Un proyecto de ley de alquileres pensado para quedar bien con Dios y con el Diablo

Miguel Ángel Bañez
Martillero y Corredor Público

No podemos decir que el/los proyecto/s presentado/s para “garantizar la competencia equilibrada del mercado de alquileres” sea o sean lo que dicen ser. Seguros estamos que al inquilino normal no lo beneficia. Tampoco al propietario, ni a los martilleros y corredores, ni a la sociedad y tampoco a la seguridad jurídica ni a la recaudación provincial, ni a la técnica legislativa. Porque se parte de bases falsas, de estadísticas falsas y de intereses políticos personales.

Tal vez los bloques de legisladores piensen que con ello “reparten los pretensos electores futuros”. Es decir: quedan bien con Dios y con el Diablo. O con el que crean que cuenta con más votos. Y no es así.

La técnica legislativa es pésima. Se intenta una modificación de una ley provincial que rige una profesión con un remiendo de apuro, inconstitucional, para conformar a quien -como veremos más adelante- no van a conformar. Es más: lo van a perjudicar.

Se pretenden instalar penas pecuniarias con sentido recaudatorio: 75% para la autoridad de aplicación-ley 13.133, y sólo el 25% para el locatario (que teóricamente fue el perjudicado en el 100%), y nada se dice si el perjudicado por el accionar del multado es el locador. Se pretende asustar con penas porque no dan soluciones de fondo.

Se altera el desenvolvimiento normal de una profesión (Martillero y Corredor Público). Se carga todo el costo en los propietarios locadores, cuando el profesional trabaja para los dos. Es quien recepta las propiedades, quien las publica; quien los atiende, quien lleva a los inquilinos a elegir su nueva casa; quien negocia el precio, quien los aconseja, quien hace comprender los incumplimientos, la realidad, las dificultades a los propietarios; quien gestiona que no se cobren intereses por los atrasos (inclusive respondiendo por el inquilino), quien recibe y hace que se solucionan las quejas de los inquilinos por desperfectos; quien supervisa la equidad y la seguridad jurídica de los contratos, de todos los trámites anteriores y posteriores en aras de ambas partes.

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Es indudable: también trabajamos para el inquilino -son nuestros clientes-. Y en su caso deberían abonar por el trabajo (Constitución Nacional y Cód. Civ. y Com. de la Nación)

No se protege ni beneficia al inquilino que lo necesita: es decir al que requiere, necesita, le urge su vivienda única de habitación familiar y permanente. Y alegremente se indica “destino habitacional”.

Se quiere proteger “la vivienda digna” con leyes que la van a sacar del mercado (ej. CABA). Leyes que modifican la oferta y, aunque la demanda no pague gastos ni honorarios, va a tener que pagar alquileres más altos, con poco para elegir, o con desabastecimiento, como ocurre con las leyes que quieren influir en el mercado, o en la oferta, o en la demanda, o en la “ley de gravedad”.

El propietario aporta lo que el Estado ni Uds. con sus leyes dan: Las viviendas. Y además: paga Monotributo, Ganancias, IVA, bienes personales, Arba, servicios municipales, expensas extraordinarias, conservación del bien, etc., etc.

La Ley 13.133 existe y no tiene virtualmente uso. Falta inteligencia y trabajo (no dinero). No está la autoridad de aplicación integrada por profesionales del rubro, ni propietarios, ni responsables. No hay asesoramiento real, ni control. El control lo ejercen los colegios departamentales o el Colegio de la Provincia de Buenos Aires de Martilleros y Corredores Públicos sobre sus colegiados infractores. siempre”.

Este no es el camino para hacer que más propietarios aumenten la oferta. No se pensó en desgravar la construcción destinada efectivamente al alquiler, o en desgravar Ganancias, o Monotributo, o va para las viviendas realmente alquiladas (contratos sellados y verificados en los colegios de Martilleros y Corredores Públicos). Tampoco en gravar diferencialmente la vivienda desocupada.

Por supuesto tampoco se contempló darle poder de policía, además del disciplinario, o constituirlo en registro de estas operaciones (de todas) al Colegio de la Provincia de Buenos Aires o a los Colegios Departamentales de Martilleros y Corredores Públicos (instituciones de ley), tanto para perseguir a quienes cometan infracciones sino también para tener control cierto sobre todas las operaciones y la verdadera estadística. Eso si: se exige y se imponen obligaciones. Pero todo a medias.

“Se intenta modificar una ley provincial -que rige una profesión- con un remiendo hecho de apuro y anticonstitucional”