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Ley de alquileres: ¿una solución de fondo o más de lo mismo para todos?

Mientras que los arrendatarios empujan para que se convierta en ley, tanto dueños como martilleros dudan de su efectividad y algunos creen que podría trear más problemas que soluciones a un sector con déficit de oferta

Ley de alquileres: ¿una solución de fondo o más de lo mismo para todos?
Esteban Pérez Fernández

Por: Esteban Pérez Fernández
eperezfernandez@eldia.com

24 de Noviembre de 2019 | 05:40
Edición impresa

El tratamiento de una nueva Ley de Alquileres y su media sanción en la Cámara de Diputados de la nación divide un poco las aguas entre inquilinos, propietarios y martilleros, ya que algunos creen que beneficiará a los arrendatarios, los corredores inmobiliarios estiman que hay puntos interesantes en la normativa pero advierten que los cambios no son sustanciales y que podría causar el efecto contrario al buscado: retraer la oferta y encarecerla.

Entre varias modificaciones la nueva normativa -que aún debe votar el Senado nacional- propone que los ajustes en los contratos se realicen por un coeficiente que resulte de las variaciones mensuales de la inflación y el incremento de los salarios de los trabajadores registrados. Además, la actualización anual no tendrá tope; se extiende el plazo del contrato de alquiler a 3 años (hoy es de 2 años); extienden a 90 días previos del fin de un contrato para iniciar la negociación de las condiciones de renovación del próximo contrato (en la actualidad se requieren 60 días); un mes de depósito -en lugar de dos- por los 3 años, que se devuelve actualizado; las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario: y ampliarán los tipos de garantías.

Ante este panorama, los actores involucrados en las negociaciones dieron su punto de vista respecto de lo que puede pasar de convertirse el proyecto en ley.

Para la martillera y corredora pública Carolina Otero Rossi, Socia gerente de la inmobiliaria “Otero Rossi y Cía., “extender los contratos a tres años y hacer un ajuste anual que sea un promedio entre salarios e inflación estaría bien si la inflación fuera la real y el ajuste de salarios fuera el real. En un país en el que los salarios están muy disfrazados porque hay mucho trabajo que no está blanqueado y en el que la inflación hubo una época en que no era la exacta, entonces tenemos que ver si es bueno, porque sería un buen parámetro para ajustarlo anualmente si esos índices son reales, pero tenemos que ver si eso no resulta en detrimento de los inquilinos. En contra de los propietarios sería que los obliguen a elegir entre un seguro de caución o un aval bancario, porque si quiere una garantía propietaria porque le da otra seguridad, no es buenos para el dueño y sería un punto a revisar, porque el seguro de caución y el aval bancario cubren hasta que termina el contrato, ¿y después?”.

Con respecto al depósito en garantía, la martillera platense le explicó a EL DÍA que “es el equivalente a un mes de alquiler del último año de contrato, y en la actualidad es así, lo paga el inquilino y se le devuelve si no hay un remanente, no hay mucho cambio. Lo del preaviso es lo mismo que ahora pero disfrazado; con el código civil de 2015 el preaviso podía ser más inmediato que los 60 días, ahora se plantea lo mismo, que después del sexto mes de alquiler se paguen 3 meses más, pero no a la indemnización, ahora son 2 meses de preaviso y la indemnización, así que son 3 meses, igual que los 3 de preaviso. Las expensas extraordinarias lo mismo, siempre las pagó el dueño, lo que hace el inquilino es descontarlas del alquiler y con respecto a la obligación de la intervención de un corredor, los que alquilan particular, con la excusa de que no cobran honorarios como la inmobiliaria disfrazan dentro de un estudio jurídico por firmas de escribano y demás los mismos montos que los de honorarios de contrato de un profesional, pero la intervención obligada es más o menos lo mismo, se van a pagar honorarios a un profesional que los paga el inquilino”.

Para Germán Schierff, de la Asociación de Inquilinos de La Plata, la sanción del proyecto “es un gran paso para cambiar las reglas de juego en la dinámica del mercado, teniendo en cuenta la grave situación que viven los inquilinos, aunque el alivio no va a ser inmediato. Puede dar estabilidad y previsibilidad al inquilino. Uno de los grandes problemas del inquilino es que tiene pocas herramientas para negociar precios o elegir propiedades. Por ejemplo, si no te gusta el precio no te podías ir, y quedarte también es caro. Este proyecto busca liberar más fácil al inquilino, si las condiciones no te gustan podés salir a buscar otra cosa y si avisás con tres meses de anticipación porque tenés problemas con la propiedad podés irte sin pagar nada. El índice de ajuste de precios va a ser oficial y ayuda a evitar abusos, como por ejemplo de un porcentaje mayor al de la inflación. Garantiza estabilidad y mejora el poder adquisitivo de los inquilinos, que hoy gastan 50 por ciento de sus ingresos en alquilar”.

Pero el titular de los inquilinos platenses le advirtió a este diario que “la letra de la ley se puede transformar en muerta sin no hay control del Estado. Si la AFIP no registra los contratos, ya que hoy el 80 por ciento es en negro, no sirve. La mayor cantidad de contratos se hacen con inmobiliarias, creemos que un colegiado debería cumplir con la ley, pero muchas veces se usa dinero en efectivo para mantener estos ingresos ocultos. Los colegios controlan a los mismos colegiados y eso no nos cierra, por eso tiene que estar el Estado con fuerza para controlar”.

