Alquileres, comisiones y debate

Twitter: @martintetaz

Esta semana la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó una nueva norma que regula los alquileres. Entre otros puntos, la Ley establece que las comisiones serán pagadas por los propietarios y que las mismas no podrán superar el 4,15% del contrato. Ambas disposiciones dispararon la protesta de las cámaras inmobiliarias que denuncian que la intervención perjudicará a las partes y dañará el negocio.

El debate es pertinente porque hay proyectos tanto en otras provincias como en el Congreso nacional y porque el tema ilustra cómo funcionan los mercados y el impacto que pueden tener las distintas medidas del Estado.

¿QUIEN PAGA REALMENTE LAS COMISIONES?

A simple vista parece lógico pensar que terminará abonando el que la Ley disponga, de manera que la nueva regulación debería abaratar el costo de la vivienda para los inquilinos, al mismo tiempo que reduciría la rentabilidad de los propietarios, dado que ahora son estos últimos los que deben afrontar los costos de la inmobiliaria.

Sin embargo, en la práctica, el dueño intentará trasladarle ese costo al que pretende habitar su propiedad, vía la elevación del precio del alquiler. Así, un departamento que salía $10.000 ahora figurará en pizarra por $10.415. Si el inquilino no tuviera absolutamente ninguna otra alternativa y no pudiera sustituir esa vivienda por otra, pues casi con seguridad el propietario se saldrá con la suya endosándole el 100% de la comisión. Si, por el contrario, hubiera múltiples departamentos de esas mismas características en oferta, entonces en inquilino empezará a caminar inmobiliarias, hasta que alguna de ellas encuentre un propietario lo suficientemente desesperado por alquilar, que esté dispuesto a hacerse cargo del 4,15% que le toca al intermediario.

En la práctica el dueño intentará trasladar el costo al que pretende habitar su propiedad, vía la elevación del precio del alquiler. Así, un departamento que salía $10.000 ahora figurará en pizarra por $10.415

La clave reside en la dependencia relativa. ¿Quién depende de quién? Si el que alquila no tiene ninguna posibilidad de mudarse a otro lado, quedará rehén del dueño. Del mismo modo, si el propietario no puede alquilarle a otro, será esclavo del inquilino.

En la realidad, una parte de la comisión va a ser trasladada y otra parte acabará siendo absorbida por los propietarios, de modo que no va a cambiar sustancialmente la situación actual, aunque siempre para quien alquila es preferible prorratear su porcentaje en todos los meses que dure el contrato.

Es cierto, no obstante, que por lo general el propietario tiene más poder que el inquilino y por lo tanto ahora las inmobiliarias deberán competir más por captar clientes, lo cual le pondrá presión a la baja a las comisiones de intermediación.

¿FUNCIONAN LOS PRECIOS MÁXIMOS?

El otro tema tiene que ver con el tope máximo de 4,15% que es lo que en la práctica terminará perjudicando a las inmobiliarias, puesto que muchas de ellas le cobraban un 3% a cada punta y ahora deberán conformarse con menos.

La verdad es que como regla general los precios máximos no funcionan porque crean escasez, haciendo que caiga la cantidad ofertada de bienes y suba la cantidad demandada, lo que arroja como resultado menos gente que antes consumiendo el bien; en nuestro caso, menos gente consiguiendo una vivienda en alquiler.

La clave reside en la dependencia relativa. ¿Quién depende de quién? Si el que alquila no tiene ninguna posibilidad de mudarse a otro lado, quedará rehén del dueño. Del mismo modo, si el propietario no puede alquilarle a otro, será esclavo del inquilino.

Sin embargo, pueden ser una gran idea cuando el mercado no es competitivo y el precio resultante se encuentra artificialmente inflado, como ocurre en el caso de los monopolios u oligopolios cartelizados.

Es difícil pensar que el mercado de intermediación de inmuebles esté concentrado; existen miles de inmobiliarias y muchos dueños que negocian por las suyas. Pero también es cierto que los comercios se agrupan en cámaras que en la práctica pueden coordinar implícitamente los precios reduciendo la competencia. Algo de eso ocurre en las distintas ciudades del país en las que no es común observar competencia entre las firmas basada en la oferta pública de menores comisiones.

LA UBERIZACION DE LA INTERMEDIACIÓN

Más allá de la conveniencia de la nueva legislación, el mercado inmobiliario deberá aggiornarse para estar a la altura de la revolución en la intermediación que generan las tecnologías de la información.

Hoy los algoritmos de fintech son mejores (y mucho más baratos) que los bancos para determinar el scoring de un sujeto de crédito, al mismo tiempo que los desarrollos de realidad virtual permitirán muy pronto recorrer propiedades, desde el living de nuestras propias casas. Ni hablar de la precisión para encontrarle a cada inquilino su zapato perfecto, que no requiere una tecnología muy distinta que la que usa Tinder para encontrar pareja ocasional o Netflix para saber cuánto nos va a gustar una película que aún no hemos visto.

EL PROBLEMA DE FONDO

Pero incluso cuando las nuevas tecnologías abaraten notablemente los costos de intermediación, quedan dos problemas por ser resueltos para eliminar las barreras de entrada a la propiedad, que en muchos casos son responsables de la proliferación de villas y de otras formas informales de alquiler. Para empezar, es hora de que el propio Estado ponga su parte y reduzca sensiblemente los impuestos que explican un sobrecosto del orden del 5% del contrato. Finalmente, es necesaria una legislación que garantice un desalojo ejecutivo en el caso de incumplimientos en los pagos, para que no sean necesarias las garantías que entorpecen el proceso de conseguir un techo donde vivir. Concomitantemente, un mercado de crédito mejor desarrollado debería servir, como en otros lugares del mundo, para asistir a los inquilinos con problemas de liquidez, ayudándolos a cumplir con los plazos pactados.

(*) El autor es economista, profesor de la UNLP y la UNNoBA, investigador del Instituto de Integración Latinoamericana (IIL) y autor de "Casual Mente" y "Psychonomics"