Los alquileres de oficinas, en busca de un nuevo equilibrio

Tras cinco años de un quiebre de época, el mercado de alquileres de oficinas y locales comerciales en La Plata continúa buscando un nuevo punto de equilibrio. La recuperación existe, pero es parcial, despareja y todavía lejos de los niveles de ocupación que se registraban antes de 2020.

Los martilleros coinciden en que el cambio de hábitos laborales y comerciales modificó de manera estructural la demanda y obliga a repensar el rol del espacio físico.

UNA RECUPERACIÓN QUE NO LLEGA AL 100%

Para el martillero Ramón Penayo, la situación actual responde a un fenómeno que excede a la ciudad. “Nunca se volvió a la ocupación del 100% que había antes de la pandemia. Esto pasa en Capital Federal y también en La Plata”, sostiene. Si bien reconoce que hubo un repunte respecto de los momentos más críticos, advierte que el mercado aún muestra una oferta visible de oficinas y locales desocupados, especialmente en el centro.

“La realidad es que todavía no empezó a moverse del todo. Antes había listas de espera para alquilar un local u oficina y eso empujaba los valores hacia arriba. Hoy recorrés el centro y ves carteles de ‘se alquila’”, describe. Para Penayo, el regreso es lento y no está claro si el mercado volverá alguna vez al nivel previo a 2020.

TRABAJO REMOTO Y OFICINAS COMPARTIDAS

Uno de los factores centrales que explican la situación es el cambio en la modalidad de trabajo. Penayo señala que muchas actividades se adaptaron al formato remoto y digital. “Hoy se trabaja mucho desde la casa, por internet, con token y firma digital. Profesionales como los abogados ya no necesitan ir todos los días a tribunales”, explica.

Ese esquema derivó en nuevas formas de ocupación. “Hay profesionales que atienden presencial dos días por semana y se organizan entre varios para compartir una misma oficina en distintos días. Eso hace que haya más oficinas disponibles”, agrega. La consecuencia directa es una menor presión sobre la demanda tradicional y un mercado más flexible, pero también más lento.

En la misma línea que el testimonio anterior, la martillera Mirta Libera sostiene que, por ahora, no se observa una demanda fuerte. “Al momento no tenemos registro de una demanda mayor o marcada. Después de la pandemia hubo un período en el que muchas oficinas quedaron vacantes y la recuperación fue lenta”, señala. Sin embargo, no descarta un cambio de escenario si se consolida un contexto de mayor estabilidad económica.

LOCALES COMERCIALES Y EL IMPACTO DE LA VENTA ONLINE

El fenómeno también alcanza a los locales comerciales. Penayo remarca que el crecimiento del comercio electrónico redujo la necesidad de contar con un local a la calle. “Antes de la pandemia mucha gente tenía miedo de poner el número de tarjeta para comprar por internet y hoy es algo normal. Tener un local implica habilitación, empleados y costos fijos, mientras que la venta online reduce todo eso”, explica.

Este cambio de paradigma, según el martillero, todavía está en proceso de ajuste. “Es un nuevo modelo de comercialización que llegó para quedarse y que impacta directamente en la cantidad de locales disponibles”, afirma.

VALORES, EXPENSAS Y OFERTA DE OFICINAS PEQUEÑAS

Desde el punto de vista de los valores, el mercado muestra señales de reacomodamiento. Mariana Valverde destaca que, en alquiler, hay una mayor oferta de oficinas pequeñas, de hasta 16 metros cuadrados, lo que genera precios más competitivos. “Las cotizaciones surgen en función de la oferta y la demanda y hoy hay más disponibilidad de este tipo de unidades”, explica.
En cuanto a las expensas, aclara que no se trata de una baja generalizada, sino de un ajuste estructural. “Lo que ocurre es un reacomodamiento de costos reales versus precios nominales de alquiler. Muchos edificios redujeron sus estructuras de gastos y eso impactó favorablemente en el mercado”, señala.

Gisela Agostinelli coincide en que las expensas son un factor determinante. “Hay que tener en cuenta el valor de las expensas, igual que en los departamentos, y también averiguar en el consorcio si permiten el rubro que se quiere instalar”, advierte. Según explica, los valores varían según metros, estado, ubicación y costos mensuales.

COWORKING, CENTRO Y PERIFERIA

El avance de los espacios de coworking aparece como otra variable del mercado. “El coworking está muy de moda, tanto en La Plata como en Capital Federal, y se usa mucho para ahorrar costos”, señala Agostinelli. Sin embargo, Valverde marca una diferencia clave: “La oficina permite la recepción al público y el depósito. Ese soporte físico, sumado a la seguridad, sigue siendo una ventaja competitiva”.
Respecto a la localización, Agostinelli indica que algunas personas optan por alquilar oficinas o locales más alejados del centro por una cuestión de costos. No obstante, Valverde aclara que ese desplazamiento se observa más en empresas grandes y no tanto en oficinas comerciales pequeñas, que siguen encontrando demanda en zonas céntricas.

EXPECTATIVAS PARA EL AÑO

Aunque el mercado se mantiene “tranquilo”, como define Agostinelli, hay expectativas moderadas de movimiento. “El año arranca siempre con personas que inician proyectos y se estima que febrero puede traer más actividad”, señala. Libera, por su parte, considera que si mejora la estabilidad económica y se revisan los límites del trabajo remoto, la demanda podría incrementarse.