El regateo manda y las propiedades se venden con rebajas que llegan al 30%

El sector inmobiliario vive un año muy particular, quiza el más complejo en cuanto a operaciones de compraventa. Así lo sostienen los principales jugadores del mercado y los números de escrituras que se registran en forma oficial. Pero con los vaivenes económicos y la escalada del dólar, que triplicó su valor en un año, aparecieron algunas oportunidades y las “rebajas”, algunas muy fuertes.

En un mercado dolarizado casi al 100%, los martilleros de la Región explican que hoy se compran propiedades en el Gran La Plata al contado y, en esa negociación se logran precios por debajo de lo publicado en al menos un 10 por ciento del precio, en promedio, pero hay casos en los que el resultado de ese “regateo” alcanza el 25 y hasta el 30 o 35 por ciento.

Es que, según sostienen, para concretar una venta hay que “reacomodar los precios” porque en muchos casos el valor publicado responde más a un deseo del propietario que a la realidad que marca luego el juego de la oferta y la demanda. Es en ese escenario donde aparecen las oportunidades hoy se negocian en la Ciudad, con un piso de rebajas que promedia el 10 al 15 por ciento. Los valores que se publican se pueden tomar como referencia pero no siempre implican que ese vaya a ser el monto a acordar entre las partes. “Hoy sin regateo no hay venta”, le dijo un martillero a este diario.

Esa negociación, que hasta no hace mucho tiempo no superaba márgenes del 5 por ciento, hoy se estira a límites que hace rato no se veían en el mercado local, según explican los corredores y martilleros. Devaluaciones mediante, explican que el mercado, estancado pero muy volátil, muestra precios a la baja en dólares y, en muchos casos, la necesidad de retasar.

Si bien el “regateo” siempre existió para conseguir un mejor precio, hoy esa negociación que involucra a martilleros, compradores y vendedores, se mueve en límites muy elásticos por la referencia que da un peso muy devaluado y un dólar que hace 18 meses estaba por debajo de los 20 pesos.

Así, los corredores inmobiliarios sostienen que la flexibilidad de los vendedores para acomodarse a nuevos precios del mercado -que aún no están muy definidos- es clave para que una operación se concrete o termine naufragando, en especial cuando el que interviene en la compra está a la caza de alguna oportunidad.

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UN MERCADO VOLÁTIL

Con respecto al mercado local de compraventa de inmuebles, la martillera Mirta Líbera, titular de Mirta Líbera Propiedades y presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA, “los valores que no se movieron desde hace más de un año, y hay mucho en el meracdo, lo que no ha sido retasado han llegado ha cerrarse hasta en un 25 por ciento menos. En este año, a raiz de las devaluaciones se han retasado muchos inmuebles y lo que se a tasado nuevo pretende estar a un valor un poco más cerca de la realidad. Pero lo que aún no fue retasado tal vez todavía tolere mayores descuentos, entre un 5 y hasta un 10 por ciento. Algunas operaciones hay, pocas, y se aceptan contraofertas interesantes”.

Para Ignacio Martínez, de Martínez Propiedades, “es un mercado muy volatil, con muchas fluctuaciones, y esto tiene que ver más que con una rebaja de precios, con la situación de algunos propietarios que necesitan vender y aceptan rebajas del 25 o 30 por ciento, o a veces un poco menos; pero eso todavía no significa una formación de precios, porque esto no es una baja absoluta de todos los precios, sino que, como hay un parate en el nivel de actividad es que hay propietarios que aceptan rebajas considerables. A veces tuvimos casos de hasta del 35 por ciento, pero son aislados, no es una regla. Pero las operaciones que se están cerrando son con rebajas que van desde el 10 al 25 por ciento. En los departamentos por ahí se da con más fecuencia que con las casas, porque a veces pueden ser departamentos para inversión y como lo meten en la compra de otra propiedad, lo salen a liquidar y lo bajan de precio. Hay una concientización de que los precios bajaron en dólares, hay una tendencia a la baja, sobre todo cuando pasan los meses y las propiedades no se venden, los mismo propietarios a veces llaman para bajar el precio. También está el que no, el que espera, pero en un promedio hay una baja generalizada, pequeña, y sustancial en casos puntuales y se da más en departamentos que en casas”.

En tanto, Elio Di Girolamo, titular de RE/MAX Diagonal, explicó su punto de vista repecto del mercado platense de compraventa de propiedades. “Nosotros en general en la red RE/MAX somos más realistas en la tasación, por lo que nuestros márgenes de negociación pueden ser más bajos que en otras inmobiliarias, porque al vender tantas propiedades por mes tenemos los valores reales y esa es una herramienta más poderosa para negociar el precio de venta con el cliente, por eso la rebaja termina siendo menor. Pero, según nuestros datos, el precio promedio de cierre de las operaciones de venta durante los ultimos 2 meses -después de las PASO- es 12% debajo del precio de publicacion. Este valor no varió mucho respecto de la brecha que se daba antes de las PASO. Eso se da porque cuando tomamos una propiedad analizamos los precios de venta realizadas y no de publicaciones y además, si al publicarla el mercado no responde (no recibimos consultas y ofertas), bajamos el precio. Este analisisis está realizado con 60 propiedades vendidas en septiempre y 500 propiedades vendidas en lo que va de 2019”.

Por su parte, Santiago Mamberto, de mamberto propiedades, sostuvo que “el dólar se triplicó en un año y los ingresos de la gente no, si no se negocian los valores no hay operaciones, por lo que se negocian rebajas del 10 por ciento y más. Hay que flexibilizar los valores de venta. Hay vendedores que lo entienden y pueden concretar una operación. Es un proceso que tarda un tiempo, en algún momento se pondrá en marcha el mercado. Hay vendedores y hay compradores, lo que falta es ponerse de acuerdo en el valor”

Por eso los martilleros creen que en gran parte la posibilidad de cerrar una venta en un año de vacas flacas para muchos actores del mercado dependerá de la necesidad y la urgencia que tenga el propietario de cerrar la operación.

“Si una propiedad se vende a un precio adecuado, aparecen los compradores, sean particulares o inversores, y las rebajas se limitan un poco pero igual se negocia”, aseguran los profesionales.

En los primeros meses de 2018 la inflación era menor, el dólar valía alrededor de $20 y había crédito hipotecario. Hoy el mercado cambió radicalmente: con otro ritmo de inflación, un dólar oficial a $63,50 con un cepo fuertísimo y sin crédito hipotecario, está claro que todo cambió.