Hipotecarios: qué hace falta para llegar a la casa propia

Tras un 2025 que funcionó como laboratorio para el regreso del crédito, los bancos han consolidado este febrero una oferta de préstamos hipotecarios que, si bien mantienen la indexación por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), presentan cambios en su arquitectura financiera y operativa. La gran novedad no reside solo en el costo del dinero, sino en la velocidad de respuesta y los nuevos criterios de calificación.

En este contexto, la voz de los expertos locales confirma el cambio de tendencia. Según la martillera Gisela Agostinelli,  de “Agostinelli Propiedades”, hay un ambiente dinámico: “El año arrancó con varias consultas impulsadas en la expectativa del otorgamiento del crédito hipotecario y venimos de un año 2025 que cerró con muchas operaciones”.

Para la especialista, este resurgimiento del financiamiento a largo plazo es clave para la reactivación del mercado tras años de estancamiento.

La principal preocupación de quienes aspiran a la vivienda propia hoy pasa por el recibo de sueldo. Las entidades financieras ajustaron sus parámetros de riesgo para este primer trimestre de 2026, estableciendo “pisos” salariales más altos para compensar la evolución de los precios. Para una línea de crédito de rango medio, los haberes netos familiares deben partir hoy de un mínimo de $1.500.000, aunque ese número es apenas el escalón de entrada para montos menores.

Si se toma como ejemplo un préstamo solicitado de entre 70.000 y 80.000 dólares para adquirir una propiedad valuada en 100.000, habrá que hacer otras cuentas. En este escenario, donde el banco financia habitualmente entre 75% del valor de tasación, la cuota inicial se ubica en un rango que oscila entre los $650.000 y los $950.000.

Considerando que la normativa vigente prohibe que el pago mensual afecte más del 30% de los ingresos del solicitante, el grupo familiar o el individuo debe demostrar haberes mensuales que se sitúen entre los $2.600.000 y los $3.800.000.

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Ocurrencias: vidrieras de fracaso

Agostinelli proyecta una visión optimista: “El escenario para el 2026 se estima que será positivo, donde la estabilidad cambiaria y la accesibilidad a la cuota serán importantes al momento de pensar en la compra de una propiedad”.

SUMA DE INGRESOS

Ante la dificultad que representa para un salario promedio alcanzar individualmente esos montos, la flexibilidad es vital.
En este arranque de año, entidades como el Banco Ciudad, el Banco Nación y el Santander profundizaron la figura del “cotitular extendido”.

Ya no se limita únicamente a cónyuges o convivientes; hoy es posible sumar los recursos de padres, hijos e incluso hermanos para fortalecer el perfil crediticio. Esta herramienta permite que una pareja joven con salarios de $1.300.000 cada uno pueda acoplar los ingresos de un familiar y así superar el umbral necesario para el crédito de US$ 80.000.

En paralelo, la digitalización elimina “cuellos de botella” burocráticos.

El Banco Nación puso una vara al estándar del mercado al permitir que el proceso sea 100% remoto. Desde la carga de los últimos tres recibos de sueldo hasta la pre-aprobación, todo sucede en plataformas digitales y promete otorgamiento a un promedio de 30 días.

Un dato relevante que surge del análisis del mercado inmobiliario local es la orientación hacia las unidades terminadas como opción primordial de compra. La explicación es técnica: para que el banco realice el desembolso del crédito, la propiedad debe estar apta para escriturar de inmediato. Esta preferencia por el inmueble “listo para entrar” pone más en la vidriera a los departamentos usados de 2 y 3 ambientes, los más buscados por quienes califican a estos préstamos.

La posibilidad de escriturar rápidamente no solo beneficia al comprador, sino que asegura al banco la garantía real sobre el inmueble desde el primer día.

TASAS, PLAZOS Y LA LETRA CHICA

La segmentación de tasas para este año premia la permanencia de los clientes en el sistema. Quienes acreditan sus haberes en el banco donde solicitan el préstamo acceden a tasas preferenciales que parten del 4,5% al 7,5% + UVA. Para quienes no son clientes, el costo financiero puede trepar hasta el 15% + UVA, una diferencia que impacta directamente en el ingreso mínimo requerido: a mayor tasa, mayor es el valor de la cuota y, por ende, mayor el sueldo necesario para calificar. Los plazos se han estandarizado en los 20 años (240 meses), aunque algunas líneas de construcción llegan a los 30. No obstante, el factor edad es determinante: la mayoría de los bancos establece que la edad del tomador más el plazo del crédito no puede exceder los 75 años. Esto obliga a los solicitantes mayores de 50 años a acortar los plazos, lo que incrementa el valor del compromiso mensual y endurece la calificación crediticia.

El éxito de la operación hoy reside en tres pilares: un historial crediticio impecable sin deudas previas en tarjetas, consolidar los ingresos familiares en una sola entidad para mejorar el costo financiero y aprovechar las herramientas de pre-calificación digital para conocer con exactitud la capacidad de endeudamiento antes de iniciar la búsqueda del inmueble.