La Ley de Alquileres con el DNU vigente: qué pasa con contratos actuales, los nuevos y guía para despejar las dudas

El DNU 70/2023 deroga la Ley de Alquileres, que desde julio de 2020 regulaba el mercado de alquileres con condiciones para los contratos: duración de tres años y una actualización semestral calculada por la fórmula Hogar, la misma que se utiliza para los créditos Procrear.

Además de derogar la ley, el decreto introduce cambios en el Código Civil y, como resultado, establece que a partir de ahora el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal (y, si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años).

Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato y para la periodicidad de ajustes se otorga libertad, eliminando el mínimo semestral previo.

Los contratos pueden realizarse en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir el pago en una moneda diferente a la acordada en el contrato.

Además, las partes determinan libremente las cantidades y moneda de las fianzas o depósitos en garantía, así como su devolución y ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

"Presentamos una acción de nulidad y una cautelar para que suspenda los efectos del decreto porque es evidente que es inconstitucional por varios motivos", dijo el presidente de IA, Gervasio Muñoz.

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Señaló que "hay una regresión total en materia de derechos para vivienda y eso obviamente es inconstitucional; no tengo dudas que lo que va a suceder es que todo contrato que se firme a partir de hoy va a ser nulo y va a regirse por la Ley de Alquileres".

La libertad para acordar entre partes era esperada por el mercado inmobiliario, que señaló a la regulación como la causa en los últimos tres años de una retracción de la oferta de propiedades en alquiler y suba de precios.

Alquileres: que pasa con los contratos vigentes y cómo se hacen los nuevos

En ese contexto, el Colegio de Martilleros Departamento Judicial La Plata emitió una guía práctica para saber qué ocurrirá con los contratos de alquileres tras el Decreto de Milei

CONDICIONES

PLAZO MÍNIMO LEGAL: Será el que pacten las partes. Para el caso en que no se haya establecido expresamente un plazo determinado, queda automáticamente interpretado los siguientes: Para vivienda (con o sin muebles) 24 meses. Otros destinos: 36 meses. Alquileres Temporario: Queda liberado adaptándose el plazo a los usos y costumbres de donde se encuentre el inmueble objeto.

MONEDA DE PAGO: La que pacten las partes.

AJUSTE: El que pacten las partes. Expresado en la misma moneda que rige para el contrato. Podrá utilizarse índices privados o nacionales. Sí el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se podrá utilizar uno de características similares publicado por el INDEC. Si la moneda es otra distinta a la nacional, será el índice que cumpla las mismas funciones del País correspondiente a dicha moneda.

PERIODICIDAD DEL AJUSTE: El que pactan las partes.

DEPÓSITO DE GARANTÍA: Se establece libremente la cantidad y el tipo de moneda entregada por este concepto. También se pacta en la forma en que será su devolución al final de la locación.

GARANTÍA: La que pacten las partes.

RESOLUCIÓN ANTICIPADA - LOCATARIO: El locatario puede resolver la locación en cualquier momento. Debiendo abonar como indemnización el equivalente al 10% aplicado sobre la suma resultante como saldo del contrato, conformado por los alquileres por cobrar, tomados desde la fecha de notificación hasta la finalización del contrato.

RESOLUCIÓN POR IMPUTACIÓN AL LOCADOR: El locatario puede resolver el contrato por causas imputables al locador, cuando éste incumple con:  a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido causado directa o indirectamente por el locatario. b)  la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Algunas respuestas a los interrogantes más comunes:

¿Qué pasa con los Contratos firmados?: Quedan en vigencia conforme sea, bajo los términos de la Ley 27.551 o bien la Ley 27.737 (según fecha de celebración).

¿Cuándo puedo celebrar un contrato de locación bajo los alcances del DNU del 20-12-2023?: A partir de hoy, día 21-12-2023.

¿Qué pasa con las operaciones reservadas para celebrar contratos bajo la 27.737?: Todo Contrato de Locación de inmuebles con fecha de celebración a partir del 21-12-2023 en adelante, se rige por el DNU.

¿Qué pasa si finalmente el Congreso no lo avala?: Queda sin efecto de aplicación. Debiendo preverse bajo qué condiciones se continúa arrendando.

Para el caso de que finalmente no se apruebe este DNU, los contratos de locación que hayan sido celebrados conforme al mismo, ¿cómo quedan?: Válidos y en vigencia.

¿Cuándo se sabe si queda firme el DNU?: Como estimación y conforme a plazos establecidos para su validación o no, aproximadamente. entre 20 y 30 días.