Los alquileres y la “trampa” en la cláusula de ajuste

La transición en el mercado de alquileres, entre los contratos bajo la vieja Ley 27.551 y los de reciente concreción según el alcance del DNU 70/2023, está compleja. Demandará un largo tiempo la normalización del sistema, según indicaron distintos profesionales consultados. En este contexto, los inquilinos deben pagar la actualización anual en agosto: 246,95 por ciento. Es para los contratos firmados en ese mes de 2022 y 2023 bajo la ley 27.551. De este modo, un alquiler que ahora está en 200.000 pesos pasará a pagar en agosto 693.000 pesos. Estos valores generan que un importante porcentaje de locatarios piensen más de una vez si conviene seguir en la misma propiedad, negociar con el propietario a través de la inmobiliaria o bien buscar otro departamento con los valores actuales del mercado que están por debajo de esa cifra.

El aumento del 246,95 por ciento para los contratos de alquiler que tienen la fórmula del Índice de Contratos de Locación (ICL), fue informado esta semana por el Foro Profesional Inmobiliario, donde el debate sobre el actual mercado de alquileres crece día tras día.

A partir de la derogación de la ley de alquileres, inquilinos y propietarios deberán ponerse de acuerdo a la hora de realizar los acuerdos de locación y de fijar el índice bajo el cual se harán los ajustes.

En ese marco, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Quilmes (CMYCPQ) advirtió sobre la aplicación errónea de dos tipos de ajuste que se instrumentan en un mismo contrato de locación, generalmente de viviendas, lo que califica como ‘mala praxis’ y se encuentra reñida con el debido ejercicio de la profesión.

Desde el Colegio profesional de Quilmes, advierten que a raíz de la entrada en vigencia del DNU 70/2023, donde se desregula la duración del contrato, la periodicidad del ajuste, y el índice o metodología a aplicar en la actualización del valor locativo inicialmente pactado, comenzaron a aparecer contratos con prácticas erróneas.

En ese sentido, los matriculados advierten que: “No es nada adecuado que, en un contrato, en forma simultánea, se aplique o convivan al mismo tiempo dos tipos de ajuste o metodologías que persigan la misma finalidad que es la actualización”.

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Además, alertaron “cuando en un mismo contrato se establece la actualización del valor de alquileres, utilizando por caso, alguno de los índices mencionados (IPC, ICL ú otro) y a la vez predeterminar el valor del alquiler para cada uno de los meses, aplicando para este una ‘estimación con base en proyectar la inflación futura’. Así, en cada período de actualización (sea trimestral, cuatrimestral, etc.), se elige el mayor valor de alquiler que arrojó una u otra metodología”.

Por último, explayaron que no avalan esta práctica que nada tiene que ver con el desempeño del buen profesional, sustentado sobre los valores éticos y el principio de la Buena Fe.

Por eso, desde el Colegio aclaran sobre los honorarios profesionales que corresponden -conforme al arancelamiento legal (Ley 10.973, art. 53)-, son del 4% sobre el total del contrato.

Por la resolución 5.521/24 se aplica una deducción de Ganancias del 10% del alquiler

En este contexto, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) estableció nuevas deducciones y prórrogas que impactarán en el mercado inmobiliario.

Por la Resolución General 5.521/2024, publicada en el Boletín Oficial, se aplicará una deducción del Impuesto a las Ganancias del 10% del monto total anual a propietarios e inquilinos que posean inmuebles alquilados como casa-habitación.

“Este beneficio se añade a otros ya existentes, como la deducción del 40% para el locatario por hasta un monto equivalente al mínimo no imponible”, informaron desde el Gobierno nacional.

La deducción también se incorporó al artículo 85 de la Ley de Impuesto a las Ganancias como incentivo para la locación de inmuebles, estipulada en la Ley N° 27.737.

Para los inquilinos, permite deducir el 10% del monto del alquiler anual pagado, con un tope máximo establecido. “Esta nueva deducción se adiciona a la ya conocida, donde los inquilinos pueden acceder a una deducción del 40% sobre el monto del alquiler anual pagado, siempre que no superen el monto del mínimo no imponible”, detallaron.