El mercado de los créditos hipotecarios atraviesa un período de tensión. Algunos bancos pusieron en “pausa” sus líneas y otros las mantienen activas con tasas de interés que siguen en la línea ascendente.
La franja va del 4,5% (ofrecido sólo por el Nación) y el 17% anual más UVA que manejan los bancos privados más costosos, pasando por márgenes intermedios como el 8% (Brubank) o el 8,5% (Credicoop).
La clave es cuánto cuesta la cuota inicial para una propiedad estándar (uso familiar) de 100.000 dólares y qué ingresos se requieren para conseguir el préstamo.
El cálculo se hace sobre la base del 75% del valor (eso cubre la mayoría de los bancos) y la opción más competitiva, con una Tasa Nominal Anual (TNA) del 4,5% más UVA, prevé una cuota inicial del orden de los 700.000 pesos. Para afrontar este compromiso, la familia debe demostrar ingresos formales (en blanco) de al menos $2.100.000 mensuales.
Cuando se aplica la tasa promedio del mercado, la cuota inicial se eleva a $1.000.000 o más. En este escenario, el ingreso familiar exigido trepa a los $3.000.000 mensuales. Los bancos privados con las tasas más altas, cercanas al 17% más UVA, exigen cifras incluso superiores.
Así, se analiza en el mercado que el principal obstáculo no es la cuota en sí, sino el requisito de ingreso formal comprobable.
Más allá del ingreso, el tomador del crédito debe disponer de un ahorro previo. Como se financia el 75% del valor, quien compra debe aportar 25% de anticipo, 25.000 dólares para el ejemplo tomado. A eso se suman gastos de escrituración e impuestos, que rondan entre un 6% y un 8% adicional.
Luego, habrá que analizar también el ajuste del componente UVA, vinculado a variables de la economía como la inflación.
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