Cómo no caer en una trampa con la compra de un departamento a construir

mms@sorayasociados.com.ar

El fideicomiso es un contrato que permite en la legislación argentina a una persona jurídica o física tener más de un patrimonio, independientes entre sí.

LE PUEDE INTERESAR

La morosidad en colegios llega hasta el 30 por ciento en Provincia

LE PUEDE INTERESAR

Peaje: llega a Villa Elisa el pago por lectura de chapa

El contrato se celebra entre uno o más fiduciantes que aportan en propiedad fiduciaria bienes registrables y derechos o créditos tangibles o intangibles y un fiduciario que adquiere dicha propiedad especial para realizar la encomienda que está descripta en el contrato.

Lo que le pase al Fiduciario con su patrimonio personal u otros que administra, no afecta la ejecución del patrimonio especial con el cual contratamos. Es decir, otorga transparencia a la relación y otorga seguridades adicionales.

En los negocios inmobiliarios esta figura ha tenido una amplia difusión.

Los fideicomisos al costo, a veces son confundidos con los consorcios al costo; los negocios de “crownfunding” y los de “tokenización” de inmuebles se han desarrollado extensamente.

En nuestra ciudad en particular los fideicomisos al costo se han difundido y han tenido diversas suertes. Y frente a la adversidad traducida en la detención de las obras, el abandono de sus obligaciones por parte de los fiduciarios devenidos en desarrollistas o a la inversa, la incertidumbre crece y las responsabilidades no resultan en casos claras.

Hay cuestiones que quedan circunscriptas al fideicomiso en si mismo y otras que involucran responsabilidades subjetivas de la persona del Fiduciario frente a los beneficiarios.

Mirar bien el contrato

Quienes se acercan a un desarrollista para informarse de una propiedad ofrecida a la venta a través de un fideicomiso deben informarse no solo del precio y las condiciones de pago sino también de algunas cuestiones que hacen a sus derechos en un contrato que no muchas veces no es instantáneo sino que su ejecución dura en el tiempo.

No siempre compramos un departamento terminado y en condiciones de ser escriturado inmediatamente sino que suele ocurrir que la unidad funcional se adquiere en “el pozo” si es un departamento o como “parte indivisa” si se trata de un fraccionamiento.

En tales casos, tratándose de un emprendimiento al costo, debemos consultar si se trata de un consorcio al costo o es un fideicomiso al costo.

En el primer caso se trata de una asociación de personas que se vinculan contractualmente para desarrollar un proyecto compartiendo los costos y beneficios. Son copropietarios del inmueble, aportan proporcionalmente los costos y contratan en forma conjunta a un constructor y profesionales para el desarrollo y ejecución.

Como tips cabe señalar que cualquier cosa que le pase en el transcurso de la ejecución del proyecto a uno de los condóminos (muerte, divorcio, cautelares o quiebra) afecta a todos los condóminos que no van a poder tramitar la transferencia definitiva del dominio al final del emprendimiento sino hasta el levantamiento de la El Fiduciario está obligado a dar a conocer el curso del emprendimiento restricción que bloquea a uno, cualesquiera, de los condóminos.

El Fiduciario está obligado a dar a conocer el curso del emprendimiento en todos sus detalles

En el segundo (fideicomiso al costo) la propiedad se transfiere a un fiduciario que administra los activos en beneficio de los beneficiarios. Ese fideicomiso con su patrimonio especial no va a estar contaminado por cualquier contingencia que tenga el patrimonio general del fiduciario ni por las contingencias que puedan tener uno, cualesquiera, de los fiduciantes o beneficiarios.

En ambos casos se asume el riesgo de los mayores costos.

Una vez que llegamos al fideicomiso debemos tener presente que no hay dos contratos de fideicomisos iguales.

En primer lugar como comprador debiéramos asegurarnos de que el inmueble donde se construirá o se fraccionará es propiedad del fiduciario y que ello figure en el contrato. Debieramos pedir que todo recibo o factura de pago sea emitido por el fideicomiso con su número de CUIT por cuanto en algún supuesto caso de conflicto podremos con ello acreditar el aporte al emprendimiento objeto del fideicomiso.

Los recibos o facturas otorgados por terceros (inmobiliaria/desarrollista/constructor/vendedor) podrían ser una prueba insuficiente. Alternativamente haga pagos mediante depósitos en cuentas que sean de titularidad del fideicomiso. Debemos saber que todas las cláusulas del contrato que exoneran de responsabilidades tanto a los Corredores inmobiliarios y Fiduciarios son inoponibles al comprador que adquiere la calidad de beneficiario del Fideicomiso. La adquisición de la calidad de beneficiario nos coloca frente al Fiduciario en un rol de consumidor si lo adquirido son bienes o servicios que nos tienen como beneficiario final o de su grupo familiar.

Al suscribir el contrato de adhesión se debe exigir la entrega de todos los anexos que se citan en el mismo con la firma del Fiduciario. De no ser entregados, hay que dejar constancia de ello. Tratándose de un fideicomiso al costo uno de los anexos será el costo base del inmueble que compra por ejemplo, que servirá para los siguientes cálculos de dichos mayores costos.

Los mayores costos se ajustarán por inflación o bien por liquidaciones periódicas de gastos y al menos en el segundo de los casos la exigibilidad por parte del Fiduciario requerirá la previa conformidad de los beneficiarios para lo cual el contrato debe indicar el modo de la toma de decisión así como la cláusula de salida.

ESTAR INFORMADO

El Fiduciario está obligado a dar a conocer el curso del emprendimiento. Debe informar sobre el estado de las obras, sobre el flujo de ingresos y salidas y el cumplimiento de los objetivos. Cada contrato puede prever que los informes sean con una frecuencia nunca mayor a un año. La entrega es obligatoria por ley. La suspensión de las obras o servicios comprometidos o su ralentización debe estar justificada en cada informe.

Los informes no aprobados, las obras suspendidas, el transcurso del plazo contractual son causales de remoción del Fiduciario y en cualquier caso fuentes de responsabilidad subjetiva de este último.

Saber del contrato nos permite asumir riesgos y comprar derechos con más conocimiento y tranquilidades. Tener presente la conveniencia de consultar a un profesional sobre la calidad del instrumento y del contrato de fideicomiso que va a firmar.

(*) Abogado