición actualizado mediante la aplicación del índice de Precios Internos al por Mayor, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia. En caso de que el inmueble hubiera estado afectado a la obtención de resultados alcanzados por el impuesto, al monto obtenido de acuerdo a lo establecido precedentemente, se le restará el importe de las amortizaciones admitidas que oportunamente se hubieran computado y las que resulten procedentes hasta el trimestre inmediato anterior a aquél en que proceda su enajenación. En los casos de operaciones a plazo, la ganancia generada con motivo del diferimiento y/o financiación tendrá el tratamiento respectivo conforme las disposiciones aplicables de esta ley. Podrán computarse los gastos (comisiones, honorarios, impuestos, tasas, etc.) directa o indirectamente relacionados con dichas operaciones.

Finalmente se establece que estas ganancias se imputarán al año fiscal en que hubiesen sido percibidas. Excepto en el caso de operaciones acordadas a plazo, es decir que se paguen en cuotas mayores a 12 meses, donde se imputarán en cada año fiscal, en base a las cuotas que se fueran percibiendo en el mismo.

La medida busca que se consignen los valores reales de la operación, porque ello permitirá disminuir las sumas a pagar en futuras transferencias. Sin embargo, este esquema que parte de la idea que precio de venta menos costo de adquisición en todos los casos genera ganancias, desconoce que una diferencia nominal positiva, sin los mecanismos de ajustes que no estén acordes a la inflación, puede resultar negativa en términos reales, máxime si las operaciones se siguen pactando en dólares como es tradicional en este segmento. El balance entre mantener el valor del capital real ante la depreciación de la moneda y su correlación con el tipo de cambio, resulta central, especialmente para las empresas unipersonales o sociedades, donde nada cambió. Ante alícuotas tan altas, el riesgo de la distorsión que se puede producir, ha de resultar significativo y en muchos supuestos confiscatorio.