Preocupan algunos aspectos del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial en el casco urbano

El debate por el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) abrió un frente de preocupación entre desarrolladores urbanos y empresarios del sector inmobiliario, como de propietarios individuales de terrenos de La Plata que, sin conocer las normas, sienten amenazado el valor de sus terrenos.

Los desarrolladores reconocen que la ordenanza incorpora avances valiosos —como el cuidado del patrimonio, la urbanización planificada de nuevas zonas y la protección de humedales y drenajes— pero sostienen que varios artículos aplicados al casco urbano generan “riesgos” para la actividad económica y el acceso a la vivienda.

LA LIMITACIÓN DE UNIDADES

El punto más crítico, señalan, es la implementación del CUF (Coeficiente de Uso del Suelo) en el casco urbano. Según explican, su efecto directo será reducir la cantidad de departamentos que pueden construirse por lote, aun cuando la normativa permita una determinada altura. En la Argentina, como en la mayoría de los países del mundo, se acentúa una tendencia que refleja un aumento de las personas que viven solas, o en parejas sin hijos. A ello en La Plata hay que agregarle la demanda que generan los estudiantes, por lo tanto, la necesidad de unidades pequeñas ha crecido exponencialmente. Pero señalan que las nuevas normas imponen restricciones a ese tipo de unidades, y dan ejemplos como el de un lote de 10 x 30 en calle 2 entre 57 y 58, en el que se podían construir 25 unidades de un dormitorio. Con el ordenamiento propuesto, aun con 8 niveles permitidos, solo podrían edificarse 10.

Para las administraciones que gestionan alquileres en la Ciudad, la situación ya es crítica: aseguran que el 90% de las unidades que manejan son chicas y que no tienen departamentos vacíos, con rotaciones inferiores a un mes. Incluso en zonas donde el POT habilita mayor altura —como avenida 7, 13, 44 o Circunvalación— afirman que solo sería posible aprovecharla construyendo unidades muy grandes, de las que no existe hoy demanda significativa.

RIESGO DE DESINVERSIÓN

Otro aspecto que observan es la reducción generalizada de alturas en el casco urbano y la eliminación de premios por mayor densidad. Para los empresarios, esto no solo “desalienta emprendimientos”, sino que contradice el paisaje ya consolidado de la ciudad. El ejemplo que citan es el de la calle 46 entre 18 y 19 en la que hoy existen al menos ocho edificios de 10 pisos, pero solo se permitirían 6 niveles, aunque el CUF, nuevamente, impediría superar los 3.

“En esas condiciones, ningún desarrollo podrá integrarse de manera compacta con la fisonomía existente”, sostienen.

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El sector también reclama claridad sobre el destino de los expedientes ingresados antes de la vigencia del nuevo plan, muchos de ellos presentados con inversiones importantes ya realizadas bajo los indicadores actuales.

“Los privados planificamos y compramos lotes en función de la cantidad de metros construibles habilitados”, señalan.

Por el poder adquisitivo de la población la demanda de unidades construidas de más de 80 metros cuadrados es prácticamente inexistente, según dicen, e inevitablemente el precio de las unidades pequeñas, tanto nuevas como usadas, aumentaría considerablemente por la reducción de la oferta, cuando cada vez son más requeridas, no sólo en La Plata.

Los empresarios destacaron que la preservación del patrimonio y la atención al riesgo hídrico, en una ciudad marcada por las inundaciones, es posible atender a esos problemas sin imponer restricciones que encarecerán los departamentos.