Los terrenos en el Centro, joyas de alto valor para las inversiones

En el amplio portafolios del mercado inmobiliario local, el segmento de los lotes en el Casco y en particular en el Centro, muestra una foto con poca variedad y valores que obligan a sacarle punta al lápiz cuando se piensa en el recupero de la inversión, al menos, si se piensa en edificios de departamentos.

“Caro y poco”, definió un operador local sobre el escenario. Cuando más se alejen de los bordes de la circunvalación y se acerquen al área neurálgica de la Ciudad, los lotes más irán subiendo por una amplia banda que puede ir de los 100 mil a los 350 mil dólares en superficies del orden de los 300 metros. La estimación, en base a publicaciones y datos de operadores del mercado son tan amplias como lo pueden marcar las restricciones que fija a las alturas y densidad de unidades el Código de Planeamiento urbano.

Será difícil encontrar algo que no tenga un edificio encima. La mayoría de las ofertas en vigencia indican que hay casas o galpones y en el mejor caso, alguna cochera descubierta. Así, habrá que agregar la tarea de demolición.

Por caso, hay que pensar en 180 mil dólares para acercarse a un terreno situado en inmediaciones de diagonal 73 entre Plaza Moreno y Plaza Azcuénaga. En un poco más de 450 metros cuadrados hay una cochera. Allí está la posibilidad de levantar un edificio de 10 pisos.

A pocas cuadras, sobre 16 y 44, hay un terreno de un poco menos de 300 metros por 250 mil dólares.

Ya en Barrio Norte, entre Plaza Olazábal y Plaza Belgrano, un conjunto de un poco menos de mil metros se cotiza en 600 mil dólares.

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Más cerca del microcentro, en la zona de la manzana del viejo mercado (3 y 4 entre 48 y 49) se ofrece a 550 mil dólares un conjunto del orden de los 600 metros. A una cuadra y media, por un terreno más chico, de 300 metros, se pide 160 mil dólares. Aclaran en la oferta que se puede levantar allí un edificio con 21 departamentos de un dormitorio.

A cuánto se podrían vender esas unidades, todavía no está claro. Eso teniendo en cuenta que se podrá entregar la llave en un lapso estimado de 2 años.
La cartera de terrenos varía. Queda poco y depende de las casas o locales que se puedan demoler o modificar.

Los constructores sacan la cuenta entonces de lo que incide en el valor de cada departamento lo que pagan por el lote.

Según el martillero Ramón Penayo, “antes, por ahí, la relación que teníamos daba entre 8 y 9 mil dólares por cada unidad. Hoy, eso está muy devaluado porque Argentina cayó mucho en dólares. La expectativa que hay ahora es que no siga cayendo el metro cuadrado en dólares”.

Los números que se muestran en el mercado indican que los constructores prácticamente venden al costo. Entonces, se buscan beneficios en el Código de Planeamiento: “Por ahí, son casas viejas en lugares donde se puede construir y tienen premios”, apuntó Penayo sobre la posibilidad que da la norma de ir más arriba como estímulo al agregado de cocheras en la torre.

En esa línea, la martillera Gisela Agostinelli sostuvo que el valor del lote se determina según la zonificación y, con eso, lo que se puede poner arriba: “La ubicación es fundamental. La mejor zonificación, es decir la que favorece a hacer mayor cantidad de metros y en consecuencia mayor cantidad de unidades funcionales, es sobre avenidas principales como 7, 13, 44, 38, 51 , 53 ó 60. A medida que te alejas del Microcentro los índice bajan”, detalló.

Según analizó, los valores han bajado como el de todas las propiedades. Como referencia, ofreció el caso de un lote frente al Parque Alberti en 26 y 38 de 500 metros cuadrados a 500 dólares el metro cuadrado. Eso da 250.000 dólares. Ahí se puede hacer un edificio frente al Parque. “Si ese lote en vez de estar enfrente del Parque estaría a la vuelta, sobre la calle 27, por ejemplo, donde no se pueden construir tantos pisos, da un lote de 250 ó 280 dólares el metro cuadrado. Casi la mitad”, graficó.
Se trata de cantidad y de calidad de lo que se construye. “Si está frente a una plaza o parque es muy buscado. No es lo mismo salir al balcón y ver edificios y más edificios que salir al balcón y ver verde”, apuntó.