Alquileres: hay oferta pero los estudiantes comparten más

El mercado de alquileres en La Plata vive su “temporada alta” por la ola de renovaciones y cambios de fin de año, más la inminente llegada de futuros estudiantes, pero eso no genera búsquedas desesperadas en estos días y según se analiza en el mercado tampoco vuelan los precios. Si bien la oferta de propiedades es abundante, la demanda también expresa un fenómeno de concentración de inquilinos hasta en departamentos chicos con la finalidad de reducir gastos en la vivienda.

El interés de los padres y futuros universitarios comienza a sentirse con fuerza en las inmobiliarias desde fines de octubre, consolidando a La Plata como un polo de atracción educativa que resiste la apertura de universidades y carreras en formato virtual. Los departamentos más requeridos por este segmento siguen siendo los monoambientes y las unidades de un dormitorio, aunque muchos jóvenes ya evalúan opciones más grandes para vivir en grupo.

La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, confirma que el actual escenario se caracteriza por la moderación. “El mercado de alquileres hoy muestra una tendencia a la moderación de los aumentos y una desaceleración, indicando un mercado más estable, la desregulación ha aumentado la oferta, lo que ayuda también a estabilizar los valores”, señala la especialista. Este equilibrio se mantiene a pesar de que la demanda sigue siendo alta; no obstante, la oferta actual supera a la cantidad de personas que buscan activamente.
Si bien las mejores oportunidades se alquilan rápidamente, la masividad de la oferta en el mercado desregulado garantiza opciones. En este contexto, la estrategia de reducir costos mediante la convivencia gana terreno. “A veces también sucede que varios amigos estudiantes se juntan y alquilan algo un poco más grande para convivir y repartir gastos”, revela Agostinelli.

Esta opción se complementa con una última postal en el mercado inmobiliario de la ciudad: la de compartir hasta el monoambiente, maximizando el uso del espacio disponible para abaratar el costo individual.

El recurso parece mostrarse en un mercado donde lo tradicional es recurrir a uno o dos dormitorios cuando hay que compartir.

En términos de valores, un estimativo actual en La Plata sitúa a los monoambientes entre los $ 290.000 y $ 320.000, mientras que los departamentos de un dormitorio oscilan entre $ 350.000 y $ 450.000. Las unidades de dos dormitorios se manejan en un rango que va desde los $ 480.000 hasta $ 780.000, dependiendo siempre de factores como la ubicación, metros cuadrados, distribución y valor de las expensas.

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A fines de noviembre de 2024 operadores locales le informaban a este diario que los de una habitación estaban entre 300 a 350 mil pesos. Los monoambientes arrancan en 250 ó 280 mil pesos según la calidad y los de dos habitaciones en 450 ó 500 mil.
En el terreno de los cálculos se ven las diferencias más notorias en los departamentos más grandes. Ahí, la suba interanual se acerca a una estimación que se hacía ayer en una inmobiliaria para todo el segmento de los alquileres: 54% de aumento.

El triple esquema contractual

El actual mercado convive con una complejidad de contratos vigentes: los firmados bajo la Ley 27.551 (ajustes anuales por el índice elaborado en el Banco Central, ICL), los que se pactaron bajo la modalidad de “Casa Propia” (ajustes semestrales) y los que rigen a partir de la desregulación por el Decreto 70 de diciembre de 2023 (ajustes por libre acuerdo, generalmente IPC cuatrimestral).

“Solo se actualizarán aquellos contratos firmados bajo las modalidades vigentes, ya que los que fueron firmados con la ley 27.551 a pesar de que algunos siguen vigentes, ya no percibirán los aumentos del ICL, es decir, los que sufrirán aumentos son los firmados en noviembre 2023 con ajustes semestrales por Casa Propia y los firmados a partir de diciembre de 2023 con ajustes trimestrales o cuatrimestrales según IPC”, explica Agostinelli, remarcando que los contratos más antiguos con actualizaciones anuales por la fórmula ICL ya no se incrementan.

La desregulación del mercado, efectiva desde el 29 de diciembre de 2023, permite pactar el plazo de duración, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar. Esto ha tenido un efecto positivo en la rentabilidad para los inversores, con retornos anuales que, según la martillera, rondan entre el 6% y el 7%.

En cuanto a la búsqueda, la tecnología agilizó el proceso. Las redes sociales y plataformas permiten a los futuros inquilinos y sus padres tener un panorama más claro de la oferta sin la necesidad de realizar un primer viaje de exploración. “No sé si por ahí será por el tema de la tecnología, será que los padres pueden ver ya las fotos, las características, prácticas, todo por las redes, por las plataformas, entonces por ahí ya no es que vienen todos como para ver el departamento”, concluye Agostinelli.

Los requisitos de contratación se mantienen relativamente estables: dos garantías propietarias de La Plata o la Provincia, o una garantía propietaria y dos recibos de sueldo, o cuatro recibos de sueldo. Los gastos se calculan en función del valor total del alquiler y a la duración del contrato.