Alquiler: en dos dormitorios gana la dispersión y pasan el medio millón

Entre sus particularidades, el mercado de los alquileres en la Ciudad tiene el caso de los departamentos de dos dormitorios, donde se puede ver un listado de precios tan amplio que puede duplicar el valor entre las puntas de la gama: de los alrededor de 280 mil pesos a pasar los 600 mil.

En números concretos, la pizarra de los alquileres muestra en la Ciudad valores que pueden arrancar en el orden de los 290 mil a 330 mil pesos en zona de facultades y el Centro para un segmento de gama baja a media, en metros y confort. A la vez, cuando hay más espacio, balcón, cochera y amenities, el valor pasa por sobre el medio millón de pesos y en algún caso se puede llegar a los 700 mil pesos por mes.

En localidades de la zona sur como Los Hornos o Villa Elvira, los precios rondan los 250 mil pesos. Aunque sin muchas pretensiones se puede conseguir algo, por ejemplo, en barrio Aeropuerto, que está en el orden de los 200 mil pesos.

También hay posibilidades dentro de ese renglón en San Carlos, con ofertas que pueden estar en el orden de los 250 a 270 mil pesos. De nuevo la dispersión: en la zona de la avenida 143, se ofrecen unidades a estrenar, amplias, por 340 mil pesos.

Lejos de allí, también lejos de esos precios, en la zona Norte pueden verse opciones de alta gama, con mucha amplitud (hasta 90 metros cuadrados) y servicios adicionales en el edificio, con cotizaciones en dólares que pueden ir entre mil y 1.200. El dólar también es moneda corriente para algunos departamentos en el Centro: 300 a 400 por mes se pide en algunas publicaciones para la zona de Plaza Paso, por ejemplo.

La variación de la cotización, explican los referentes del mercado consultados por este diario, tiene que ver con una amplia lista de variables en las que confluyen las características de la propiedad, su zona de emplazamiento y el valor de las expensas. Este último, cuando más alto, más llama a compensar para que no empuje la cuenta de gastos de quien va a vivir allí.

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“Los departamentos de dos dormitorios rondan alrededor de los 280.000 a 330.000 pesos dependiendo de zona, calidad, monto de las expensas, antigüedad, distribución, si tiene balcón, esos son todos factores que influyen a la hora de determinar exactamente el valor del alquiler”, puntualiza la martillera Gisela Agostinelli y aclara que este renglón “no es lo más buscado. Piden más por monoambientes o departamentos de un dormitorio”, define.

Así las cosas, en este segmento se consolida un clima de distensión que también aparece en las lecturas sobre el mercado en general: “Se mantiene la oferta abundante. Hay demanda. Pero también hay oferta”, avisa Agostinelli. A la hora de firmar se están empleando los “contratos por dos años con actualizaciones cuatrimestrales, según el IPC (Índice de Precios del Consumidor del Indec)”, apunta.

Analizar y compensar

Por su parte, Ramón Penayo, analiza la incidencia más allá de la ubicación y características constructivas: “Uno le da el precio real de lo que vale pero muchas veces influye el costo de las expensas. Eso radica en el hecho de que tenga encargado, el sueldo, los aportes, la antigüedad. También, si el edificio tiene ascensores porque una ordenanza ordena una revisión mensual”, apunta entre otros costos a los que se suman también los de espacios comunes y servicios como la seguridad.

Los gastos de consorcio pesan en la cuenta final, tanto para inquilinos como propietarios. En los últimos años se registra una tendencia reemplazar el encargado por un servicio de limpieza particular o de una empresa. Se busca evitar la relación laboral y bajar costo de expensas.

“Si un departamento con cochera vale 550 o 600 mil pesos y hay expensas altas hay que acomodar el valor. Si no, no vas a poder alquilarlo”, avisan desde una inmobiliaria.

El ajuste y la cotización

Otro tema cuando se habla de valores: la relación entre la cotización de oferta y lo que indica el precio del alquiler una vez que toca el ajuste de anual. Coinciden las fuentes consultadas que los contratos hechos con la Ley 27.551 (ya fuera de vigencia por el DNU 70/2023) dan valores más arriba del mercado cuando toca hacer el ajuste anual. Por ejemplo, un acuerdo realizado el año pasado por 280 mil pesos puede ir arriba de los 900 mil pesos mensuales si se aplica la fórmula de actualización con el índice en uso para esos casos, que este mes indica un 247%.

Las complicaciones también operan del otro lado del mostrador, el de los propietarios e inversores que lejos de los incentivos deben hacer cuentas ante situaciones que penalizan la participación, por caso, con la suba del Inmobiliario si se tiene más de una propiedad. Un cuadro similar describen en el mundo de la construcción, que trabaja “al costo” coinciden las fuentes.

En términos de rentabilidad y demanda, la atención la acaparan los departamentos más chicos, de una habitación o monoambientes.

Los primeros, cuentan en las inmobiliarias, son los más buscados en la Ciudad. El dato positivo es que la oferta también es creciente. Hay fuertes variaciones en los precios, según la zona, las comodidades, las expensas que se pagan y el acceso al transporte. Los más céntricos puede rondar entre 260 y 280 mil pesos, al igual que en zonas de facultades. Pero uno en muy buen estado, bien ubicado, por caso entre la Gobernación y la avenida 1, por citar un punto que concita interés, puede estar entre los 320.000 y 330 mil pesos, según cálculos del mercado. Se puede observar que con menos metros, pueden dar un alquiler casi igual a uno de dos habitaciones.

Los monoambientes pueden ir de los 200 mil a los 230 mil pesos en las áreas céntricas y bajar casi a la mitad en la zona Sur. Entre los principales usuarios están los estudiantes universitarios. También se hacen lugar profesionales o turistas con el alquiler temporario, la modalidad que permite a los propietarios asomarse a la ganancia.

La zona “caliente” está cerca de las facultades y ahí están los valores más altos. Un poco más alejados, pueden estar entre 170 y 190 mil pesos mensuales. En Los Hornos, el precio puede estar entre los 140.000 y 160.000 pesos. En Altos de San Lorenzo y Villa Elvira los precios rondan entre los 120.000 y 150.000 pesos.

El alquiler, pensado como una inversión que devuelva algo de ganancia es hoy una mala opción si se la piensa en la zona urbana, se sostiene. Costos altos, precios de venta insuficientes y falta de incentivos, entran en esa licuadora. Tomada la rentabilidad anual, el monoambiente parece ir arriba de unidades con más metros.

Hacia la periferia, el mundo de las urbanizaciones y countries ofrecen otra perspectiva.