Los inversores cambian de tendencia y salen del sector inmobiliario

Los inversores institucionales redujeron sus posiciones en el sector inmobiliario por primera vez en 13 años, ya que venden participaciones en fondos de propiedades con fuertes descuentos.

Una encuesta a 166 inversores institucionales -que van desde fondos de pensiones hasta dotaciones universitarias- realizada por la Universidad de Cornell y la firma asesora Hodes Weill & Associates reveló que la asignación objetivo para esta clase de activos cayó al 10,7% este año, el primer descenso desde que comenzó el estudio en 2013.

Un estudio anterior del grupo financiero Campbell Lutyens mostró que los inversores institucionales vendieron participaciones en fondos inmobiliarios con un descuento promedio del 34% sobre el valor neto de los activos en el primer semestre de este año, frente al 19% de un año antes.

El retroceso y el aumento de los descuentos en el mercado secundario se producen mientras las lentas transacciones inmobiliarias y las altas tasas de interés afectan los flujos de efectivo de las carteras inmobiliarias, dejando al sector entre las clases de activos con peor desempeño para los inversores institucionales.

“Las instituciones no están abandonando su asignación al sector inmobiliario”, dijo Doug Weill, socio codirector de la firma Hodes Weill, en un seminario web el martes, “pero está claro que hay un pequeño retroceso”.

Aunque históricamente el sector inmobiliario ha servido como una fuente estable de ingresos y una cobertura contra la inflación en las carteras institucionales, en los últimos años esta clase de activos ha enfrentado una menor actividad de operaciones, valoraciones más bajas y tasas de vacancia en oficinas más altas.

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El entorno de tasas de interés “altas por más tiempo” ha frenado las ventas de propiedades residenciales y comerciales, mientras que el trabajo remoto e híbrido ha llevado las vacantes en oficinas a niveles récord, reduciendo la actividad de compraventas y los ingresos por alquileres.

Grant Walker, director gerente de bienes raíces del Teacher Retirement System de Texas -un fondo de 200.000 millones de dólares que tiene el 14% de su cartera en este activo- dijo en una reunión del consejo el mes pasado que las inversiones inmobiliarias del fondo perdieron un 2,6% en el segundo trimestre, lo que supuso un fuerte lastre para el rendimiento general, ya que el sector “sigue enfrentando dificultades por las tasas altas y las valoraciones más bajas”.

El estudio de Hodes Weill mostró que los encuestados obtuvieron un rendimiento del 1,4% en sus inversiones inmobiliarias el año pasado, después de perder un 1,4% en 2023, muy por debajo del objetivo del 8,4%. Dos quintos de los participantes afirmaron que este año estaban por debajo de su asignación objetivo al sector.

Los fondos inmobiliarios han tenido dificultades para generar el flujo de efectivo necesario para pagar a los inversores. Su tasa de distribución ha disminuido de forma constante en la última década, alcanzando un mínimo histórico del 6,6% en el segundo trimestre de este año, según MSCI.

“En resumen, las distribuciones de los fondos inmobiliarios cerrados están en su punto más bajo en 10 años”, dijo Jamie Sunday, codirector de bienes raíces secundarios en Ares Management. “Eso está generando presión en todo tipo de inversores”.

Sin muchas esperanzas de una rápida recuperación, los inversores institucionales han recurrido al mercado secundario para obtener liquidez destinada a nuevas inversiones. Un directivo de una dotación universitaria, que habló bajo condición de anonimato para discutir una transacción privada, dijo que el fondo vendió participaciones inmobiliarias este año y reinvirtió el capital en centros de datos.

“Hay una gran necesidad de reequilibrar nuestra cartera y crear liquidez”, explicó.

Un obstáculo importante para los gestores de activos que buscan vender participaciones inmobiliarias en el mercado secundario es el creciente descuento que deben aceptar.

Los gestores señalaron que han accedido a fuertes recortes de precios ante la disminución de la confianza en una recuperación del mercado a corto plazo, especialmente en el segmento de oficinas, el más golpeado por la desaceleración.

“El mercado me está diciendo que estos valores no van a recuperarse en el corto plazo”, dijo un ejecutivo de un fondo de pensiones público que vendió participaciones inmobiliarias con un “descuento significativo” este año y que pidió no ser identificado al discutir una pérdida para el fondo. “Es momento de asumir las pérdidas y salir de la inversión lo antes posible”.

Sunday, de Ares, señaló que un número creciente de socios limitados “se está sintiendo más cómodo con los mayores descuentos de precios, ya que cada vez más inversores están realizando transacciones en el mercado secundario”.

El entorno de tasas de interés altas por más tiempo ha frenado las ventas de propiedades