Alquileres: la "trampa" en la cláusula de ajuste y la nueva medida que tomó la AFIP

La transición en el mercado de alquileres entre los contratos bajo la vieja Ley y los recientes está compleja. Demandará un largo tiempo la normalización del sistema, según indicaron distintos profesionales consultados.

Otro índice impactante tienen que afrontar los inquilinos que deben pagar la actualización anual en agosto: 246,95 por ciento. Es para los contratos firmados en ese mes de 2022 y 2023 bajo la ley 27.551. De este modo, un alquiler que ahora está en 200.000 pesos pasará a pagar en agosto 693.000 pesos. Estos valores generan que un importante porcentaje de locatarios piensen más de una vez si conviene seguir en la misma propiedad, negociar con el propietario a través de la inmobiliaria o bien buscar otro departamento con los valores actuales del mercado que están por debajo de esa cifra.

El dato del aumento del 246,95 por ciento para los contratos de alquiler que tienen la fórmula del Indice de Contratos de Locación (ICL), fue informado ayer por el Foro Profesional Inmobiliario, donde el debate sobre el actual mercado de alquileres crece día tras día.

Alertan por las clausulas de ajuste

A partir de la derogación de la ley de alquileres, inquilinos y propietarios deberán ponerse de acuerdo a la hora de realizar los acuerdos de locación y de fijar el índice bajo el cual se harán los ajustes.

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En ese marco, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Quilmes (CMYCPQ) advirtió a la población sobre la aplicación errónea de dos tipos de ajuste que se instrumentan en un mismo contrato de locación, generalmente de viviendas, lo que califica como ‘mala praxis’ y se encuentra reñida con el debido ejercicio de la profesión.

Desde el Colegio profesional de Quilmes, que preside Alfredo Lavalle, advierten que a raíz de la entrada en vigencia del DNU 70/2023, donde se desregula la duración del contrato, la periodicidad del ajuste, y el índice o metodología a aplicar en la actualización del valor locativo inicialmente pactado, comenzaron a aparecer contratos con prácticas erróneas.

En ese sentido, los matriculados advierten que: "No es nada adecuado que, en un contrato, en forma simultánea, se aplique o convivan al mismo tiempo dos tipos de ajuste o metodologías que persigan la misma finalidad que es la actualización".

Además, explicaron que: "Cuando en un mismo contrato se establece la actualización del valor de alquileres, utilizando por caso, alguno de los índices mencionados (IPC; ICL; otro) y a la vez predeterminar el valor del alquiler para cada uno de los meses, aplicando para este una ‘estimación con base en proyectar la inflación futura’. Así, en cada período de actualización (sea trimestral, cuatrimestral, etc.), se elige el mayor valor de alquiler que arrojó una u otra metodología".

Por último, explayaron que no avalan esta práctica que nada tiene que ver con el desempeño del buen profesional, sustentado sobre los valores éticos y el principio de la Buena Fe.

Es por ello que desde el Colegio liderado por Alfredo Lavalle aclaran que los Honorarios Profesionales que corresponden, conforme al arancelamiento legal (Ley 10.973, art. 53), el monto máximo a aplicar es del 4% sobre el total del contrato.

La nueva medida de AFIP para Alquileres

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) estableció nuevas deducciones y prórrogas que impactarán en el mercado inmobiliario, beneficiando tanto a propietarios como inquilinos.

De acuerdo a la Resolución General 5521/2024, publicada en el Boletín Oficial, se aplicará una deducción del Impuesto a las Ganancias del 10% del monto total anual a propietarios e inquilinos que posean inmuebles alquilados como casa-habitación.

“Este beneficio se añade a otros ya existentes, como la deducción del 40% para el locatario por hasta un monto equivalente al mínimo no imponible”, informaron desde el Gobierno nacional.

La deducción también se incorporó al artículo 85 de la Ley de Impuesto a las Ganancias como incentivo para la locación de inmuebles, estipulada en la Ley N° 27.737.

Según señalaron especialistas del sector, para los inquilinos, la resolución permite deducir el 10% del monto del alquiler anual pagado, con un tope máximo establecido. "Esta nueva deducción se adiciona a la ya conocida, donde los inquilinos pueden acceder a una deducción del 40% sobre el monto del alquiler anual pagado, siempre que no superen el monto del mínimo no imponible", detallaron.

Es decir que si un inquilino paga un alquiler de $400.000 al mes ($4,8 millones al año), podría deducir el 40% ($1,9 millones) y el 10% adicional ($480.000).

En tanto, para los propietarios, la deducción del 10% se aplica sobre los ingresos brutos obtenidos por el alquiler: si recibe $4,8 millones anuales por el alquiler de su propiedad, podrá deducir $480.000.