La vivienda familiar puede quedar “blindada” contra una ejecución judicial

En tiempos de turbulencia económica y engaños con pretensión de estafa que mutan a diario, conviene mirar con mucho detenimiento lo que se firma y de paso se puede conseguir una especie de blindaje de la vivienda familiar ante acciones judiciales que la tomen como vía de cobro de una deuda. La afectación al Régimen de Protección de la Vivienda o “bien de familia”, según la denominación tradicional, se puede realizar en forma gratuita y presentando papeles que están en casa.
Según se informó desde el Ministerio de Economía Provincial en 2024, según estadísticas realizadas por el Registro de la Propiedad, hubo 16.433 afectaciones, lo que representa “un pico histórico de trámites ingresados en los últimos años”.

La afectación al Régimen de Protección a la Vivienda preserva al inmueble de ejecuciones por deudas contraídas después de la realización del trámite, y es gratuita si se realiza en la sede central del Registro de la Propiedad de Buenos Aires, sus Delegaciones Regionales y en los Municipios habilitados. Por caso, en La Plata, hay que trasladarse hasta las oficinas de la sede principal del organismo, en 44 entre 4 y 5.

También se puede resolver con una escritura pública, pero en ese caso habrá que pagar honorarios del notario.

Las dudas sobre el trámite, también se pueden evacuar por WhatsApp (221 3196882) ó ingresando al sitio web oficial  https://www.rpba.gov.ar/

Desde el organismo se indicó que puede afectarse un inmueble destinado a vivienda, sin importar su valuación fiscal, por su totalidad o una parte del valor. Un dato importante que se remarca es que sólo se puede afectar una propiedad.

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El esquema también es aplicable al inmueble rural “que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales”, se especifica en la reglamentación.

En tanto, si la vivienda está integrada por una unidad funcional que se complementa con otra, conformando una sola unidad de vivienda, es admisible su protección conjunta.

Las unidades complementarias (por ejemplo: cocheras y bauleras) quedarán comprendidas en la afectación. Y el mismo criterio se aplicará a las casas edificadas en lotes contiguos.
También se puede afectar una unidad funcional (por ejemplo: departamento) y partes indivisas de unidades funcionales destinadas a cochera o baulera; en estos casos, se exige que estén en el mismo edificio.

Requisito: vivir ahí

Se aclara en el Registro que es requisito indispensable que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. Esa exigencia se da por cumplida mediante la declaración jurada del titular registral al momento de la afectación.

Hay que tener en cuenta que “una propiedad afectada a este régimen difícilmente sea aceptada como garantía”, se advierte desde el Registro.

Por otra parte, se aclara que un inmueble hipotecado puede adherir al Régimen y también se puede con un usufructo vigente (deben presentarse el propietario y el usufructuario).

Pueden ser beneficiarios de la Protección el propietario constituyente (puede designarse beneficiario a sí mismo), su cónyuge, conviviente, ascendientes o descendientes. También está la opción de colocar en esa categoría a parientes colaterales dentro del tercer grado, que convivan con el constituyente (es decir, hermanos, tíos, sobrinos). Sin embargo, se advierte que este trámite no evita la sucesión porque el fin de la afectación es otro: proteger la vivienda de deudas posteriores a la afectación.
A continuación, la documentación necesaria: escritura original y fotocopia, DNI original y fotocopia del o de los titulares de dominio, copia de documento de identidad de beneficiarios, constancia de CUIT, CUIL o CDI, documento que acredite el vínculo entre titular y beneficiarios (libreta de familia, certificado de nacimiento, de matrimonio, de convivencia, original y copia), poderes para afectar (en caso de existir, poder especial para afectar/desafectar o poder general amplio de disposición, donde conste también para afectar y desafectar) y en el caso de que el inmueble esté hipotecado, el certificado de resguardo, otorgado por la entidad bancaria.

En la oficina donde se inicie el trámite un agente del organismo examinará los papeles y pedirá que se firme una declaración jurada. Luego, entregará un formulario de solicitud de inicio de trámite que va a contener un código QR con el cual se podrá descargar el “Acta de Afectación al Régimen de Protección a la Vivienda” firmada digitalmente.