Locales: entre brotes en nuevos “centros” y cálculos de inversores

Como si se estuvieran preparando para algo o tomando en cuenta lo que la realidad de la Ciudad ya va imponiendo, en varias de las principales arterias de la periferia brotan locales comerciales. Todo un emergente en un mercado de propiedades que alienta expectativas de crecimiento y como en el de las viviendas, tienta a inversores con dólares.

Las obras en mini centros comerciales de la periferia tienen su correlato en carteles de venta en el Casco y el Microcentro, con sus corredores tradicionales, como 8 y 12 ó la línea que desciende por 50, 51 desde Plaza San Martín hacia 1.

La cartera se va ampliando con obras a estrenar en un escenario de cotizaciones bien estirado, que va de los fatídicos mil dólares (por debajo de los costos de construcción del metro cuadrado) a los 3.500.

“Hay nuevos emprendimientos en la Zona Norte. Por ejemplo, sobre 131 (Gorina). Algunos los hacen con capital propio para alquilar”, avisó Ramón Penayo. El martillero analizó que “hoy, lo que es ventas tenemos la expectativa de que no va a seguir cayendo”, dijo y aclaró que todavía “eso no se traduce en cierre de ventas”. No obstante, consideró que estabilización mediante, la “macro” puede reavivar un mercado en caída desde hace varios años. Recordó los años post crisis de 2001, con cotizaciones que fueron de 22 mil dólares para un departamento nuevo de 45 metros a 80 mil en tres años. “El metro cuadrado llegó a 2.800 dólares. Hoy, impensado: estamos en 1.000 1.100. Lo mismo pasa con los locales”.

Las cotizaciones varían hastapor cuadra, según el impacto comercial

La martillera y especialista en mercado local, Gisela Agostinelli, consideró que “hay mucho crecimiento en locales comerciales”. Luego, marcó el mapa: “Hay mucho en construcción en zonas que antes eran impensadas: sobre 131 cerca de la cantera de Hernández (en el área de 501 y hacia el norte), sobre 137 en Los Hornos, sobre las avenidas 13 y 7, y en la zona de 17 y 70 hay resurgimiento de construcción de locales”, dijo. Lo mismo en los caminos Belgrano y Centenario, entre Gonnet y City Bell.

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Coinciden en las inmobiliarias en que la extensión de la Ciudad hacia los bordes abrió también el mapa comercial. Eso, también para los propios enclaves en alza como la calle Cantilo en City Bell, que va hacia las perpendiculares.
Tendencias: la merienda

La extensión de la Ciudad hacia los bordes también abrió el mapa comercial

En ese sentido, Penayo planteó que si bien “el Centro no está al 100 por cien como antes de la pandemia”, la zona de diagonal 80, de Plaza San Martín hacia 1 “creció mucho”.

Hay cambios de tendencias comerciales que le restan vidrieras a algunas calles, por ejemplo con la venta vía web. Pero no es todo: “Hay mucho crecimiento de lo que son locales para merendar que hoy día está muy de moda”, apuntó Agostinelli. En ese renglón aparecerían las cafeterías de especialidad, que ganan lugar en el casco urbano, incluso fuera de los centros comerciales.

Las cotizaciones varían hasta por cuadra, según el impacto comercial. La venta de locales, en general, se asocia con inversores que buscan una renta. También, cuentan en el mercado, están en los complejos de quienes construyen y no piensan sólo en vender, si no en alquilarlos.

“Si hablamos de locales de unos 70 metros en calle 8, calle 12 o la zona del Pasaje Rodrigo y algunos otros muy bien ubicados, tendríamos que pensar en un alquiler de unos 900.000 a un millón y medio de pesos, en general. Pero hay locales estratégicamente ubicados, muy especiales, que superan esos valores”, planteó Agostinelli. En los barrios, los precios pueden caer a un tercio.

Eso se mira en el mercado de venta para definir la cotización. Ahí están quienes piensan en las propiedades como inversión: “No es casualidad que desde que salió el DNU hay mucho en construcción de locales porque hoy el inversor apareció en el mercado nuevamente”, avisó la martillera.

En suma, apuntó que un local bien céntrico, por caso en el cuadrante de 47 a 50 y 7 a 10  requiere entre 1.700 1.900 dólares el metro cuadrado. Más alejados, pueden estar en el orden de entre 900 y 1.000  dólares el metro.

 “No es lo mismo 8 y 48 que 10 y 49.  En 8 y 48, uno de 100 metros seguramente ronde los 280.000 dólares y también se puede pedir hasta 350 mil dólares, porque no hay a la venta prácticamente”.

Por casos, Agostinelli tiene a la venta en 9 entre 59 y 60 un local de 26 metros cuadrados, con 13 años, a 35 mil dólares. Por 32 mil ofrece otro en 56 entre 6 y 7, de 27 metros y un sótano que duplica la superficie.

En precios similares para locales de 30 metros hay ofertas en paseos comerciales nuevos como el de la calle 485, en Gorina o en Belgrano y 478.