El martillero Patricio Rodríguez Dacal, gerente general de Dacal Bienes Raíces, le dijo a este diario: “no veo cambios trascendentes en el proyecto. Al inquilino le quita exigencias y hoy hay que darle acceso a la vivienda porque tenemos un gran déficit habitacional. Hay cosas positivas, como devolver actualizado el monto del mes de depósito y lo de los tres años de contrato. Eso me parece excelente, porque genera mucho estrés en la gente que alquila ya estar al año y medio de contrato sin saber si le renuevan o adónde va a tener que ir. Con respecto al pago de honorarios, no hay muchos cambios, pero el tema de las garantías va a generar controversia, porque es redundante el artículo y deja muchos grises, y el de las garantías es un problema histórico. Por ejemplo nosotros tenemos seguros de caución y de fianza que resuelven el problema y ya lo usan muchas inmobiliarias. Con respecto a los gastos, la comisión, el sellado, el seguro, el mes de depósito y el mes adelantado son barreras importantes para los que quieren alquilar. Nosotros financiamos los honorarios, pero habría que hacer una quita en el costo de los sellados”.

El colegiado platense agregó que “no son modificaciones trascendentes porque a los alquileres los rige la oferta y la demanda. Este tipo de leyes generan malestar y confusión y generalmente terminan empeorando la situación. Hay que ser muy precavido para modificar una ley de alquileres”.

Para Ignacio Martínez, titular de Martínez Propiedades, el proyecto nace de “la necesidad que tienen las familias de acceder a un alquiler que sea posible respecto de su nivel de ingresos. El problema es que cayeron los salarios, y se da la dicotomía de que, para el propietario, que es el que motoriza la construcción y el mercado inmobiliario, las rentabilidades son muy bajas. Por eso surgen estos problemas para las dos partes, y que está muy bueno que esté regulado por una nueva ley donde se contemple la inflación. La solución a todo esto es que aumenten los salarios, que aumenten los ingresos y que no haya estos niveles de inflación altos ni que se dispare el dólar, porque esto perjudica a todo el sector y al único que favorece es a la timba financiera y no a la economía real ni a las inversiones, y que tengan en cuenta las necesidades del locatario y el locador para tener reglas claras en el sector.”

Para el profesional platense, “tiene el beneficio de sacar el problema de cómo indexar los contratos, porque se va a hacer por un coeficiente entre inflación y salario, algo parecido a los UVA, y está bueno porque mantiene el valor del dinero. El tema es que en períodos de inflación muy alta es contraproducente para todos, tanto para el propietario como para el inquilino, y hay que tener en cuenta que no sea imposible de pagar para los inquilinos y que al propietario la renta le sirva. En Argentina tenemos un problema de precios relativos, porque las devaluaciones constantes hacen que la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias se caigan en términos del alquiler. Hace 20 años la renta inmobiliaria por alquiler era el 1 por ciento mensual y retrocedimos sustancialmente generando dos problemas: para el propietario no le es atractiva la renta del 3 o 4 por ciento anual, en el mejor de los casos, y como los salarios están en pesos, al inquilino de le hace muy costoso afrontar el precio de la locación. Esta ley intenta salvar estos problemas a través de la actualización, que lo destaco como lo más importante del proyecto. Después hay algunos aspectos que quizá puedan sufrir alguna modificación pero, en general, es muy similar a la vigente salvando esto del coeficiente. La intervención de los matriculados con sus honorarios van a ir asociados a la reglamentación en cada distrito y también es importante que desde los colegios de martilleros o corredores exista el control de la matrícula para que las inmobiliarias cumplan la ley y no cobren un cánon mayor”.

 

Claves del proyecto de Ley de Alquileres

❑.- Regulación del precio de los alquileres por el promedio entre el índice de precios y el Ripte (salarios).

❑.- Actualización anual sin tope.

❑.- Extensión del plazo de contrato de alquiler a 3 años. Hoy el plazo es de 2 años.

❑.- Registro de contratos en AFIP.

❑.- Las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario.

❑.- 90 días previos del fin de un contrato para iniciar la negociación de las condiciones de renovación del próximo contrato. En la actualidad se requiere 60 días.

❑.- Un mes de depósito (en lugar de dos) por los 3 años que se devuelve actualizado.

❑.- Subsidio para jubilados inquilinos.

❑.- También se busca ampliar los tipos de garantías.

 

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Carolina Otero Rossi (Socia gerente de Otero Rossi y Cía).-  “​​​​​​​La garantía propietaria da otra seguridad. No es bueno para el dueño cambiarla y sería un punto a revisar, porque el seguro de caución y el aval bancario cubren solo hasta que termina el contrato”

Patricio Rodríguez Dacal (Gte. Gral de Dacal Bienes Raíces).- “​​​​​​​No veo cambios trascendentes en el proyecto, aunque al inquilino le quita exigencias y hoy hay que darle acceso a la vivienda. A los alquileres los rige la oferta y la demanda y este tipo de leyes generan confusión”

Ignacio Martínez (Titular de Martínez Propiedades).- “La solución a todo esto es que no haya estos niveles de inflación altos, porque esto perjudica a todo el sector y al único que favorece es a la timba financiera y no a la economía real ni a las inversiones”

Germán Schierff (Asociación Inquilinos de La Plata).- “Es un gran paso para cambiar las reglas de juego en la dinámica del mercado, teniendo en cuenta la grave situación que viven los inquilinos, aunque el alivio no va a ser inmediato, pero puede dar previsibilidad”

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