Datos de la semana que alientan a pensar en el crédito hipotecario

En la última semana, el escenario inmobiliario quedó marcado por una competencia agresiva entre bancos. Lo que los especialistas ya denominan como la “guerra de las tasas” podría marcar un punto de inflexión: ante la caída del stock de unidades disponibles, los bancos empiezan a recortar sus márgenes para captar a una demanda que, tras años de postergación, muestra interés en volcar ahorros al ladrillo.

La novedad más disruptiva de los últimos siete días reside en la decisión de bancos públicos y privados de perforar el piso de las tasas reales. Mientras que al inicio del ciclo de reactivación las líneas se situaban en UVA + 8% o 9%, hoy la competencia se libra en el terreno del UVA + 4,5% a 5,5% para clientes con cuenta sueldo. Esta reducción del costo financiero no es menor: para un crédito promedio, representa una disminución de casi el 15% en el valor de la cuota inicial, permitiendo que más familias califiquen según sus niveles de ingresos actuales.

La carrera por la cuota más baja responde a un cambio de estrategia en el sistema financiero en dirección a reforzar el crédito hipotecario de largo plazo. El objetivo de “anclar” a clientes con préstamos a 20 o 30 años genera que, solo en la última semana, las consultas en sucursales para pre-calificación crediticia aumentaran un 25% respecto al promedio de enero.

Sin embargo, esta facilidad de acceso genera un efecto colateral en las calles: la presión sobre el stock de viviendas usadas. Según informes de especialistas en el mercado nacional, la cantidad de departamentos de dos y tres ambientes publicados ya muestra una caída. Se habla de un “efecto aspiradora” del crédito hipotecario que retira unidades bien tasadas en cuestión de días, lo que provoca una revalorización de los activos que promedia el 12% interanual, según un análisis del mercado en el área metropolitana

Ante la escasez de entrega inmediata, los bancos responden  con una nueva herramienta: la financiación para la compra de unidades desde el pozo. Esta modalidad, que hasta hace poco era estrictamente privada entre desarrollador y comprador, ahora cuenta con el respaldo de entidades que permiten hipotecar el derecho de construcción. La opción, aprobada el año pasado, ahora empieza a aparecer en las conversaciones en algunos bancos. Hay cautela, pero esperanza también.

Esto permite que el sueño de la casa propia no dependa exclusivamente de encontrar una vivienda ya construida, sino que habilita a planificar el ingreso en proyectos que se entregarán en un plazo de 18 a 24 meses.

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El mercado transita hoy un momento de “ventana de oportunidad”. La baja en las tasas  compensa, por ahora, el aumento en el precio de las propiedades en dólares. No obstante, los analistas advierten que esta paridad es frágil.

La tendencia de la última semana sugiere que la guerra de tasas podría haber alcanzado su piso técnico, y que de aquí en adelante, el factor determinante para el acceso a la vivienda no será el costo del dinero, sino la velocidad para detectar oportunidades en un mercado con cada vez menos oferta disponible.