Alarma por la caída en la demanda de los créditos hipotecarios

Durante 2025, el crédito hipotecario volvió a ocupar un lugar central en la dinámica del mercado inmobiliario argentino. En un contexto de recomposición gradual de la actividad, los préstamos a largo plazo se consolidaron nuevamente como el principal instrumento para el acceso a la vivienda, aunque el desempeño del año dejó un panorama heterogéneo: crecimiento en el acumulado anual, pero una desaceleración marcada en el tramo final, asociada principalmente al aumento de las tasas de interés.

Según datos del Banco Central (BCRA), procesados por la consultora Empiria, en diciembre se otorgaron créditos hipotecarios UVA por un total de US$227 millones. El monto implicó una mejora respecto de noviembre, considerado el mes de menor actividad del año, pero se ubicó por debajo del nivel alcanzado en diciembre de 2024. Este comportamiento reflejó el impacto directo de la suba de tasas aplicada por las entidades financieras, que en varios casos superó el 10% nominal anual y redujo la capacidad de acceso al financiamiento.

En el acumulado del año, 2025 cerró con desembolsos por aproximadamente US$3.300 millones, el volumen más alto desde 2018. Aun así, el registro se mantiene por debajo de los niveles observados antes de la crisis del sistema hipotecario, cuando el mercado superaba los US$5.000 millones anuales. De acuerdo con estimaciones sectoriales, ese monto se tradujo en alrededor de 44.000 créditos otorgados, equivalentes a cerca del 0,4% del Producto Bruto Interno. En términos comparativos, el volumen triplica el total concedido entre 2019 y 2023, período en el que no hubo créditos UVA, y resulta un 30% inferior al registrado en 2017 y 2018.

La evolución reciente de las condiciones de los préstamos mostró señales contrapuestas. Por un lado, la tasa promedio de los créditos desembolsados descendió hasta el 5,8%, acumulando tres meses consecutivos de baja. Por otro, el plazo promedio de los préstamos comenzó a extenderse luego de varios meses de estabilidad, pasando de 24 a casi 26 años. Ambos movimientos estuvieron fuertemente concentrados en el Banco Nación, que hacia septiembre ya concentraba al menos dos tercios del mercado hipotecario y, según estimaciones privadas, habría alcanzado cerca del 80% de participación hacia fin de año.

El rol del banco público resultó determinante para sostener el funcionamiento del sistema en un escenario de retracción del crédito privado. Sin embargo, ese sostén comenzó a mostrar límites. El Banco Nación elevó su tasa del 4,5% al 6%, un ajuste que todavía se ubica por debajo de las tasas ofrecidas por la mayoría de las entidades privadas, pero que tendrá impacto en los próximos meses. En paralelo, los bancos privados mantuvieron una participación marginal, con escasos nuevos desembolsos y sin un volumen significativo de solicitudes en curso.

La desaceleración del crédito hipotecario se reflejó con rapidez en las operaciones inmobiliarias. Por caso, en CABA las escrituras de compraventa alcanzaron las 5250 operaciones en noviembre.

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La cifra representó una caída del 8,8% interanual y un descenso del 25,2% en comparación con octubre, interrumpiendo una racha de 43 meses consecutivos de crecimiento interanual. Analistas del sector señalaron que los buenos registros previos correspondían a operaciones iniciadas meses antes, cuando las tasas eran más bajas y el contexto mostraba mayor estabilidad.

El retroceso se explicó, en gran medida, por la baja en las escrituras con hipoteca. Tras alcanzar un pico de 1501 actos formales en octubre, las operaciones hipotecarias se redujeron a 737 en noviembre, lo que implicó una caída del 22,4% interanual. El cambio marcó un punto de inflexión en el ciclo iniciado con la reaparición del crédito UVA y puso en evidencia la sensibilidad del mercado inmobiliario a las condiciones de financiamiento.

De cara a 2026, los especialistas coinciden en que el comportamiento del mercado dependerá casi exclusivamente del crédito hipotecario. Si los préstamos se otorgan en volúmenes relevantes, la demanda podría presionar sobre los precios y generar mayor nivel de actividad; en caso contrario, el avance sería limitado y concentrado en segmentos específicos. Con un cierre de 2025 en torno a los US$3.300 millones otorgados, no se espera una recomposición inmediata en los primeros meses del año próximo. Las proyecciones apuntan a un primer semestre con bajo dinamismo y una eventual mejora en la segunda mitad del año, condicionada a la disponibilidad de fondeo de largo plazo en el sistema financiero.